De Nederlandse huizenmarkt blijft krap, ondanks een aanzienlijke toename van huurwoningen door uitponden, schrijft RaboResearch in het woensdag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Van een afkoeling is volgens de woningmarkteconomen van Rabobank dan ook geen sprake. ‘Dit jaar stijgen de huizenprijzen in ons land met gemiddeld 8,8%, gevolgd door 4,8% in 2026 en 5,5% in 2027. Aangezien de huizenprijzen harder stijgen dan de cao-lonen, verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen.’
De verkoopgolf van huurwoningen heeft een duidelijk effect op de woningmarkt, zegt huizenmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch. ‘In de eerste drie kwartalen van 2025 zijn er ruim 30.000 meer woningen te koop gezet dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat is een toename van 19%. Dit heeft de prijsgroei van bestaande koopwoningen doen afzwakken. Waar we begin dit jaar nog dubbele groeicijfers zagen, waren bestaande koopwoningen in oktober slechts 6,6% duurder dan in dezelfde maand een jaar geleden.’
Uitpondgolf neemt af
Groot verwacht dat de verkoopgolf van huurwoningen in de loop van het jaar afneemt, waardoor de woningmarkt weer geleidelijk krapper wordt. ‘We denken dat de uitpondgolf bijna zijn piek heeft bereikt. Aangezien de Wet betaalbare huur en het inperken van tijdelijke contracten per 1 juli 2024 zijn ingegaan, en tijdelijke huurcontracten maximaal twee jaar mochten duren, zullen vooral particuliere beleggers naar verwachting vanaf de zomer minder huizen verkopen. Bij huurders met een vast huurcontract is uitponden lastiger. Dan is het -tenzij de huurder de woning zelf wil kopen- afwachten totdat de huurder het huurcontract opzegt. Dit heeft zijn weerslag op het aantal transacties en het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen. We gaan voor 2025 uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van 8,8%, terwijl we voor 2026 en 2027 respectievelijk een stijging van 4,8% en 5,5% verwachten.’
Hoogste prijsstijging in Delfzijl
Naar verwachting wisselen dit jaar 240.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dat zijn er circa 34.000 meer dan vorig jaar. Dit aantal is iets naar beneden bijgesteld ten opzichte van het vorige Kwartaalbericht Woningmarkt (september). Groot: ‘Enerzijds zagen we afgelopen kwartaal een kleine terugloop in het aantal woningen dat te koop werd gezet. Anderzijds zijn we iets negatiever geworden over de nieuwbouw. Als er minder nieuwbouwwoningen worden opgeleverd, is er ook minder doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen.’
De regionale verschillen in de ontwikkeling van de huizenprijzen zijn groot. Groot verwacht de hoogste prijsstijgingen dit jaar in Delfzijl en omgeving, met een gemiddelde stijging van 13%. ‘In het westen van het land en de provincie Flevoland valt de prijsstijging lager uit. De regio Amsterdam kent een relatief lage prijsstijging van 5%, mede door de omvangrijke verkoopgolf van huurwoningen daar.’
Betaalbaarheid verslechtert
Ondanks de toename van het aanbod blijft de betaalbaarheid van woningen onder druk staan. Groot: ‘Uitpondwoningen zijn gemiddeld goedkoper dan niet-uitpondwoningen, maar aspirant-kopers jonger dan 35 jaar die een huis huren in het midden- of dure segment kunnen deze ex-huurwoningen vaak niet financieren op basis van hun huishoudensinkomen. Zij komen gemiddeld € 120.000 te kort. Meer in het algemeen kun je stellen dat de betaalbaarheid nog steeds verslechtert, aangezien de cao-lonen minder hard stijgen dan de prijzen van koopwoningen.’
Vooralsnog zijn er geen aanwijzingen dat de woningbouwproductie op korte termijn aantrekt en dus kan helpen om de schaarste aan huizen te laten afnemen, besluit Groot. ‘Hoewel er veel nieuwbouwwoningen in de pijplijn zitten, kan er lang niet altijd op korte termijn worden gestart met de bouw. Gemeenten geven wel meer vergunningen af, maar de oplevering van nieuwbouwwoningen blijft achter. Bij een deel van de huizen in de pijplijn is de vergunning mogelijk ook nog niet onherroepelijk en lopen lange bezwaar- en beroepsprocedures. Naar schatting heeft ongeveer een derde van het aantal geplande woningen in Nederland hiermee te maken.’
Gerelateerde artikelen:
