De visie van de belangrijkste vastgoed-ceo’s versus de algemene opinie van een crisis in het vastgoed, dat is het thema van deze editie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2023
We vroegen bijna 30 beslissers naar hun plannen voor 2023 en wat blijkt: er is genoeg om het somberen te verleren. Het begint ermee dat vastgoed zijn waarde bewijst in de slag tegen het inflatiespook. Door de hoge – volgens velen zelfs onterecht hoge – CBS-indexeringen door te berekenen aan de huurders, zitten de vastgoedeigenaren er warmpjes bij.
Natuurlijk is er in 2022 wel wat gebeurd op rentegebied, en als het aan het IMF ligt, is dit nog niet alles. Taxateurs moeten de ‘cost of capital’ beprijzen. Dat kan in de papieren lopen. Ik maak me op feestjes zeer impopulair met een rekensommetje over de afwaardering van de woningmarkt. Als je begin 2022 een woning kon krijgen van € 500.000 met een rentelast van 1,5%, dan kom je nu met circa 4,5% voor een tophypotheek niet veel verder dan € 200.000. Alle feestgangers gaan je dan bestoken met tegenargumenten, zoals dempende rente-aftrek en schaarste om dit horrorscenario te neutraliseren, maar toch.
Makelaars zijn voorstanders van flinke afwaarderingen van commercieel vastgoed van 20–30% in 2023 ten opzichte van 2022. Zij willen de markt aan de gang houden. Illiquiditeit is voor hen de dood in de pot. Beleggers en vastgoedfinanciers lijken op de woningbezitters op het feestje: zij verzetten zich met hand en tand tegen afboeken. Ze benadrukken de stabiliteit en smeren een correctie over vele jaren uit. Het zijn de twee gezichten van vastgoed.
Institutionele beleggers zijn optimistisch door de twee sterke jaren die achter ons liggen en de bezettingsgraad die gemiddeld goed is. Niet blij zijn de particuliere woningbeleggers. In deze editie een theoretische doorwerking van negen kabinetsplannen op de waarde-ontwikkeling van beleggerswoningen. Als de beleggers zo snel mogelijk alles wat vrijkomt verkopen, dan komen zij met een waardedaling van 11% met de schrik vrij. Houden ze de woningen, dan verliezen ze 19% aan waarde.
Op social media woedt een verhitte discussie of die beleggers massaal zullen verkopen of niet. Dat laatste is niet wenselijk. Marktpartijen moeten elkaar juist aanvullen om te helpen bij de grote vastgoedopgave: het verminderen van het woningtekort. In de serie mee- en tegenvallers zou de grootste meevaller van 2023 zijn wanneer het wetsvoorstel middenhuur sneuvelt.
Door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL
