Strijp-S werd toevallig cool

Slingers van gekleurde lampjes bakenen het terras af, tegen een decor van industriële gebouwen en bakstenen schoorstenen. Houten kratten met uitbundige planten, opgestapelde vlonders en ogenschijnlijk willekeurig bij elkaar gescharrelde houten banken en keukenstoeltjes. Het festivalgevoel op het Ketelhuisplein in stedelijk transformatiegebied Strijp-S is nooit ver weg, zelfs niet in coronatijd.
De verboden stad, zo stond het gebied ten noordwesten van het centrum van Eindhoven ooit bekend. Anton Philips had er vanaf 1916 fabrieksgebouwen laten verrijzen, te beginnen met een glasfabriek voor gloeilampen, en er een hoog hek tegen onbevoegden omheen gezet. Een slordige eeuw later is het een populair uitgaansgebied geworden, woonbuurt en vestigingsplaats van vooral start-ups in media, design en technologie. Het hipste stadsdeel van Eindhoven. De Brabantse stad is in trek, vooral bij starters en expats die werken op de High Tech Campus een kilometer of vijf zuidwaarts. Strijp-S profiteert daarvan, kan al die jongeren mooi huisvesten in nieuwe appartementengebouwen. Nee, zegt wethouder Yasin Torunoglu, die ruimtelijke ontwikkeling sinds 2013 in zijn portefeuille heeft. Het is andersom: ‘Strijp-S is juist de trekker geweest voor Eindhoven.’

Uit nood geboren
Dat Strijp-S zo cool werd, is eigenlijk toeval. De transformatie van het gebied startte een kleine 20 jaar geleden achter de ‘klassieke tekentafel’, aldus gebiedsmanager Jos Roijmans. Hij is er vanaf 2003 bij betrokken. Een gemengde woon- en werkwijk met voorzieningen moest het worden, en die zou in 2018 klaar zijn. Er kwam echter een kink in de kabel, de kredietcrisis vanaf 2008. Weg animo voor de bouwvelden. 
Om het gebied niet te laten verpauperen, besloot de gemeente tijdelijk gebruik van de oude Philips-panden te stimuleren. ‘Dan moesten we er maar een feestje van maken’, zegt Torunoglu. Geïmproviseerde cafés doken op, start-ups van nerds en creatieve types uit de designhoek vestigden zich in de lege bedrijfspanden. Het gaf volgens de wethouder een boost aan het gebied en aan het imago van Eindhoven. ‘Onze grote mazzel was natuurlijk dat daar al oude gebouwen stonden die we hiervoor vrij makkelijk konden gebruiken’, vult Roijmans aan. ‘We braken het hek af, creëerden reuring. Maar we leerden ook om achter die klassieke tekentafel vandaan te komen, flexibeler te gaan werken en ook anders om te gaan met regels.’ De creatieve initiatieven zouden namelijk ongetwijfeld verstrikt zijn geraakt in lokale verordeningen en bestemmingsplannen als de gemeente zich niet zo soepel had opgesteld.
Neem het witte Klokgebouw, met het oude Philips-logo en de reusachtige torenklok, het bakstenen Ketelhuis en het voorliggende plein. Deze plek leende zich voor stadsvertier, maar ligt vlakbij het treinspoor. En evenementen binnen 200 meter van een spoor waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zijn volgens een beleidsregel een no-go. ‘Uit een telefoontje naar ProRail bleek dat zulk vervoer hier nooit passeert op de momenten dat events plaatsvinden’, aldus Roijmans. Die werden daarom toch toegestaan. Wethouder Torunoglu noemt nog een voorbeeld. Kleine ondernemers mochten zich in de begintijd tegen een bescheiden vergoeding vestigen in bedrijfsverzamelgebouw VideoLab, waar Philips ongeveer een kwart eeuw geleden de eerste dvd testte. Het werd erg duur om het gebouw, dat uiteindelijk toch gesloopt zou worden, aan te passen aan de heersende brandveiligheidsregels. ‘Afgesproken is toen dat de veiligheid van mensen voorop stond, en dat het pand bij een eventuele brand desnoods mocht affikken. Zo werd voorkomen dat de kosten voor tijdelijk gebruik te veel uit de hand zouden lopen’, aldus Torunoglu. Wat meer vrijheid gaf destijds ook de Crisis- en herstelwet uit 2010, waarmee volgens de wethouder ruimte kwam voor zaken die niet naadloos in het bestemmingsplan pasten.

Nog een toevalstreffer
Wat Strijp-S verder hielp, was de PPS met ontwikkelaar VolkerWessels. Eigenlijk was die samenwerking ook een toevalstreffer. Toen Philips begin 2001 besloot zich geleidelijk terug te trekken uit het gebied en het aan de gemeente aanbood, had die er geen oren naar. ‘Eindhoven zag zichzelf niet als een risicodragende projectontwikkelaar. Bovendien waren er al allerlei andere projecten waarin de centjes van ons grondbedrijf zaten’, aldus Roijmans. Het concern schreef een tender uit, VolkerWessels won. Kort daarna stond de wereld op zijn kop door nine eleven, de terroristische aanslagen in New York. Dick Wessels kwam naar het stadbestuur en zei: ‘Voor u staat de trotse winnaar van de Philips-tender Strijp-S. Maar onze financiers zitten nu op hun handen; we kunnen het niet alleen.’ Eindhoven stapte voor de helft in. Dat bood kans op een diverse wijk, met woningen voor stedelingen van alle rangen en gezinssamenstellingen. ‘Het helpt wanneer je als gemeente een private vinger in de pap hebt’, aldus Roijmans. ‘Met alleen je publiekrechtelijke instrumentarium lukt dat niet.’ Bij de start haakten ook de woningcorporaties Woonbedrijf en Trudo al aan.

Overblijfsel uit begintijd
Sociale woningbouw is op dit moment goed voor 40% van de nu 1350 opgeleverde woningen op Strijp-S. Zo wonen in de nieuw gebouwde appartementencomplexen van Space-S naast studenten ook jongeren met een beperking. ‘Die krijgen daar zorg. Ze bloeien helemaal op, mooi om te zien’, aldus Torunoglu. Als het gebied rond 2028 af is, is het sociale aandeel volgens de planning ongeveer een kwart.
Op dit moment zijn er 900 woningen in aanbouw. Vorig jaar is de bouw gestart van de appartementenblokken Frits en Frederik, dit jaar volgen Maria en Benjamin – alle vier vernoemd naar Philips-telgen. Begin volgend jaar wordt het bijzondere, door architect VMX ontworpen gebouw Haasje Over opgeleverd. Dat dankt zijn naam aan de skatebaan waar het overheen is gebouwd. Nog zo’n overblijfsel uit de eerste tijd, dat bij nader inzien toch niet zo tijdelijk uitpakte. In de voormalige gereedschapsmakerij van Philips mochten skaters en later ook BMX-freestylers hun gang gaan. Aanvankelijk was het idee dat die ‘graffiti-jongeren’ na een paar jaar het veld zouden moeten ruimen voor een serieuzere bestemming. Roijmans: ‘Binnen enkele jaren groeide dat uit tot het epicentrum voor skaters. Eén keer per jaar komen ze van over de hele wereld hierheen. Die skatehal is een USP geworden.’ Ook in aanbouw is de Trudo Toren, een gebouw van Stefano Boeri met een gevel vol bomen en planten. Net als in Haasje Over komen hier sociale woningen.

Betrokkenheid
Strijp-S huisvest vooral veel beginnende bedrijfjes in oude Philips-gebouwen. Maar er komt ook een nieuw bedrijfsverzamelgebouw voor groeiende start-ups, een ontwikkeling die is geïnitieerd door de PPS zelf, met een vloeroppervlak van 20.000 m². Echt grote bedrijven zijn schaars in het gebied. Studiekeuzeplatform StudyPortals groeide uit van start-up naar een flink bedrijf met een paar honderd medewerkers, en zit nog steeds op Strijp-S. Maar bijvoorbeeld Additive Industries, maker van 3D-metaalprinters, verhuisde voor meer ruimte naar het aan de noordkant grenzende Strijp-T. Buitenbeentje is het Duitse technologieconcern Bosch, dat op Strijp-S is gevestigd met een afdeling van 400 man. Verrassend is ook de aangekondigde komst van de Eindhovense vestiging van accountancyfirma BDO. Er volgt nog wel een gesprek, zegt wethouder Torunoglu. ‘Ze moeten wel aangeven waarom ze hier naartoe willen. Alleen HRM-beleid, dat het een leuke plek is voor de medewerkers, is niet genoeg. Hoe gaat het bedrijf zich vernieuwen en hoe wil het zich inzetten voor de kleinere ondernemers die hier zitten? Er is een soort ballotage. We zijn strikt op de sfeer.’
Die betrokkenheid wordt ook gevraagd van ontwikkelaars en beleggers die kansen zien in Strijp-S. Torunoglu: ‘Er valt veel te verdienen aan vastgoed in Eindhoven. En dat mag ook, dat is goed voor de economie. Maar het is halen én brengen. Je komt hier niet alleen stenen huren of kopen.’ Hoe marktpartijen hun inzet moeten bewijzen? ‘Bijvoorbeeld door de bereidheid om van de plinten meer te maken dan alleen een entree, om daar ook andere functies te realiseren.’

Luxepositie
Veeleisend zijn is makkelijker als een gebied in trek is, erkent Roijmans. ‘We hebben de luxe dat huurders en beleggers zich bij ons melden. Toen het nog kon, dus voor corona, gingen we echt wel naar de Provada en de Expo Real om ons verhaal te vertellen. Maar we hebben nooit hoeven leuren of stunten met onze aanbiedingen.’ De coronacrisis gooit nog geen roet in het eten, aldus wethouder Torunoglu. ‘Ontwikkelaars hebben wel scherpere procedures, maar er wordt gewoon doorgebouwd.’
Eindhoven is wel gewend aan een crisis op zijn tijd, vult Roijmans aan. Neem de eerste helft van de jaren ’90, toen autoproducent DAF failliet ging en Philips wankelde. ‘Dat waren de twee economische kurken waarop Eindhoven dreef. 40.000 ontslagbrieven gingen hier als reclamefolders door de brievenbussen.’ Die omstandigheden legden volgens Roijmans de basis voor het triple helix-model: intensieve samenwerking van de gemeente met het bedrijfsleven en kennisinstellingen, met innovatie als doel. Een model dat ook in de begintijd van Strijp-S werd aangegrepen. Torunoglu: ‘We móesten wel samenwerken. Die moeilijke eerste tijd heeft de partijen dichter bij elkaar gebracht, en daardoor is het gebied een succes geworden. Als ieder zich op zijn eigen terrein had teruggetrokken, dan was dit echt niet gelukt.’

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de zogenoemde ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS). De reeks stedelijke transformatiegebieden ging vorige maand van start met de Merwedekanaalzone in Utrecht.

Strijp-S in Eindhoven
Onderdeel van Brainport Eindhoven
Totaal grondoppervlak: ongeveer 27 hectare
In 2001 gekocht van Philips, door gemeente Eindhoven en VolkerWessels (PPS 50/50)
Toen: 330.000 m² vloeroppervlak aan gebouwen, waarvan 1/3 monument
Doel transformatie en nieuwbouw: ruim 500.000 m² vloeroppervlak, waarvan circa 4000 woningen, 100.000 m² bedrijfsruimte, en diverse creatieve/culturele voorzieningen.