Transformatiegebied ZaanIJ: ‘Voor ons neemt de urgentie nu toe’

Bedrijventerrein Achtersluispolder behoort nog net tot de zuidrand van Zaanstad, maar over de Noorder IJplas turend zie je het verkeer op de A10 rond Amsterdam al voortrazen. Voor dit gebied zijn nu concrete ontwikkelplannen. Er komen zeker 8000 woningen bij en ruimte voor bedrijvigheid met 5000 nieuwe arbeidsplaatsen. ‘Dit gebied heeft een prachtige stedenbouwkundige structuur, met die landtongen en al dat water’, vindt Annius Hoornstra, directeur Stedelijke Ontwikkeling in Zaanstad.
Het monumentale Pakhuis De Vrede geeft het gebied smoel. De voormalige meelfabriek gaat waarschijnlijk plaats bieden aan horeca en evenementen. ‘Fantastisch, die oude gebouwen, kathedralen zijn het.’
De ontwikkeling van de Achtersluispolder kan de samenwerking tussen Zaanstad en Amsterdam in ZaanIJ een nieuwe impuls geven. ‘Voor ons neemt de urgentie nu toe om de noordelijke IJ-oever integraal aan te pakken’, zegt Hoornstra. ‘Deze polder heeft meer potentie als onderdeel van de IJ-oever dan als randje van Zaanstad. Met de fiets ben je in zes minuten bij het NDSM-terrein. Tenminste, als er een fietsbrug komt en je niet meer om de Noorder IJplas heen hoeft.’ Dus dit is het project dat ZaanIJ nieuw leven inblaast? Hoornstra zwijgt even. ‘Ik zou zeggen, het kan de aanleiding zijn om de gebiedsontwikkeling te intensiveren. De Achtersluispolder kan de bindende schakel vormen tussen Zaanstad en Amsterdam.’

Ontoereikende verbindingen
Dat vergt wel betere verbindingen, vindt Pieter Klomp, adjunct-directeur van de afdeling Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam. Het begint bescheiden, met die fietsbrug over de Noorder IJplas, dat moet binnen een paar jaar wel lukken. ‘Daar trekken we nu hard aan. De fiets als vervoersmiddel is makkelijk op te schalen. In de Amsterdamse binnenstad wordt 60% van alle kilometers op de fiets afgelegd, waarom zou dat in Noord niet kunnen?’ De volgende stap is een verbinding met bus, (snel)tram of metro. Daarvan moeten ook naburige wijken in Amsterdam profiteren, zoals Tuindorp Oostzaan en Molenwijk, en buurten in Zaanstad.
Hoornstra, die jarenlang bij het ontwikkelbedrijf van Amsterdam werkte, weet hoe het werkt. ‘Als je vanuit de Westertoren naar de regio kijkt, denk je: wat een fantastisch terrein in Zaanstad, daar kunnen we een deel van onze nieuwe economie en woningnood kwijt. Van Overhoeks tot het Hembrugterrein, dat wordt de nieuwe Noordas! Maar dan weet je nog niet een kwart van wat hier speelt, hoezeer wijken als Poelenburg en Peldersveld in de verdrukking zitten.’ Grootste probleem zijn nu de ontoereikende verbindingen. Wil je met het openbaar vervoer bijvoorbeeld vanaf het NDSM-terrein westwaarts naar Zaanstad of Haarlem reizen, dan moet je eerst naar Amsterdam CS.
Hoornstra vlast op een metro. Hoogwaardig vervoer is ook gunstig voor de woningbouw in het gebied, betoogt hij. Hoe minder parkeerplekken er nodig zijn, des te meer ruimte er is voor verdichting. En dan zullen mensen ook meer willen betalen om hier te wonen, interessant dus voor de markt. Maar eenvoudig is die ambitie niet. ‘Een klassieker’, noemt Klomp van de gemeente Amsterdam het. ‘Woningbouw gaat veel sneller dan infrastructuur, die ook een heel andere financiering vergt.’

Kolossale voorinvesteringen
De financiering van de gebiedsontwikkeling is sowieso heikel punt. Een integrale aanpak vergt kolossale voorinvesteringen. Zie marktpartijen daar maar eens warm voor te krijgen. Hoornstra wil de Achtersluispolder ontwikkelen op een schaal die we in Nederland volgens hem nu niet kennen. ‘In het buitenland zijn veel voorbeelden van grote institutionele beleggers die omvangrijke investeringen aan de voorkant doen. Ik praat er hier ook wel eens met partijen over, maar tot nu toe zijn ze niet te vinden voor investeringen in gebiedsontwikkelingen met een omzet van een paar miljard. Dat is wel de zoektocht waarmee we bezig zijn.’ Met het huidige instrumentarium aan de slag gaan, schiet volgens Hoornstra niet op. ‘Pakken we het organisch aan, dan halen we er niet uit wat erin zit. Een paar partijen nemen dan een optie op locaties, maar accepteren zij een FSI (floor space index, begrip voor de mate van intensief ruimtegebruik, red.) van 6 en een parkeernorm van 0,3? En dan moet je potentiële bewoners er ook nog van zien te overtuigen dat er ooit een metro komt.’
Maar hoe dan? Volgens Hoornstra zal de waardevermeerdering die marktpartijen in het gebied kunnen realiseren de infrastructurele kosten makkelijk dekken. ‘Ik heb het uitgerekend op de achterkant van een sigarendoos: het kan. Maar ken jij een marktpartij die 1 miljard wil voorfinancieren? Daar heb je een vehikel voor nodig.’ Zijn idee: laat het Rijk de risico’s van de ontwikkeling afdekken. Dat is veel goedkoper dan zelf in infrastructuur investeren en achteraf afromen, bijvoorbeeld door een opslag van de WOZ-waarde. Daarmee is het volgens Hoornstra dé manier om het investeringsvolume op te voeren. Het lijkt hem een mooie klus voor het Rijksontwikkelbedrijf waarover het kabinet nu peinst.

Met de rug naar elkaar toe
Er zijn vooral veel nieuwe woningen in het langgerekte ZaanIJ-transformatiegebied gepland. Naast de 8000 in de Achtersluispolder, komen er onder meer ook ruim 1000 op het aangrenzende Hembrugterrein, en op termijn ruim 17.000 tussen het NDSM-terrein en de A10. Klomp: ‘Er wordt al ontzettend veel gebouwd; waar het mag schieten woningen met duizenden uit de grond. In feite wordt hier een middelgrote stad ingevoegd.’ De dichtheid wordt hoog; zoveel vrije grond is in deze stedelijke omgeving niet meer te vinden. Rijzige appartementengebouwen dus, die volgens Klomp ook zijn bedoeld voor gezinnen. ‘We schrikken in Nederland wel eens van dichtheid, maar internationaal zie je dat stedelijkheid en hoge kwaliteit prima kunnen samengaan. Binnen de périphérique van Parijs wonen ruim 2 mln mensen, en binnen de ring A10 minder dan 600.000, terwijl het gebied ongeveer even groot is. En vergeet niet, je woont hier aan de waterkant met ruim zicht en open luchten.’
Kwalitatieve buitenruimte, groen en sportvoorzieningen zijn in zo’n hoogstedelijke woonomgeving wel extra belangrijk, erkent Klomp. Aanleiding om binnen de ZaanIJ-constellatie nu een begin te maken met een stadspark aan de oevers van de Noorder IJplas.
Ook voor werken moet extra ruimte komen. ‘Het beeld is wel eens dat woningbouw de bedrijvigheid wegdrukt, maar dat is hier zeker niet zo. Het is hier eerder andersom’, zegt Klomp, verwijzend naar de historie van het gebied. Van oudsher was aan de noordoever van het IJ en langs de Zaan zware industrie gevestigd. Die is de laatste decennia weggetrokken richting westen, onder meer omdat de insteekhavens te klein waren. Een nieuwe bestemming was nodig voor de verlaten, vervuilde terreinen. In de jaren ’90 schetste Teun Koolhaas (zoon van) oeverontwikkelingen langs de Zaan en rond dezelfde tijd studeerde Amsterdam op de mogelijkheden van de noordelijke IJ-oever. Klomp: ‘Maar ieder deed zijn eigen ding, we stonden bij de Noorder IJplas met de rug naar elkaar toe. Tot we ons begonnen te realiseren dat de gebieden qua sfeer en opgave erg op elkaar lijken. Om weer leven aan het water te krijgen, kunnen we elkaar beter aanvullen.’
Hoornstra: ‘Zowel Zaanstad als Amsterdam zag dit gebied voorheen als de rand van de stad, en het bevond zich daardoor ook aan de rand van het denken. Dat we er één gebied van hebben gemaakt, heeft een grappig effect. Wat eerst de rand was, ligt nu middenin het gebied. Dan ga je er anders naar kijken.’

Nieuwe bedrijvigheid
Ongeveer 15 jaar geleden resulteerde de samenwerking in de eerste ZaanIJ-visie. Werken krijgt daarin nadrukkelijk een plek, zegt Hoornstra, al kost dat wel wat hoofdbrekens. ‘Onze ambitie is om wonen te mengen met nieuwe werkmilieus, die aansluiten op de transitie in de economie. Er kan tegenwoordig ook veel meer. In de Achtersluispolder kunnen verreweg de meeste bedrijven blijven zitten. Er is daar zelfs een betonrecyclebedrijf dat in zo’n lage milieucategorie zit, dat je er pal naast kunt wonen.’ Levert zulke bedrijvigheid ontwikkelaars wel genoeg op? ‘Tja, als je referentie een Albert Heijn is misschien niet. Deze functie is wat minder lucratief, maar wonen maakt die rekensom goed.’
Zijn Amsterdamse collega Klomp ziet ruimte voor innovatieve logistieke bedrijven, zoals bouwhubs waar vandaan bouwmaterialen in pakketten over het water worden vervoerd. ‘De trend is om schone maakindustrie in de stad te houden. Dat vinden we in dit gebied ook superinteressant, zo geef je het maakverleden nieuwe vormen.’
De beduchtheid van bedrijven dat zij bij zo’n gebiedsontwikkeling het onderspit delven, speelt Amsterdam overigens in een flink deel van het plangebied parten. De gemeente en de havenbedrijven hebben een convenant gesloten dat tot 2029 geen planvorming toestaat op het op het Cornelis Douwes-terrein, tussen de NDSM-werf en de A10. ‘Een adempauze’ noemt Klomp het.
Voor de Amsterdamse kant blijft het de komende jaren daarom bij kleinere projecten, zoals het stadspark bij de Noorder IJplas, investeringen in aangrenzende wijken en het verbeteren van de verbindingen, om te beginnen met de geplande fietsbrug. Verder denkt de gemeente mee met de ontwikkeling van de Zaanse Achtersluispolder, al heeft dat ook zijn beperkingen. Klomp: ‘In Zaanstad is de grond in particulier eigendom, terwijl we in Amsterdam met het erfpachtsysteem een heel andere dynamiek hebben. Je kunt een aanpak dus zeker niet één-op-één van elkaar overnemen.’
Eens even lekker tempo maken is lastig in deze gebieden, zegt hij. ‘Wij hebben tot 2029 die afspraak met de havenbedrijven, en aan de Zaanse kant heeft de gemeente een minder sturende rol door particulier eigendom. Het is niet altijd aan de gemeente om het tempo te bepalen.’

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de zogenoemde ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk heeft benoemd in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS). In de reeks stedelijke transformatiegebieden kwamen eerder de Merwedekanaalzone in Utrecht en Strijp S in Eindhoven aan bod.

ZaanIJ
Stedelijk transformatiegebied aan de noordelijke IJ-oever en langs de Zaan, van Overhoeks tot Westknollendam.
Verschillende deelprojecten, onder andere Hembrugterrein, voormalig Nuon-terrein aan de Zaan, Achtersluispolder, NDSM-werf en Buiksloterham
Woningen en bedrijvigheid:
– Gebied tussen NDSM en de ring A10: ruim 17.000 extra woningen plus ruim 16.000 arbeidsplaatsen
– NDSM, Buiksloterham en Overhoeks (deels al gebouwd): 15.000 woningen
– Achtersluispolder (Zaanstad): minimaal 8000 extra woningen plus 5000 nieuwe arbeidsplaatsen
– Hembrugterrein: ongeveer 1.100 woningen plus bedrijven, winkels en kantoren, goed voor ongeveer 650 arbeidsplaatsen
– Overige locaties: gezamenlijk ongeveer 500 extra woningen