RPM is druk bezig met het uitrollen van vestigingen van parfumerieketen Douglas in België. Het bedrijf uit Amstelveen is al twintig jaar thuis in de Benelux: ‘We kennen de huurprijzen van Vriezenveen tot Roeselare.’
RPM (Retail Property Management) staat op plek 5 in PropertyNL’s overzicht van retailadviseurs. Het kantoor viert dit jaar het 20-jarig bestaan en onderscheidt zich volgens directeur Maarten van der Steuijt in de vastgoedmarkt als retailadviseur die uitsluitend voor huurders werkt en daarnaast actief is in de Benelux en Duitsland. ‘Mijn vader Joop is het bedrijf begonnen vanuit een verzelfstandiging van de afdeling vastgoed van Retail Network (CVC) en heeft daarvoor gewerkt op de vastgoedafdelingen van onder meer VendexKBB en KPN. De exclusiviteit om uitsluitend voor retailers vastgoeddiensten te verlenen, bleek al snel een succesformule. Dat was mede te danken aan een geavanceerd softwaresysteem voor de wettelijke huurprijsherzieningen. Mijn vader is RPM gestart met het idee vertrouwen, transparantie en deskundigheid te bieden.’
De eerste klanten waren landelijk opererende ketens als Scapino, Kijkshop, Siebel en Lucardi. ‘Vanaf het begin hebben we voor grote ketens alle commerciële vastgoedwerkzaamheden uitgevoerd. Denk ook aan operaties zoals die van KPN, dat in een keer alle Telfort-winkels overnam, en de dispositie van de HI-winkels.’
Beweging betekent werk
De laatste vijf jaar krimpt het marktgebied in Nederland. Dat merkt ook RPM, maar niet noodzakelijk in negatieve zin. ‘Veel grootwinkelbedrijven hebben niet zoveel vestigingen meer nodig; de portefeuilles worden minder groot. Dat heeft met internet te maken, maar ook met krimpgebieden. Inhoudelijk betekent het dat er kritischer wordt gekeken naar waar de vestigingen wél blijven en hoeveel vierkante meter ze feitelijk nodig hebben in de toekomst.’ Een ander verschijnsel is dat veel van deze bedrijven geen eigen vastgoedmanagers meer in dienst hebben, zegt Van der Steuijt. ‘Ze gaan dat steeds meer uitbesteden aan partijen zoals wij. Wij zijn dagelijks voor diverse partijen met deze werkzaamheden bezig en hebben dus veel kennis van de markt en een groot netwerk. We zijn onafhankelijk en werken niet ook voor verhuurders. Dat zijn een aantal redenen waarom onze klanten het prettig vinden om met ons te werken. Daarom hebben wij met hen een jarenlange relatie opgebouwd.’
Coronacrisis
RPM is in de loop der tijd met zo’n beetje elke strategie vertrouwd geraakt: winkels openen, winkels sluiten, relocatie van winkels, kleinere winkels en onbemande winkels openen. Het bedrijf heeft relatief weinig last gehad van de coronacrisis, die gepaard ging met langdurige winkelsluitingen. ‘Als de markt in beweging is, dan hebben wij werk. De coronaperiode was voor iedere ondernemer zeer spannend, maar uiteindelijk moesten in die periode ook veel zaken worden geregeld. Denk aan intensief overleg met verhuurders over passende oplossingen. Door deze onzekerheid en door de winkelsluitingen waren het niet altijd leuke gesprekken, maar wij zijn er om een oplossing te vinden die voor beide partijen werkzaam is.’
Stabiliteit heeft de winkelmarkt sinds corona nog niet teruggevonden. ‘Cosmetica en persoonlijke verzorging draaien goed, maar schoenen en kleding lopen achter. De komende jaren houden we hoge energielasten, stijgende lonen en huurprijzen: de marge zal dunner worden. Er vallen wederom ketens om door al deze factoren en de schuld die zij hebben opgebouwd tijdens de coronacrisis. Discounters veroveren nu een groot marktaandeel. Dat zegt wel iets over waar consumenten hun geld willen en durven uitgeven.’
Blinde vlek
Bij Parfumerie Douglas, tegenwoordig aan de Duitse beurs genoteerd maar grotendeels in handen van private equity, staat uitbreiding op de agenda, met name bij de zuiderburen. In België zijn inmiddels vijf vestigingen geopend. ‘Voor veel bedrijven is België een blinde vlek en net te klein. Een paar jaar geleden heeft Douglas een Belgische website opgezet en daarop kwamen veel bestellingen binnen, vooral uit de regio Antwerpen. Daarom is er een winkel geopend in winkelcentrum Wijnegem, het grootste winkelcentrum van België. Daarna volgden vestigingen in het winkelcentrum van Sint-Niklaas en de binnenstad van Leuven.’ In Nederland wordt vooral gekeken naar relocaties en uitbreidingen op bestaande locaties, dus ook hier kijkt de parfumerie naar kansen in de huidige markt.
Douglas zoekt winkels van enkele honderden vierkante meters in ‘belevingsgebieden’: ‘Er moet mode omheen zitten, een plek waar jonge mensen komen. Dat heb je bijvoorbeeld in Wijnegem en studentenstad Leuven. Mensen moeten ernaartoe willen komen.’ De huurwensen zijn in België wel anders, zegt Van der Steuijt. ‘Er wordt met driejarige in plaats van vijfjarige contracten gewerkt. Daarnaast werken zij met eindigende contracten, waarbij je als retailer een verlenging van je huurtermijn moet aanvragen.’
Persoonlijke verzorging in de lift
Premium-merken die iets verkopen wat de concurrent niet in het assortiment heeft, trekken publiek aan. Cosmetica en persoonlijke verzorging zitten de laatste jaren in de lift. ‘Mensen vinden het belangrijk om zich goed te verzorgen en de jongere generatie speelt hierbij een grote rol: die geven veel geld uit aan persoonlijke verzorging, mede doordat influencers er aandacht aan besteden. Social media zoals Instagram en TikTok worden bijvoorbeeld gebruikt om producten en winkelopeningen te promoten.’
Tobben
Dat neemt niet weg dat het in andere deelsegmenten nog tobben is. ‘In kleding en schoenen is de verkoopsnelheid veel lager, omdat je die producten makkelijker online kunt bestellen. Kijk ook naar de opkomst van een app als Vinted.’ Bovendien hebben alle winkeliers met kostenstijgingen te maken, naast de vaak nog openstaande coronaschulden. ‘Het blijft een uitdagende markt. Het minimumloon is de laatste jaren met 30% gestegen. En er is een run op discounters, omdat het consumentenvertrouwen laag is.’
De retail blijft volgens van der Steuijt altijd in beweging. ‘Retail moet altijd relevant blijven voor de consument, dus moeten wij met goede locaties en goede resultaten ook altijd relevant blijven voor onze klanten.’
Duurzaamheid
Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol in de keuze van locaties, maar ook bij het beheer ervan, zegt Maarten van der Steuijt van RPM. ‘Onze klanten zijn veel kritischer als het gaat om de de technische staat van de winkels. Het gaat nu bijvoorbeeld om isolatieglas en automatische deuren, die ’s winters kou en ’s zomers warmte buiten houden.’ Daarnaast wordt er ook kritisch gekeken naar een energielabel van een pand en de mogelijke energielasten. ‘Klanten kijken naar hun energieverbruik per maand, en zelfs per uur. Zijn er bijvoorbeeld locaties die ’s nachts energie verbruiken? Of waar veel te vroeg in de ochtend de verwarming aanslaat?’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2025
