Vastgoed en advocatuur, een hechte combinatie die ook of misschien wel juist in neergaande economisch getij, floreert. In dit artikel een overzicht van de grote kantoren en hun specifieke expertise plus de opkomst van de boutiques. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, juli 2003
Vastgoed en advocatuur, een hechte combinatie die ook of misschien wel juist in neergaande economisch getij, floreert. In dit artikel een overzicht van de grote kantoren en hun specifieke expertise plus de opkomst van de boutiques.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, juli 2003
door Wabe van Enk
‘Afgebroken fusieonderhandelingen, declaratieschandalen en een nooit eerder vertoond faillissement van een gerenommeerd kantoor: 2002 was een bewogen jaar voor de advocatuur’, zo staat te lezen in [Stand van de advocatuur 2002] van de specialistische uitgever KSU. Het kantoor in kwestie, Steins Bisschop Meijburg & Co, was ook in vastgoedkring niet een onbekende. Het illustreert dat advocaten ook gewone mensen zijn die hun rendementsdoelstellingen moeten halen omdat anders de stekker eruit gaat.
Een doorstart lijkt echter gemakkelijker dan in het vastgoed zelf, zo illustreert notaris Michel van Agt die met KLegal een succesvol vervolg op het door KMPG ter aarde bestelde Steins Bisschop heeft gerealiseerd.
In het Advocatenblad wordt aangegeven dat er meer aan de hand is dan het toch wel bijzondere voorval rond Steins Bisschop. Vooral de elitekantoren hebben te maken met een nieuw soort weglopers. Vroeger waren het mensen die probeerden een nieuwe ‘De Brauw’ te creëren. Zo ontstonden kantoren zoals Ploum Lodder Princen en Kuperman Van der Wiel en AKD Prinsen. De laatste is zelfs een van de grootste groeiers.
Een nieuw fenomeen is echter dat beeldbepalers van kantoren voor zichzelf beginnen. Een voorbeeld geeft Spigthoff (specialisme: litigation), Klos, Morel Vos en Schaap (intellectueel eigendom) en Howrey (ook intellectueel eigendom), de laatste opgezet door twee partners van De Brauw. In het vastgoed is de komst van Rechtstaete (opgezet door twee partners van Caron & Stevens/Baker & McKenzie) een opmerkelijke boutique.
In de European Legal 500 zijn de veranderingen in de kantoren die als top voor het commercieel vastgoed worden gezien in 2002/2003 minder spectaculair. Bovenaan prijken voor commercieel vastgoed als vanouds Boekel de Nerée en Houthoff Buruma (zie ranglijst).
In een analyse in Het Financieele Dagblad wordt de opkomst van de Britse kantoren genoemd. In het vastgoed zie je dat terug doordat Lexence in de voorhoede is gekomen, met bovendien een bijzondere aanwezigheid in de ranking van topkantoren voor Clifford Chance en Lovells.
Over het gehele juridische gebied bekleedt met name Allen & Overy een toppositie. Dit leidt uiteraard tot allerlei opmerkingen van andere kantoren. Allard Metzelaar van Stibbe verweerde zich in het Advocatenblad door te zeggen dat geen enkel Engels kantoor een rol van betekenis speelt. Hij moest overigens toegeven dat Allen & Overy dat wel doet, maar schreef dat niet zozeer toe aan de geweldige Britten maar aan de mensen van Loeff die daar aan het werk gingen. Als voorbeeld geldt ook Linklaters, waar volgens het advocatenblad geen Nederlandse advocaten werken – het kantoor zal trouwens zijn optie op extra kantoorruimte in het Atrium niet verzilveren.
Vastgoed
Uit de onderzoeken van European Legal 500 blijkt dat met name in commercieel vastgoed de onafhankelijke Nederlandse firma’s nog steeds de leiding hebben, met als vaandeldragers de eerder genoemde Boekel de Nerée en Houthoff Buruma.
Boekel ontleent zijn naam in het vastgoed aan de omvang van het team van vijftig specialisten, maar bouwt vooral ook op de faam van enkelen. Het is tenslotte juist in de advocatuur vooral het intellect van het individu. Bij Boekel is dat Albert Flesseman. Ook Paul Wanders en notaris Ton Schulte scoren.
Op gelijke hoogte staat Houthoff Buruma met zijn ‘voormannen’ Aart Barkey Wolf, Onno de Bruijn, Chris Goumans en Peter Habraken. Onder de klantenkring bevinden zich grote bedrijven zoals CGI Haus Invest, Fortis Bank, Kempen & Co en Rodamco.
In de categorie vlak onder de top in het commercieel vastgoed nemen De Brauw en Stibbe een belangrijke plaats in. Zij werden vorig jaar zelfs in de eerste categorie genoemd. Nu hebben zij collega Lexence op dit terrein naast zich gekregen. De Brauw Blackstone Westbroek kent de vastgoedprofessional door Paul Kerckhoffs terwijl ook advocaat Maarten Schepel vaak wordt genoemd. Zij waren bij de grote zaken betrokken zoals de verkoop van de Amvest-portefeuille (aan Rodamco), van grote portefeuilles van Delta Loyd en van de portefeuille van Shell Vastgoed, de grootste deal van 2002. Ook zat Kerkhoffs aan tafel met Kempen & Co bij de oprichting van het Acre Fund van Schiphol Real Estate en was hij betrokken bij de Arena-ontwikkeling voor het OMC.
Lexence komt volgens het European Legal 500-onderzoek kennelijk snel op, ongetwijfeld door vastgoedspecialist Ferry van Schoonhoven. In dezelfde categorie treedt ook Stibbe op, met al 25 jaar een toppositie door Joop Jansen. Hij kent het geduld voor grote infrastructurele ontwerpen zoals de Zuiderzeelijn en de aanleg van de Maasvlakte.
In opkomst in het vastgoed is ook CMS Derks Star Busmann uit Utrecht met een team van vijftien mensen onder wie Frans Vermeulen, notaris Roland Bos en Peter van Mierlo (tevens redactielid van PropertyNLresearchquarterly). Sale-and-lease-backconstructies in Amsterdam en Utrecht zijn hun specialisme, net zoals de realisatie van stadions als Galgenwaard (FC Utrecht) en Gelredome (Vitesse). Ook staan zij aan wieg van de contracten voor businessparken in Utrecht, Arnhem en Amsterdam.
Clifford Chance is een specialist op het gebied van property finance en haalde vorig jaar een hele grote vis binnen door te adviseren bij de fusie van Multi Vastgoed en Amstelland tot AM. Bovendien traden ze op voor CVC Capital die zes retailformules van Vendex kocht.
Loyens Loeff kreeg vorig jaar versterking van goeroe Breedveld uit de gelederen van De Brauw. Loyens scoorde met werk voor ontwikkelaar William Properties en de herontwikkeling van de Philips-terreinen in Eindhoven.
Tot de topcategorie behoort ook Nauta Dutilh met een indrukwekkende klantenkring zoals ING Real Estate en ABP. Dit kantoor was betrokken bij de grootste herontwikkeling in Nederland ooit, het WTC Amsterdam. Ook traden zij op voor BAA McArthur Glen voor het Designer Outlet Centre in Roermond.
Accountancy
Veel advocatenkantoren hebben banden met de Big Four in accountancy. Landwell (nr 11 in Nederland) werkt samen met PricewaterhouseCoopers, Holland van Gijzen (nr 7 in Nederland) werkt samen met Ernst & Young, Deloitte werkt samen met AKD Prinsen Van Wijnen (nr 6) en KPMG werkt na de ondergang van Steins Bisschop Meijburg met KLegal.
De onderzoeken van Legal500 bestrijken zo’n twintig andere specialismen dan commercieel vastgoed. Omdat vastgoed zo’n breed gebied is, krijgen hebben veel mensen in het vastgoed ook te maken met andere specialismen (zie kader). In die zin is het vastgoed een van de grote dragers van de advocatuur. Alleen de specialisten in arbeidsrecht hebben toevallig in het vastgoed wat minder te doen. In het vastgoed beschikken immers weinigen over veel middelen.
-----------------------------
Tekstkader 1: De vastgoedboutique naast het elitekantoor
In het vastgoeddistrict van Nederland, Amsterdam-Zuid, heeft Rechtstaete (vastgoedadvocaten & belastingadviseurs) een passende locatie gevonden. Maar Rechtstaete is niet zo maar een afsplitsing van Caron & Stevens/Baker & McKenzie, zoals er van tijd tot tijd steeds afsplitsingen van elitekantoren hebben plaatsgevonden.
Met name jonge advocaten met ambities wilden nog weleens de oude partners binnen de gerenommeerde kantoren voor de voeten gaan lopen met een nieuwe tak. Mr Frank van Buuren en mr Charles van Rijckevorsel verruilden in 2001 de status van het partnerschap in een topkantoor voor het onzekere bestaan van een nieuwe juridische ‘boutique’. Zij willen niet een kleine Caron & Stevens van de grond trekken, maar een nieuw specialisme opbouwen. Van Buuren: ‘Wij hebben een klantenkring op het –specialistische- gebied van vastgoed. Die moet niet anders van aard worden. Wij richten ons op het uitbouwen van dat specialisme.’
Een voorbeeld daarvan was de komst van fiscaal vastgoedspecialist mr Ton Oostenrijk (MRE), een van de eersten uit de lichtingen van masters of real estate in Nederland, publicist (Vastgoedmarkt Almanak Fiscaal, columnist PropertyNLmagazine) en voormalig partner van Andersen. ‘Iedereen bij grote organisaties zal herkennen dat de omvang die zo’n organisatie eist, niet altijd ten goede komt van je – op vastgoed gerichte – cliënt. Vandaar dat wij denken dat vanuit een bepaald specialisme je eigenlijk beter in klein team kunt opereren’, aldus Oostenrijk.
Rechtstaete kon als nieuweling experimenteren met de disciplines. De vanzelfsprekende combinatie die topkantoren zoals Boekel en Houthoff hebben met het notariaat, vinden Van Buuren en Van Rijckevorsel veel minder logisch. ‘Met name van buitenlandse partijen horen we nog al eens de opmerking dat vanwege checks-and-balances notariaat en juridisch advies gescheiden moet zijn. Daarentegen is het in een markt met veel ‘tax driven’ transacties weer heel logisch dat belastingadvies wel in je pakket dienstverlening is opgenomen’, aldus Van Rijckevorsel.
Van Buuren: ‘Belangrijk is dat je je specialisme behoudt en niet elke zaak op een ander rechtsgebied zoals arbeids- of ondernemingsrecht erbij gaat doen. Je moet dan doorverwijzen en dikwijls is dat naar de adviseurs die wij kennen, bijvoorbeeld bij onze voormalige kantoren. Daar staat tegenover dat zij ons weer opzoeken omdat ook de grote kantoren ontdekken dat zij niet elk specialisme in huis (kunnen) hebben.’
In deze wat zuinige tijden zullen veel partijen wellicht denken dat de ‘boutiques’ goedkoper zijn dan elitekantoren die € 400 per uur met uitschieters naar € 700 kunnen rekenen. Van Buuren kijkt hier genuanceerd tegenaan: ‘De markt vraagt ook om andere honoreringsstructuren. In ons specialisme komt het regelmatig voor dat voor wat betreft de honorering mede risicodragend moet worden gewerkt. We kijken steeds wat binnen de Orde van Advocaten en de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs op dit vlak mogelijk is.’ (Amerikaanse ‘no cure no pay’-praktijken zijn in Nederland (nog) niet toegestaan, red).
Van Buuren en Van Rijckevorsel hebben ontdekt dat ze als kantoor niet ‘te innovatief’ moeten zijn. Het idee om ook beleggingen in huis te halen met Woudstaete, werd weer verlaten. Van Buuren: ‘Daar werd ambivalent door de markt tegenaan gekeken. Van het begin af hebben wij de zaken strikt gescheiden, maar de perceptie van de markt ten aanzien van veronderstelde dwarsverbanden vonden wij niet prettig. Per 31 maart jl. zijn de banden doorgeknipt en is Woudstaete verhuisd. Het is nu eenmaal een ander bedrijf.’
Men zou kunnen denken dat in deze tijden van beroepsaansprakelijkheid de grote kantoren in het voordeel zijn, zeker bij grote klanten, maar Van Buuren kan simpel verwijzen naar de klanten. De klanten die melden dat zij met Rechtstaete werken, zoals NSI, gemeente Rotterdam, Imca, institutionele beleggers of Duitse fondsen zoals WestInvest en AXA, illustreren dat kennelijk persoonlijke expertise zwaarder weegt dan traditioneel ‘groot zoekt groot’.
De teruglopende markt voor vastgoed lijkt de jonge boutiques niet te treffen. Op de beleggingsmarkt zijn de Duitse fondsen nog zeer actief. Ook een aantal grote particulieren roert zich op de markt, waarbij sommige buitenlandse belastingverdragen (Nederland/Israël) veel werk oplevert, en soms niet alleen in Nederland. Zo hielp Rechtstaete bij het opzetten van een financieringsproduct met vastgoed (Bakkenist & Emmens). Van Buuren ziet boutiques de grote kantoren niet overbodig maken. Nichekantoren zijn aanvullend en hebben hun eigen plaats. ‘Je ziet ook dat de markt meer procesbereid is. Dat is altijd wanneer de economie terugloopt en de marges verkrappen, dan neemt de neiging tot procederen toe.’ De nadruk van de werkzaamheden komt dan meer te liggen op ‘damage control’.
--------------------------------
Tekstkader 2: Rodamco North America bezorgde advocatuur gouden tijden
Vastgoed heeft raakvlakken met veel juridische specialismen. Een zaak over de lekkage van de tramtunnel in Den Haag? Is dat nu vastgoed? De jurist noemt het arbitrage. In dit overzicht twaalf van de twintig juridische specialismen waarin vastgoedbedrijven een belangrijke rol spelen.
In het specialisme {Arbitrage} speelt Houthoff Buruma een belangrijke rol. Als specialist in het onderzoek van Legal500 komt Freek Falkman naar voren.
Op het gebied van {Structured finance}, waar vastgoed vaak onderdeel van uitmaakt, zien we vier topkantoren, waarbij Clifford Chance en Nauta Dutilh een groot aantal klanten hebben met interesse in vastgoed. De eerste komen we tegen bij contracten voor JP Morgan, Deutsche Bank, CSFB en Morgan Stanley. De tweede zit aan tafel bij NIB, Dexia en ABN Amro.
De categorie {Banking en Finance} is belangrijk bij de grote overnames. De Brauw en Nauta zaten aan verschillende kanten aan tafel bij de overname van Casino door Laurus. Allen & Overy begeleidde Kruidvat bij de acquisitie van Superdrug en misschien iets dichter tegen het vastgoed aan: Clifford Chance zat aan tafel voor een multicurrency-lening voor Wereldhave.
Een apart specialisme, maar zeer sterk gelieerd, is {Construction}. De echte bouwers in Nederland kiezen voor Houthoff Buruma, Nauta Dutilh of ‘de’ specialist Rozemond van Ramshorst Smit. Alle drie kantoren vind je bij de HSL, de Betuwelijn etc.
{Planologie & Ruimtelijke ordening} kent in de top vier kantoren die steeds terugkomen: De Brauw, Houthoff, Nauta en Stibbe en twee die hierin kennelijk excellereren: AKD Prinsen van Wijmen en Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn. Houthoff verbeterde in de rating op dit terrein haar positie, waarschijnlijk door het werk ten behoeve van Leidsche Rijn en Pels zit sterk door de ontwikkeling rond Schiphol Airport.
De grote {Europese wetgeving} lijkt soms aan het vastgoed voorbij te gaan, maar dan wordt in 2002 de overname van Kruidvat door het Hongkongse concern Hutchinson Whampoa vergeten, een deal die begeleid werd door De Brauw.
Het afgelopen jaar was ook het jaar van {fraude} en witteboordencriminaliteit, een apart juridisch specialisme. Joost Italianer van Nauta is bekend vanwege de bouwfraude. Dit segment is ook de specialiteit van CMS Derks Star Busmann en kleinere kantoren zoals Sjöcrona Van Stigt (Clickfonds) Wladimiroff Waling Schreuders (Worldonline en Nina Brink).
Bouw en vastgoed heeft de afgelopen tijd niet bijgedragen aan de urenstaten van de {Insolvency}-advocatuur. Dat is wel eens anders geweest. De grote kantoren maken hier de dienst uit zoals De Brauw, Houthoff, Simmons en Stibbe.
De juridische tak {Mergers & acquisitions} is in handen van specialisten zoals Allen & Overy. Partner Johan Kleyn zette het kantoor op de kaart door uiteindelijk een vijandige overname door Westfield van Rodamco North America toch tot een goed einde te brengen voor Westfield. De Brauw stond aan de andere kant. Ook Freshfield zat aan een tafel in de teloorgang van Rodamco North America. Daarmee was dit een van de grootste zaken voor de Nederlandse advocatuur in 2002.
