Vorige week is na tien maanden een einde gekomen aan de onzekerheid over Imca Vastgoed. De ontwikkelaar van de familie De Vlieger is overgegaan naar Flatbeheer Onroerend Goed Groep van Joop Koster en gaat Maeyveld heten. Over de tien roerigste maanden en de kansen een gesprek met algemeen directeur Ton van Oosten en financieel directeur Koert Hans Smits. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 27 oktober 2005
Vorige week is na tien maanden een einde gekomen aan de onzekerheid over Imca Vastgoed. De ontwikkelaar van de familie De Vlieger is overgegaan naar Flatbeheer Onroerend Goed Groep van Joop Koster en gaat Maeyveld heten. Over de tien roerigste maanden en de kansen een gesprek met algemeen directeur Ton van Oosten en financieel directeur Koert Hans Smits.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 27 oktober 2005
door Wabe van Enk
De ontvangsthal van het hoofdkantoor van Imca Vastgoed op de bovenste verdieping van een kantoortoren in Amsterdam West oogt nog even ondernemend als weleer: Herman Brood-kunstwerken en relax-banken die uitkijken op druk telefonerende personeelsleden. Het enige verschil met vroeger is dat op de leestafel de gewaagde glossy’s zijn vervangen door het Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht.
Gedurende tien tropenmaanden hebben Van Oosten en Smits het bedrijf omhoog gehouden, nadat eigenlijk alle stakeholders - of het nu banken, gemeenten, medebeleggers of huurders waren - wel eens gemorreld hebben aan de stekker.
Het bedrijf dat Erik de Vlieger heeft opgebouwd is bijzonder in zijn soort, een mengeling van beleggingen, handel en ontwikkeling. In deze editie blijkt uit een inventarisatie van alle plannen rijp en groen van Nederlands commercieel vastgoed dat dit bedrijf in de top-5 zit.
Oprichter De Vlieger is op dit moment mikpunt van spot van de pers die hem eerst omhoog heeft geschreven. PropertyNL ging jaren terug als eerste de discussie aan met De Vlieger over de relatie met Endstra (die afdoende was) en confronteerde hem door de jaren heen met de groeiende onzekerheid in de markt over de houdbaarheid van zijn imperium (waarover twijfel bleef). Wie het ontwikkelingspotentieel bekijkt, ziet daarin nog steeds de hand van de oprichter. Dat in de afgelopen tien maanden anderen, onder leiding van Ton van Oosten, hebben moeten vechten om de boel overeind te houden, doet daar niets aan af. Dat daarbij de strategie van beleggen, handelen en ontwikkelen ook als Maeyveld blijft gehandhaafd, zou De Vlieger best eens als het eerste leuke nieuwtje van 2005 kunnen ervaren.
Onbegrepen in de markt
Wie bij de Kamer van Koophandel naar Imca gaat zoeken komt uit op een vrij bescheiden onderneming. Ook het aantal van 27 werknemers duidt niet direct op een hoofdrolspeler. PropertyNL’s inventarisatie van de projecten geeft een ander beeld: strategische ontwikkelingsposities in Nederland, maar het moet nog wel allemaal gerealiseerd worden.
Het zag er naar uit dat deze belofte voor de toekomst nooit zou worden ingelost. ‘Het is zo dat Imca vaak totaal onbegrepen is in de markt. Ze snappen wat Hilders doet in Den Haag of Fortress uit Rotterdam, een vorm van interim-beleggen. Maar dat dit ook voor ons een essentieel onderdeel is, is moeilijker,’ aldus Van Oosten.
Door de handelstak waren gevestigde ontwikkelaars sceptisch. Is Imca nu een handelaar in ontwikkelingsposities of komt er ook werkelijk een hoogwaardige ontwikkeling van de grond? Gesignaleerd wordt de opkomst van entrepreneurs die dicht tegen de eindgebruiker aanzitten. De ambitie van Imca ten gaat echter verder dan het plezieren van grote huurders. Imca heeft posities om binnensteden te veranderen (Den Haag Babylon, Conservatorium Amsterdam, Rotterdam Centraal) en nieuwe gebieden te ontwikkelen (Noordas Amsterdam-Haarlem). Dat vergt gigantische investeringen. Gaat de nieuwe aandeelhouder Koster het benodigde eigen vermogen verstrekken?
Smits: ‘Wij hebben in het verleden al ervaringen opgedaan met investeringen in maatschappen onder eigen dak. Structured finance is mijn specialisme en ik denk dat er in Nederland in de toekomst veel meer mogelijkheden komen. Grote financiële instituten zullen in toenemende mate niet meer zelf willen ontwikkelen, maar dat samen met specialisten willen opzetten. De samenwerking tussen Maeyveld en Bouwfonds Property Finance voor Babylon is daarvan een voorbeeld.’
Geld op de plank
Voor buitenstaanders leek het voor een partij als Bouwfonds haast logischer om zo’n Babylon maar in eigen portefeuille te nemen. Smits: ‘Als je uit een harem de mooiste vrouwen verkoopt, wordt de gang naar de slaapkamer steeds moeilijker.’
Dat dreigde wel steeds. Voor het Sweelinck Conservatorium had co-investeerder Joseph Elburg Beleggingen bijvoorbeeld wel interesse om het geheel in portefeuille te nemen. Van Oosten: ‘Geen haar op mijn hoofd die er aan denkt om dat te verkopen. Het is nu een goede belegging en straks een fantastische kans en ik denk dat we de expertise van de heer Elburg daarbij goed kunnen gebruiken, maar we blijven mede-eigenaar.’
Je zou kunnen denken dat bankiers van Imca Vastgoed wel eens wat geld op de plank zouden willen zien, maar hierbij speelt dat Imca Vastgoed nauwelijks concernfinancieringen heeft lopen. Het gaat om een verzameling projecten die elk apart en vaak ook door verschillende partijen worden gefinancierd. Smits: ‘Dat maakte ook alle speculaties over de problematiek van Imca onjuist. Bij ons ligt de loan-to-value-ratio (de waarde van een object versus de hypotheek, red) op een gezonde 72%.’
De pijn bij ontwikkelaars zit echter vaak niet in de waardering, maar in (toekomstige) kasstroom. Wanneer gebouwen leeg staan, behouden ze nog wel even de waarde, maar het probleem is er niet minder om. Dat geldt ook voor huurgaranties die zijn afgegeven aan beleggers, terwijl je weet dat die huurder er niet zal komen.
Van Oosten: ‘Bij ons is dat overzichtelijk. We hebben één pand leeg staan en drie huurgaranties afgegeven. Wij hebben sinds februari een systeem ontwikkeld om alle stakeholders per twee maanden te informeren over de ontwikkelingen. Wat dat betreft hebben we de afgelopen tien maanden geleerd om eerst alles helder te krijgen en dat vervolgens open te communiceren.’
Rol Joop Koster
De markt is erg benieuwd naar de rol die Joop Koster gaat spelen. Gezien de omvang van de investering en zijn achtergrond ligt het niet voor de hand dat hij zijn € 25 mln stort en vervolgens in Florida gaat afwachten of het wat rendeert.
Van Oosten: ‘Ten eerste doen wij geen mededelingen over de prijs. Dat komt ook omdat wij geen directe partij zijn. Flatbeheer koopt de aandelen van Imca Group van de familie De Vlieger. Tegelijk biedt het management van Imca Vastgoed de aandelen aan. Daarvoor krijgt het management een belang in het nieuwe Maeyveld. Laten we zeggen: een normale stake voor een management buy-out met een equitypartner.’
Van Oosten gaat er van uit dat Koster een aandeelhouder is die niet zelf zal gaan besturen. Het media-averse profiel van Koster spreekt hem op dit moment wel aan, om er direct aan toe te voegen dat Imca vroeger ook voordeel heeft gehad van de publiciteit. Van Oosten is nu op zoek naar commissarissen, zodat Maeyveld minder een familiekarakter krijgt.
Dat zou ook het geval geweest zijn wanneer Imca net zoals Blauwhoed en recent TCN een participatiemaatschappij zoals de NPM als aandeelhouder zou hebben gekregen. Smits: ‘Ik denk dat je moet kijken naar de fase waarin het bedrijf verkeert. We hebben er wel naar gekeken, maar even afgezien van TCN dat ik niet kan beoordelen, speelt bij Blauwhoed dat ze met Eurowoningen een langjarig stabiel trackrecord hebben. Wij hebben prima cijfers gehad, maar zowel aan de kwaliteit van de omzet als van het resultaat valt de komende drie jaar nog veel te verbeteren. In dat soort gevallen past een informal investor beter.’
Een aantal partijen heeft naar Imca Vastgoed gekeken. Wat was nu het probleemgeval en wat was het snoepje van de portefeuille? Van Oosten: ‘Zoals iedere grote belegger, hebben wij ook een pand dat nog leeg staat. Het is het gebouw waar de Lotto in zat in Den Haag van 3500 m2. Moeilijker is de vraag wat het mooiste is. In onze beleggingsportefeuille hebben wij een schitterende kantoorvilla aan het Museumplein (gehuurd door het prijswinnende beleggingsfonds van de Expo 2005, Oppenheim, red.), maar we hebben ook een Ibus met een Burger King die uitstekend rendeert. In de ontwikkelingsportefeuille denk ik meteen aan Babylon, maar ook de uitbreiding van Mexx en Vijzelhof in Amsterdam zijn prachtige ontwikkelingen.’
