In de pedagogiek is het een bekend verschijnsel: kinderen uit de tweede leg worden voorzichtiger opgevoed. Van den Bruele en Kaufman demonstreren dat dit ook in de projectontwikkeling op gaat. Hun binnenstadsproject Aken wordt al vanaf de tekentafel doorgeschoven aan een eindbelegger. Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 8 maart 2007
In de pedagogiek is het een bekend verschijnsel: kinderen uit de tweede leg worden voorzichtiger opgevoed. Van den Bruele en Kaufman demonstreren dat dit ook in de projectontwikkeling op gaat. Hun binnenstadsproject Aken wordt al vanaf de tekentafel doorgeschoven aan een eindbelegger.
Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 8 maart 2007
In de jaren negentig waren Johan van den Bruele en Pim Kaufman het team dat bewees dat je met weinigen een sleutelrol in kantoorontwikkeling in Nederland kan vervullen. Met € 200 mln omzet en 350.000 m2 op de plank ging in 2000 de Utrechtse club over naar BAM. De laatste tranche aandelen ging in 2004 over. De markt gaat ervan uit dat zij tot en met oktober 2007 niet op de Nederlandse markt komen.
Achteraf was 2000 een briljant moment om de Nederlandse kantorenmarkt te verlaten, maar Van den Bruele en Kaufman laten zich daar niet op voorstaan. Zij koesteren liever de banden met BAM die zij een aardige werkvoorraad hebben bezorgd en die zij graag ook in de komende jaren bouwopdrachten gunnen.
Van den Bruele dook na 2000 met zekere regelmaat op in nautische bladen. Hij kocht in het Italiaanse Viareggio een werf en restaureerde een van de spectaculairste jachten ter wereld. Zijn ‘Lullworth’ is zelfs het thema van een nieuw boek geworden. Maar na drie restauraties heeft hij het gezien en de werf is verkocht. De verkoop past bij zijn stelregel dat hij niet meer voor anderen wil werken, niet als commissaris of vastgoedadviseur en helemaal niet als scheepsfabrikant.
Zijn partner Kaufman is altijd zijn tegenpool gebleven. Hij ging na de verkoop niet uit het vastgoed en bleef actief met allerlei adviezen, laatstelijk voor Boer & Croon. Terwijl Van den Bruele trots is op de vrije ondernemersrol, koestert Kaufman zijn drie titels: mr drs en mre, al zegt hij postuum dat al dat gestuur hem in het projectontwikkelingsvak alleen tegenwerkt, omdat hij altijd wel een solide onderbouwing kon geven om iets niet te doen.
Even geen Nederland
De herstart van Van den Bruele en Kaufman is begonnen met een opmerkelijke analyse: geen kantoren meer. Daarnaast ook een vanzelfsprekende analyse: even geen Nederland. Het duo stuitte op prof. Dr-Ing. Hans Kahlen die al jaren bezig was met de binnenstad van Aken. Samen ontwikkelen ze nu de Aachener Kaiserplatz Galerie, naar eigen zeggen met 33.000 m2 en € 160 mln investeringssom het grootste in zijn soort in heel Duitsland.
Kahlen is in Duitsland een gevestigde naam als architect met gebouwen van Frankfurt tot Shanghai. Met de expertise van Kahlen en de kennis van grootschalig ontwikkelen maken Van den Bruele en Kaufman de stap naar binnenstedelijk gebiedsontwikkelen. Ze zullen het zelf niet zo zeggen, maar Aken is een van die Duitse steden die een ingedutte indruk maakt. Alleen bij de World Equestrian Games komt de stad tot leven en dan nog alleen bij de paarden en hun liefhebbers, op andere dagen blijft het bij die paar toeristen die een rondje rond de Dom als hoogste genot zien. Maar dat gaat veranderen. De ontwikkelaars spreken liever van een potentie die vergelijkbaar is met die andere Domstad, Utrecht.
City Development
Het leuke van het project is dat het een voorbeeld kan zijn voor tientallen andere Duitse steden die na Die Wende zijn verstoft. Van den Bruele en Kaufman willen daar graag een rol spelen en doen dat met de naam City Development die tot hun eigen verrassing nog beschikbaar was. Düsseldorf is het eerste vervolgproject en ook in Berlijn wordt gekeken.
Samen met de oud-directeur van Multi Development Deutschland, Thomas Dörr, die hun vestiging in Duitsland aanvoert, hopen zij een slag te kunnen maken op een Duitse markt die al zo lang wacht op herstel.
In de maanden tot de zomer hoopt City Development de eerste 50% voorverhuur in orde te hebben, waarna het project Kaiserplatz Galerie in herfst 2009 kan worden opgeleverd. Dat brengt het duo Van den Bruele en Kaufman bij het oude projectontwikkelaarsdilemma: ga ik voor de maximale winst bij het maximale risico of kies ik een tussenweg. Wie de historie van de twee bekijkt, ziet dat vaak de eerste weg is gekozen (en tot een goed einde is gebracht). Maar City Development is de tweede leg. Daarbij speelt risicoperceptie een grotere rol. Van den Bruele en Kaufman hebben daarom besloten voor snellere verkoop te gaan. Geen gemakkelijke keuze. Een bierviltje-berekening laat zien dat ze dan tussen de € 10 à € 20 mln laten liggen. Dat zijn ze niet gewend.
(Voor een interview met prof. Dr-Ing. Hans Kahlen – zie de april-editie van PropertyEU)
