Staatssecretaris Van Rij wil de box-3 heffing over € 118 mrd aan vastgoed aanpakken. De belastingbetaler moet in de toekomst rekening houden met een aanslag op basis van direct rendement.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
Hoe dit voor het vastgoed uitpakt, beschrijft prof. Tom Berkhout, verbonden aan Nyenrode Business Universiteit en Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, op strikt persoonlijke titel in drie delen voor PropertyNL.
- In de nieuwsbrief van dinsdag: Het probleem van de intransparante markt bij het bepalen van de marktwaarde
- Vandaag: De voor- en nadelen van de WOZ-waarde
- Donderdag: De conclusies
In augustus volgt een samenvatting met rekenvoorbeelden in PropertyNL Magazine.
Ficties
Als we het hebben over transparantie, waarde en waardeontwikkeling, speelt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) een voorname rol in de fiscaliteit. Voor de Wet WOZ wordt vastgoed jaarlijks getaxeerd. De WOZ-waarde kent twee ficties: de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Daardoor wordt niet altijd aangesloten bij de feitelijke en juridische situatie en kunnen er (grote) verschillen ontstaan met de marktwaarde. Door de gehanteerde ficties wordt bijvoorbeeld niet de waarde in verhuurde staat vastgesteld. De getaxeerde WOZ-waarde van een object typeer ik als kengetal ten behoeve van verschillende fiscale regelingen. Het totaal aantal WOZ-objecten bedraagt afgerond 9,2 mln. De kosten van een taxatie kwamen voor het jaar 2021 op € 19,30 per object en daarmee per taxatie. De getaxeerde WOZ-waarden lopen één jaar achter. Tegen WOZ-beschikkingen staat bezwaar en beroep open. In april 2022 was met betrekking tot de WOZ-waarde per 1 januari 2021 van de woningen 2,5% en van de niet-woningen 4,4% nog onder bezwaar.
Jaarlijkse waardemutatie
Hoe gaat staatssecretaris Van Rij organiseren dat op vastgoed belasting wordt geheven op basis van werkelijk rendement? Hij kiest voor een vermogensaanwasbelasting die hij als volgt omschrijft: ‘Bij een vermogensaanwasbelasting wordt jaarlijks belasting geheven over de reguliere inkomsten (zoals rente, dividend, huur en pacht) en de ongerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen (zoals koerswinst of koersverlies over aandelen, waardestijging of waardedaling van onroerend goed).’
Voor vastgoed betekent dat jaarlijks belasting heffen over huur, pacht en de jaarlijkse waardestijging of waardedaling van vastgoed. De betaalde rente is daarbij aftrekbaar van het inkomen. De jaarlijkse waardemutatie wordt in de heffing betrokken en niet pas in het jaar waarin het vermogensbestanddeel wordt verkocht. Daarmee wordt langdurig uitstel van belastingheffing voorkomen. Belastingplichtigen betalen over het jaarlijkse rendement in plaats van een (grote) aanslag ineens over de waardemutatie tussen aankoop, die mogelijk in een ver verleden plaatsvond, en de verkoop. Volgens de staatssecretaris is een voordeel dat belastingplichtigen niet langdurig gegevens hoeven bij te houden over de kostprijs van alle vermogensbestanddelen. Een nadeel is dat er mogelijk onvoldoende liquide middelen zijn om de box 3-heffing te voldoen. Bijvoorbeeld omdat een woning in eigen gebruik geen huurinkomsten oplevert of de huurinkomsten van een object zijn te laag. Hiervoor moet aandacht zijn bij de verdere uitwerking, ook met het oog op het feit dat er steeds meer aandacht is voor aanvullende maatregelen die de huuropbrengsten van woningbeleggers raken.
Ingewikkelder
Omdat de heffing op basis van werkelijk rendement voor vastgoed ingewikkelder is, is in het coalitieakkoord afgesproken dat de waardeontwikkeling van vastgoed aanvankelijk nog forfaitair zal worden belast, waarbij zo snel mogelijk de overstap wordt gemaakt naar werkelijk rendement. De benodigde gegevens zijn thans niet voldoende beschikbaar of geschikt om de waardeontwikkeling te belasten. De WOZ-waarde op de waardepeildatum van 1 januari van het belastingjaar, die voor veel vastgoed in box 3 van toepassing is, wordt pas na afloop van het belastingjaar vastgesteld door middel van een WOZ-beschikking.
De waarde op 1 januari en 31 december is daardoor te laat beschikbaar om de belastbare waardemutatie in het belastingjaar te kunnen vaststellen. Onderzocht zal moeten worden welke andere gegevens eventueel via ketenpartners beschikbaar kunnen komen. De inkomsten zoals huur en pacht uit vastgoed worden in het nieuwe stelsel wel naar het werkelijke rendement belast. Hierbij moet nog onderzocht worden of en in welke mate de informatiepositie van de Belastingdienst hierover kan worden verbeterd.
Morgen in de nieuwsbrief deel III, waarin de auteur in gaat op de gevolgen voor belastingplichtigen in het vastgoed die straks ongerealiseerde winsten moeten afrekenen.
Dit artikel is eerder verschenen op ndfr.nl
