De afgelopen maanden stond de RO Z/IP D-index bloot aan nogal wat kritiek. De dramatische omslag van het sentiment in de markt de afgelopen maanden zou onvoldoende in de rapportages tot uitdrukking komen. door Paul Wessels PropertyNL Magazine 15 mei 2009 nr. 8
De afgelopen maanden stond de RO Z/IP D-index bloot
aan nogal wat kritiek. De dramatische omslag van het
sentiment in de markt de afgelopen maanden zou onvoldoende
in de rapportages tot uitdrukking komen.
door Paul Wessels
PropertyNL Magazine 15 mei 2009 nr. 8
Hoe zijn geringe waardedalingen mogelijk terwijl bijvoorbeeld
in de top van de kantorenmarkt aanvangsrendementen
wel 100 basispunten zijn gestegen, van 5,25 %
naar 6,25 %, zo vroegen nogal wat mensen zich af.
De Raad Onroerende Zaken (ROZ) organiseerde daarom
op 24 april een bijeenkomst met participanten en
taxateurs waarin op de ontwikkelingen in de index werd
ingegaan. Van een trendbreuk is in ieder geval sprake:
De 3,3 % totaal rendement die de RO Z/IP D over 2008
noteerde was het laagste uit de geschiedenis van de index
in Nederland. In de 14 jaar dat de index in Nederland
wordt bijgehouden werd gemiddeld een totaal rendement
van ruim 10% geboekt. Voor het eerst sinds de
start van de index in 1995 was de waardeontwikkeling
van de portefeuille van Nederlandse institutionele beleggers
negatief, met een daling van 1,7 %. In kantoren
werd zelfs 5,5 % afgewaardeerd.
Extern taxeren
Hordijk licht toe dat deze cijfers werden verzameld tegen
de achtergrond van een grotere inspanning – en dito
taxatiekosten - van de deelnemers van de index. Vorig
jaar werd verplicht voor de deelnemende fondsen om
vanaf 2010 minstens één keer per jaar extern te taxeren
en het overgrote deel van de fondsen doet dat al. Inmiddels
vinden 4000 externe taxaties per jaar plaats voor de
vastgoedindex, van een totaal van 5200. Ook neemt 75%
van de deelnemers deel aan de kwartaalindex, wat hoger
is dan de deelname in het Verenigd Koninkrijk.
Vraag is volgens Hordijk wanneer een taxateur een verandering
in het sentiment in de markt in zijn waardering
tot uitdrukking laat komen. Zo was in 2005/2006
sprake van een scherpe daling van de aanvangsrendementen
en zagen we grote verschillen in het moment
dat taxateurs die waardestijging in de portefeuilles meenamen
in hun rapportage. Zo zat het negatieve sentiment
van de laatste twee maanden van 2008 nog niet in
veel taxaties verwerkt, omdat de taxatie-opdrachten voor
het laatste kwartaal al in oktober begonnen.
Een andere element is hoe representatief de ROZ/IPDindex
nu eigenlijk is voor de ontwikkelingen op de Nederlandse
markt. Waar bij de start van de index 14 jaar
geleden de institutionele beleggers de Nederlandse
markt nog domineerden zijn sindsdien met de opkomst
van nieuwe partijen als de maatschappen voor particuliere
beleggers, grote private beleggers en de influx van
zwgefinancierde investeringen van Angelsaksische orgine
de verhoudingen veranderd. De RO Z neemt het
initiatief om ook nieuwe partijen bij de index te halen,
maar dat blijkt niet eenvoudig. Binnenkort komen weliswaar
institutionele partijen als Dela en Triodos bij de
index, maar bijvoorbeeld vastgoedmaatschappen verzetten
zich tegen tussentijdse taxaties. Meer succes lijkt de
RO Z te boeken bij grote particuliere beleggers. Zo speelt
een bedrijf als Ping Properties, dat vorig jaar de kantorenportefeuille
van Corio overnam, een hoofdrol op de
Nederlandse beleggingsmarkt. Maar andere particuliere
beleggers zien (nog) geen belang in transparantie over
hun performance en zijn niet geïnteresseerd in deelname.
De afgelopen twee jaar is er veel aandacht geweest voor
– gebrek aan – integriteit in de vastgoedsector, met als
meest concrete zaak de vermoede fraude in de deal tussen
Philips Pensioenfonds en Rabo Bouwfonds inzake
de ontwikkeling Symphony op de Zuidas. Aart Hordijk
meent dat deze aandacht voor integriteit er toe gaat leiden
dat het toezicht op de sector wordt versterkt. En als
dat gaat gebeuren, dan is ook denkbaar dat deelname
aan een benchmark verplicht wordt gesteld. Hierdoor
zal in toenemende mate een tweedeling ontstaan tussen
‘transparant’, qua performance vergelijkbaar vastgoed
en vastgoed dat zich aan die openheid onttrekt.
Maar ook dan blijft het vraagstuk of er voldoende referentietransacties
beschikbaar zijn op tot een goede taxatie
te komen. En als er al referentietransacties zijn, of
er dan voldoende prijsinformatie is om ze bruikbaar te
laten zijn. Tijdens de bijeenkomst met taxateurs klonk
wederom luid en duidelijk de roep dat er in Nederland
behoefte is aan een onafhankelijke en betrouwbare database
met referentietransacties en Hordijk schaart zich
van harte achter deze oproep en de RO Z is ook bereid
om dat te faciliteren.
De behoefte aan referenties in de huidige tumultueuze
markt maakt dat iedereen met argusogen kijkt naar de
deals die wél doorgang vinden. De meest prominente
daarvan is de verkoop van de vastgoedportefeuille van het
pensioenfonds Progress van Unilever. De vastgoedportefeuille
omvat 52 complexen met ruim 2400 woningen,
waarvan circa 1000 eengezinswoningen en meer dan
1400 meergezinswoningen, alsmede ruim 40.000m²
winkelruimte. Naar verluidt heeft CB Richard Ellis, die
de verkoop voor Progress begeleidt, niet te klagen over
belangstelling voor de individuele panden maar liggen
de geboden prijzen uiteraard wel een stuk lager dan
12 maanden geleden. Logisch is dat dat beleggers daar
moeite mee hebben, zeker als collega-deelnemers in de
RO Z/IP D meebieden met die lagere prijzen. Maar het is
wél het huidige marktbeeld en daarmee een belangrijke referentie.
Sceptisch
Beleggers zijn vaak ook sceptisch over het werk van hun
taxateur, zo bleek uit een enquête die de ROZ/IPD onder
de deelnemers van de bijeenkomst had gedaan. Opvallend
is dat het wisselen van taxateur vaak grote impact
heeft op de waardeontwikkeling. Hordijk: ‘Je kunt van
de taxateur verwachten dat hij zich consistent gedraagt
ten opzichte van de portefeuilles van een belegger. Om
die reden hebben we vanaf de start van de index de taxatierichtlijnen
steeds verder verbeterd en uitgebreid.’
Hij vindt het een nadeel dat makelaars en taxateurs in
Nederland nog steeds op een hoop worden gegooid,
zoals bijvoorbeeld in de Stichting Vastgoedcert dat een
kwaliteitsregister van makelaars én taxateurs wil zijn.
Hordijk vindt het hoopvol dat binnen de oprukkende
Royal Institute of Chartered Surveyors (RI CS) stappen
worden gezet om de gedragsregels en werkwijze van
taxateurs te uniformeren. Hij pleit ook voor meer aandacht
voor het onderwijs aan taxateurs, dat nu een beetje
onderschoven kind is bij de vastgoedopleidingen aan de
diverse universiteiten.
Transparantie en meetbaarheid blijft een essentiële
voorwaarde om vastgoed zich te laten ontwikkelen
tot een volwaardige ‘asset class’, zegt Hordijk.
‘We hebben wat dat betreft nog steeds het nodige te
doen. Vastgoed concurreert met volledige transparante
beleggingscategorieën als obligaties. En transparantie is
een voorwaarde om de belangstelling van beleggers vast
te houden. Dat moet de vastgoedsector zich goed realiseren.’
In ’t kort
• Discussie over
waardeontwikkeling
en ROZ/IPD
• Vraag is wanneer
waardeverandering
doorwerkt
• Hordijk vóór
databank met
referentietransacties
