Vastgoed groeisegment bij APG en Bouwinvest

Het gesprek vindt plaats in gebouw Symphony op de Amsterdamse Zuidas. Nog wel. APG zal in 2021 zijn intrek nemen in een aanzienlijk goedkoper gebouw bij station Sloterdijk. Met het gebouw bezuinigt APG € 87 mln gedurende het huurcontract. Bovendien is het voor de 1000 werknemers nog duurzamer ook. Ontwikkelaar Edge Technologies (voortgekomen uit OVG) realiseert het gebouw met het certificaat Breeam Excellent of hoger. In het tot voor kort trendy Symphony-café treffen we Bouwinvest-ceo Dick van Hal. Hij zit met zijn club al lang in een kantoor in het goedkope Sloterdijk. Tot voor kort werd het gebied geplaagd door hoge leegstanden, maar ineens is juist Sloterdijk trendy. Vastgoedadviseur CBRE verlaat ook grotendeels het gebouw Symphony op de Zuidas en kiest voor een verduurzaamd herontwikkeld gebouw in de Schinkel. Het zijn maar incidenten op de portefeuilles van respectievelijk € 40 mrd (APG) en € 12 mrd (Bouwinvest), maar met hun hoofdkantoren symboliseren ze wel een trend in het asset management: steeds duurzamer en een focus op kostenbesparingen.

Zien jullie elkaar eigenlijk als concurrent? Bouwinvest probeert als asset manager beleggers te interesseren voor zijn Nederlandse fondsen. APG levert pensioenfondsen een totaaloplossing. Dat levert soms verrassende dwarsverbanden op. Zo is de grootste klant van Bouwinvest het bedrijfspensioenfonds voor de Bouw, maar BPF Bouw is ook een van de grootste klanten van APG. Alle niet-vastgoed bezittingen worden beheerd door APG.
Robert-Jan Foortse: ‘Zeg, worden het allemaal zulke lastige vragen? Wij zijn onze pensioenfondsklanten het beste rendement/risico verschuldigd. Maar anders dan Bouwinvest hebben wij geen direct vastgoedproduct. Dus dat telt niet.’
Dick van Hal: ‘In het buitenland komen we elkaar tegen, soms omdat we allebei geïnteresseerd zijn in dezelfde portefeuille, maar vaak als collega’s, omdat we allebei graag met partners werken.’
Foortse: ‘In Australië zitten we bijvoorbeeld allebei in een fonds dat belegt in huisvesting voor studenten, maar wij participeren ook in de managementmaatschappij van dat fonds. Ik denk dat Bouwinvest dat niet onplezierig vindt.’

Pensioenfondsen hebben moeite met de lage rendementen van obligaties en de hoge prijzen voor aandelen. Speelt dat vastgoed als beleggingscategorie in de kaart?
Foortse: ‘Feitelijk is dat een vraag voor onze klanten. Niet wij, maar onze pensioenfondsklanten bepalen de beleggingsmix. Wij dragen uiteraard bij aan de totstandkoming ervan. De weging vastgoed schommelt nu rond de 10%. Dat zal niet ineens met meerdere procenten toenemen. Dat kan ook niet. Wanneer onze grootste opdrachtgever ABP de weging zou verhogen met pakweg 3%, dan zouden wij € 12 mrd aan netto-investeringen moeten realiseren. Dat is in elke periode, maar zeker nu, niet eenvoudig. Belangrijker voor ons is dat de allocatie binnen een bepaalde bandbreedte mag fluctueren, waardoor er geen noodgedwongen verplichting ontstaat om te moeten kopen of verkopen.’
Van Hal: ‘Onze doelstelling is te groeien naar een portefeuille van € 15 mrd in drie jaar. In Nederland hebben we vijf sectorfondsen, waarin totaal 21 pensioenfondsen participeren. Elk van die fondsen heeft een eigen strategie, maar groei ligt voor de hand, gezien de interesse voor vastgoed. Tegelijk beleggen wij voor BPF Bouw in het buitenland. Dit pensioenfonds wil 40% van de vastgoedallocatie in het buitenland beleggen uit een oogpunt van risicospreiding. Nu is dat nog 70% in Nederland, 30% in het buitenland. In het buitenland hebben we drie markten waar we exclusief werken voor BPF Bouw: Noord-Amerika, Europa en Azië.’

Asset managers zoals Bouwinvest maken een grote groei door. APG groeit minder. In het eerst halfjaar van 2018 bedroeg de portefeuille € 42,2 mrd, 1% hoger dan ultimo 2017. Blijven jullie achter?
Foortse: ‘Onze portefeuille zal ook de komende jaren stevig groeien. Dat is niet alleen doordat pensioenfondsen de allocatie in vastgoed willen verhogen, maar ook door de waardegroei die we verwachten te realiseren. Als we net als Dick een waardegroei van 7% zouden aannemen, correspondeert dat met € 2–3 mrd per jaar, waarmee we over drie jaar de € 50 mrd zouden passeren.’

Is hoeverre is omvang bepalend?
Foortse: ‘Er is geen groei om de groei, maar schaal wordt steeds belangrijker om de kosten in de hand te houden. Dat zie je bijvoorbeeld bij Vesteda, een woningfonds waarin we participeren. Dit fonds geeft een aantrekkelijk rendement, omdat het zo groot is dat de gemiddelde beheerkosten per woning lager zijn dan elders. Ik denk dat dit ook een belangrijke reden was voor NN om de Delta Lloyd-portefeuille in te brengen bij Vesteda.’

Betekent dat een shake out, waarbij naast APG, PGGM, Bouwinvest, MN, Syntrus Achmea (SAREF) niet veel partijen meer zullen overblijven? Onlangs heeft Bouwfonds IM de handdoek in de ring gegooid, en er waren op de Expo geruchten over Altera.
Foortse: ‘Ik verwacht zeker een verdere consolidatie in het vastgoed. Woningportefeuilles tussen de € 500 mln en € 1 mrd zijn bijvoorbeeld eigenlijk te klein. De vaste kosten nemen toe voor asset managers, door eisen aan governance en reporting, maar bijvoorbeeld ook door sustainability.’
Van Hal: ‘Schaal is zeer afhankelijk van het product. Wij hebben bijvoorbeeld ook kleinere fondsen (healthcare en hotels, red.), waarvoor een andere schaalgrootte geldt dan voor woningen. Dat fonds bestaat uit meer dan 17.000 woningen; inclusief pijplijn zitten wij op ruim 21.400 woningen.’

Is die focus op centen niet gevaarlijk voor direct beleggen? Bouwinvest heeft 160 werknemers op een portefeuille van € 10,5 mrd, terwijl APG met 40 werknemers € 40 mrd bestiert. Voor boekhouders lijkt de keuze snel gemaakt.
Foortse: ‘Het is heus niet zo dat onze beleggers het verschil niet kennen tussen de kosten voor een indirect gemanagede portefeuille zoals van ons of een directe zoals een fonds van Bouwinvest. Wij moeten ook alle beheerkosten van onze participaties in bijvoorbeeld Unibail-Rodamco-Westfield en Klépierre doorberekenen.’
Van Hal: ‘Ik onderschrijf dat. Onze beleggers kunnen precies zien hoe efficiënt Bouwinvest werkt, juist door veel zaken zelf te doen.’

Is er door die focus op kosten nog wel ruimte voor hoogrenderende transacties?
Foortse: ‘Voor elke beslissing kijken we als pensioenbelegger naar de lange termijn: wat zijn de demografische trends, de urbanisatie en de technologische ontwikkelingen? We doen mee met clubdeals, gaan joint ventures aan of onderzoeken samenwerkingsvormen, zonder in de driverseat te komen. Nieuwe zaken waarnaar we kijken zijn datacenters, resorts en serviced appartementen.’
Van Hal: ‘In ons beleggingsbeleid ligt het accent overwegend op laag risico, maar er is beperkt ruimte voor meer risicodragende investeringen. Daarin kunnen verschillen ontstaan. We hebben allebei investeringen gedaan in China, maar India deden wij niet, en APG wel.’

Volgen jullie elkaars beleggingsbeslissingen?
Foortse: ‘Ja, ik volg de grote investeringen van de met ons vergelijkbare asset managers. Zo willen de Noren naar € 60 mrd vastgoed. Dat kost tijd. Zij zijn vijf jaar geleden begonnen en hebben in mijn optiek zinvolle dingen gekocht, maar dat betekent niet dat ze snel naar die omvang kunnen gaan. In de praktijk denken pensioenfondsen vaak hetzelfde over landen en stedenrisico’s. Je zult ons niet snel zien in Moskou of Istanbul.’
Van Hal: ‘Wij hebben wel op Turkije gestudeerd. Wie niet, zou ik zeggen. Wat toen logisch leek, is inmiddels geheel anders. We zijn blij dat we die stap toen niet hebben gezet.’

Zijn er ook nieuwe segmenten in het vastgoed die jullie aandacht opeisen?
Van Hal: ‘Wij zien een forse groei voor onze fondsen voor hotels en healthcare.’
Foortse: ‘Wij zien ook een sterke interesse in zorg en hotels. Daarnaast hebben we geïnvesteerd in seniorenwoningen en studentenhuisvesting. Eigenlijk zijn het niet zozeer nieuwe segmenten maar specialisaties, waarbij het succes steeds meer afhangt van een verhoogde focus op de wensen van de specifieke gebruikers en van de exploitant. In het algemeen geldt dat het operationele risico in het vastgoed toeneemt. Bij die nieuwe segmenten is de exploitant extreem belangrijk, maar dat zie je ook terugkomen in de traditionele segmenten van winkels, logistiek en kantoren.’

Grijp je in als een exploitant er niets van bakt, en zo ja, wat voor middelen heb je?
Foortse: ‘In het begin van de crisis in 2008 heb ik geleerd dat je je moet focussen. We hadden 100 verschillende investeringen en zijn teruggegaan naar 25. Mijn mensen dachten dat ze minder te doen zouden krijgen, maar ze moeten zich met een kwart van de fondsen als het ware vijf keer zo goed voorbereiden. Je kent niet alleen de cijfers, je weet ook de toegevoegde waarde van het management. We hebben in de crisis ook ingegrepen. Vroeger stemden we met onze voeten, nu hebben we meerdere opties, doordat we er boven op zitten. Het was overigens in het afgelopen jaar niet nodig om in te grijpen in een bestuur. Als de markten draaien, kan dat anders zijn.’
Van Hal: ‘Wij investeren in Nederland in direct vastgoed, managen het voor een groot gedeelte zelf en zitten dus bovenop onze investeringen. Omdat we daarnaast mogen ontwikkelen, kiezen we er soms voor een operationeel risico te lopen als dat de uiteindelijke investering ten goede komt. Bij de ontwikkeling van de Citroen Garage bij het Olympisch Stadion moesten we een stapje verder gaan. De aannemer deed niet wat wij verwachtten. Daarom hebben we ervoor gekozen om de onderaannemers zelf rechtstreeks aan te sturen, maar dat is natuurlijk niet ons streven.’

Hoe zien jullie je maatschappelijke rol? Bouwinvest speelt een actieve rol in de vastgoedindustrie. Dick van Hal is zelfs voorzitter van de IVBN. APG daarentegen komt uit een periode waarin men zei ‘laten we ons nu focussen op een goed pensioen en zie ons niet als een grote filantropische instelling die met zijn vermogen maatschappelijke doelen najaagt’.
Foortse: ‘Verantwoord beleggen wordt voor onze pensioenfondsklanten steeds belangrijker. Al geruime tijd kijken we naast rendement, risico en kosten nadrukkelijk naar duurzaamheid. We proberen dat wel altijd meetbaar te maken. We investeren op een duurzame wijze omdat dit past bij de lange termijndoelstellingen van onze klanten. Dat betekent dat we een voortrekkersrol vervullen bij het investeren in duurzaamheids- en gezondheidsindices om te laten zien dat daar op de lange termijn ook resultaten tegenover staan.’
Van Hal: ‘Ik denk dat we ook moeten voorlopen op het gebied van technologie, waardoor de markten transparanter en efficiënter kunnen worden.’

APG heeft wel doelstellingen, maar omdat veel beleggingen via participaties lopen, ontkomt APG er haast niet aan om te investeren in private equity en hedge funds met vriendelijk gezegd wat kortere horizonten, of, zoals anderen het noemen, sprinkhaangedrag. Zou het denkbaar zijn dat ook APG weer gaat investeren in partnerships met een duurzaam karakter? Oftewel: kan APG ook samenwerken met Bouwinvest?
Van Hal: ‘Je lijkt wel op een makelaar.’
Foortse: ‘Het één sluit het ander niet uit. Wij zijn nooit gestopt met investeren in duurzame partners, ook niet in Nederland.’

Profiel APG
APG is een van de grootste asset managers ter wereld met $ 558 mrd aan beleggingen onder beheer. Groter zijn het Japanse staatspensioenfonds ($ 1455 mrd) en staatsfondsen van China en Abu Dhabi, met respectievelijk $ 941 mrd en $ 828 mrd. De vermogensbeheerder vergelijkt zich op sommige markten met het Amerikaanse CalPers met $ 335 mrd, PGGM uit Nederland met $ 250 mrd en het Canadese CDPQ met $ 238 mrd onder beheer (bron: IPE oktober 2018). De grootste klant is van APG is het ABP, het pensioenfonds voor mensen die bij de overheid of in het onderwijs werken.
APG beheert $ 43,2 mrd aan vastgoed. Alleen Abu Dhabi Investment Authority is groter, met € 45,9 mrd. De vergelijkbare asset managers CDPQ en CalPers hebben elk circa € 40 mrd aan real assets, waaronder vastgoed.
Het beheer van APG is opgesplitst in aandelen, obligaties, private equity en ‘real assets’. Dit laatste omvat real estate, infra (bijvoorbeeld transport, energie en telenetwerken) en commodities (bijvoorbeeld landbouw). Real estate bestaat uit retail, woningen, kantoren, industrie en hotels.
APG is indirect mede-eigenaar in Nederland van gebouwen zoals Hoog Catharijne (via Klépierre), de grootste woningportefeuille in Nederland (via Vesteda), Batavia Stad Fashion Outlet in Lelystad (via VIA Outlets), Designer Outlet Centrum Roermond, CitizenM en The Student Hotel. Het Europese vastgoedteam van Robert-Jan Foortse bestaat uit 15 vastgoedprofessionals die de rol van actieve aandeelhouder spelen, maar nooit op de stoel van het dagelijks management terechtkomen.
 
Profiel Bouwinvest
De wortels van Bouwinvest voeren terug tot 1952, als onderdeel van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Bouw (BPF Bouw). Het pensioenfonds heeft een vastgoedallocatie van 19% (ter vergelijking: ABP 9%). In totaal streeft BPF Bouw van zijn € 60 mrd aan middelen naar bijna € 12 mrd in vastgoed. Dat belegt het pensioenfonds via zijn paradepaard Bouwinvest. Bouwinvest belegt ook voor anderen via drie fondsen in Nederland. Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund heeft € 5,3 mrd beheerd vermogen, een pijplijn van € 920 mln en een rendement van 9,3% in de eerste helft 2018. Het gaat om meer dan 20.000 woningen in beheer en in de pijplijn. Het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund heeft € 900 mln beheerd vermogen, een pijplijn van € 16 mln en een rendement van 3,1% in het eerste halfjaar van 2018. Het Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund heeft € 700 mln beheerd vermogen, een pijplijn van € 280 mln en een rendement over het eerste halfjaar van 8,9%. Er zijn ook twee kleinere fondsen: Healthcare en Hotels. In het buitenland belegt Bouwinvest alleen in indirect vastgoed met lokale partners en met een mandaat van BPF Bouw. Het gaat om drie markten: Europa (€ 1,1 mrd), Noord-Amerika (€ 1,1 mrd) en Azië (€ 0,8 mrd).

Profiel Dick van Hal
Dick van Hal is sinds 2008 ceo bij Bouwinvest en werd in 2017 verkozen tot voorzitter van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Nederland IVBN. Hij heeft Investment Analysis gestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam. Van Hal begon zijn loopbaan bij verzekeraar Centraal Beheer en daarna bij Staal Bankiers. Van 1999 tot 2008 werkte hij bij Syntrus Achmea Real Estate Finance, de laatste jaren als managing director en ceo.

Profiel Robert-Jan Foortse
Robert-Jan Foortse is head of European Property Investment van APG Asset Management. Hij studeerde op Nijenrode en haalde zijn MBA aan de Vrije Universiteit. Daarna behaalde hij de MRE-graad op de Amsterdam School of Real Estate. Foortse werkte tien jaar bij Arthur Andersen en maakte in 2002 de overstap naar APG. Hij is lid van de Inrev, de Europese federatie van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, en de internationale winkelfederatie ICSC.