De Dordtse vastgoedondernemer Pieter van Loon koopt samen met zijn compagnon Willem Stolk het C & A-pand in het centrum van zijn woonplaats. Van Loon onderzoekt de komst van andere huurders en wil het pand optoppen met het appartementen.
De vestiging van C & A bevindt zich in het centrum van Dordrecht aan de Johan de Wittstraat 1/Bagijnhof 17. Het gebouw, bestaande uit 3 lagen heeft zo’n 3.600m² aan vloeroppervlakte. Sinds de oplevering in 1976 is het pand vrijwel volledig verhuurd aan modeketen C & A. Het pand heeft nu nog een typische jaren ’70-uitstraling maar daar moet wat Van Loon betreft verandering in komen. De eerste schetsen van Stijl Architectuur uit Dordrecht liggen er al.
Luxemburgse vennootschap
In 2015 verkocht Redevco, het vastgoedbedrijf van C & A-familie Brenninkmeijer, het pand aan de Luxemburgse vennootschap Luxembourg Investment Company 9 S.A.R.L., een vastgoedvehikel met vertakkingen op onder meer de Britse Kanaaleilanden en Gibraltar. De Luxemburgse vennootschap betaalde toentertijd € 15,8 mln voor een mandje met vier winkelpanden, behalve in Dordrecht, ook Spijkenisse (2 panden) en Utrecht.
Van Loon betaalt ruim 7 jaar later alleen voor de Dordtse C & A vestiging € 4 miljoen. Hoewel hij vaak acquisities snel doorverhandelt is de aankoop van het C & A-pand een blijvertje. ‘In de kern zij wij een belegger, maar je verkoopt zakelijke beleggingen ook vaak snel door om de snelheid erin te houden en voor te sorteren op bewegingen in de markt die je ziet ontstaan. Nadat we onze portefeuille vorig jaar grotendeels hebben verkocht, zijn we nu weer toe aan nieuwe avonturen. We investeren graag in onze eigen stad Dordrecht.’
Compact kernwinkelgebied
Met de aankoop van het pand sorteert Van Loon ook voor op de koers van de gemeente Dordrecht die een compact kernwinkelgebied’ hoog op de agenda heeft staan en hier actief naar handelt. ‘Het pand bevindt zich echt op een A-locatie en heeft een grote brede gevel die nadrukkelijk uitnodigt om de stad te verfraaien. Bovendien leent het pand zich ook prima voor een alternatieve aanwending in de toekomst.
Hij vervolgt: ‘Primair gaan wij voor behoud van de C & A als huurder van het gehele gebouw in de toekomst. Mocht C & A behoefte hebben aan een kleinere winkeloppervlakte dan zullen we een deel van het gebouw verhuren aan derden, bijvoorbeeld de Action die thans gevestigd aan De Grote Markt zich nu buiten het kernwinkelgebied bevindt.’ Van Loon bezit aan de Grote Markt een plint met 11 commerciële ruimten onder een appartementencomplex. Al deze ruimten wil hij uiteindelijk transformeren tot 19 appartementen in het starterssegment. Gesprekken met C & A moeten nog gaan beginnen.
Lees ook: Van pretbox naar doos van Pandora: woz-waardering voor belasting op marktwaarde
Minder winst
Hoewel de combinatie van verregaande huurregulering en een versobering van ‘pretbox 3’ van het belastingstelsel volgens hem ‘een bloedbad’ gaat aanrichten onder kleine woningbeleggers kan de transformatie aan de grote markt naar woningen wat hem betreft nog wel uit. ‘Het worden startappartementen waarvoor je niet enorme aanpassingen hoeft te doen, omdat de structuur van het pand al goed is. Als je rekent met een verkoopprijs tussen de € 4.000 en € 5.000 per m2 kan dat nog wel uit, al is de rente natuurlijk op dit moment dé onzekere factor. De markt wordt nu nog geschraagd door de overvraag. Als kopers massaal afhaken zal dat ook de prijzen drukken, al betekent dat hoofdzakelijk dat je als verkoper genoegen zult moeten nemen met iets minder winst.’
Vehuur aan zorginstelling
Ook het C & A-pand krijgt wat Van Loon betreft deels een woonbestemming. De tweede verdieping moet daarvoor worden opgetopt met een laag appartementen. Deze gaat Van Loon bij voorkeur op basis van een masterleasecontract verhuren aan een zorginstelling. ‘Ik zit er helemaal niet op te wachten om woningen zelf gedwongen onder de marktwaarde in het sociale segment te moeten verhuren. Dan verhuur ik ze liever aan een instelling die ze op een goede manier verhuurt aan mensen die bijvoorbeeld zorg nodig hebben. Niet alles draait alleen om geld.’
Adviseur(s) verkoper: KroesePaternotte, Adviseur(s) koper; De Mik Real Estate Partners en VAD Notarissen Rotterdam.
