Het recente bod op Nieuwe Steen Investments (NSI) door het genoteerde Israëlische vastgoedfonds Habas H.Z. Investments zwengelt de discussie aan over de werkelijke waarde van de vastgoedportefeuille van NSI. Als die hoger is dan uit de balans blijkt, is het bod toch niet zo genereus. Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 15 februari 2007
Het recente bod op Nieuwe Steen Investments (NSI) door het genoteerde Israëlische vastgoedfonds Habas H.Z. Investments zwengelt de discussie aan over de werkelijke waarde van de vastgoedportefeuille van NSI. Als die hoger is dan uit de balans blijkt, is het bod toch niet zo genereus.
Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 15 februari 2007
NSI waardeert zijn bezittingen uitermate conservatief, namelijk tegen aankoopwaarde of lagere marktwaarde. In deze markt van stijgende vastgoedprijzen betekent het dat het fonds zich op de balans armlastiger toont dan het werkelijk is. Om die reden is er nog geen groot enthousiasme op te brengen voor het voorgenomen bod van Habas van € 21,90 per aandeel NSI, waarbij Habas hoopt ten minste 20% van alle aandelen NSI te verwerven. Volgens Anka Reijnen, ceo van NSI, ligt het bod van Habas 25% boven de laatste intrinsieke waarde van NSI en is dus ‘van zodanig niveau dat het ongepast is om zo’n partij de deur te wijzen’. Het is bekend dat NSI al een tijd op zoek is naar een koper voor zijn portefeuille omdat naar verluidt de familie Zeeman, die 12% van het fonds bezit, haar belang wil afbouwen. Vorig jaar toonde Homburg al belangstelling, maar daar werd toen geen serieus gevolg aan gegeven.
Hogere portefeuillewaarde
Vastgoedanalisten van Kempen & Co hebben onlangs uitgerekend dat wanneer de vastgoedportefeuille van NSI tegen hogere block value zou worden gewaardeerd, zeg maar de waarde als de portefeuille in één keer zou worden verkocht, het fonds zelfs een lichte discount op de beurs zou noteren. Dat zou betekenen dat de huidige beurskoers van rond € 23 per aandeel te laag is om de ‘werkelijke’ waarde van NSI te weerspiegelen.
NSI komt zelf op een laatste portefeuillewaarde van € 1,25 mrd, maar Kempen & Co schat die 20% hoger in op € 1,50 mrd. De bank komt tot die hogere waarde door uit te gaan van meer marktconforme rendementen voor de kantoren- en winkelportefeuille van NSI. Waar NSI rekent met een gemiddeld huurrendement van 8,8% en 7,4% voor de eigen kantoren- respectievelijk de retailportefeuille, rekent Kempen & Co met meer marktconforme rendementen van 7,0% respectievelijk 6,5%. Ter illustratie: NSI kocht vorig jaar oktober het door Multi ontwikkelde winkelcentrum De Leesten in Zutphen tegen een rendement van 6,5%.
Minder positief beeld
Analist Henk Brouwer van het Amsterdams Effectenkantoor (AEK) komt in een eigen rapport over NSI tot een minder positief beeld van de waarde van het NSI-vastgoed. Brouwer wijst erop dat dit jaar een relatief groot gedeelte van de huurcontracten in de kantorenportefeuille van NSI afloopt. Daarbij liggen de markthuren volgens Brouwer nu lager dan vijf jaar geleden. Dit verlaagt de toekomstige nieuwe huurstroom voor NSI met 10 tot 15%. Daar komt bij dat de huurgaranties op La Tour, NSI’s grootste kantoorobject dat met 45% leegstand kampt, in juni aflopen. Deze garantie van € 1,5 mln is ten opzichte van de totale theoretische huurstroom van € 98,8 mln van NSI niet te verwaarlozen.
Brouwer meent dat Habas met zijn bod van € 21,90 per aandeel de waarde van de NSI-portefeuille op een realistische € 1,4 mrd taxeert, overeenkomend met een gemiddeld huurrendement van 7,0%. ‘Op het eerste gezicht is dat niet onredelijk’, vindt Brouwer. Hij verwacht dat de koers van NSI door het bod onder druk komt te staan. Hoe het ook afloopt, ceo Reijnen hoopt haar aandeelhouders op de aandeelhoudersvergadering van 22 maart te kunnen vertellen of de strategische samenwerking met Habas er gaat komen of niet.
