Ontwikkelaars hebben in 2023 opnieuw minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder, al is de dip een stuk kleiner dan in 2022. Marktleider BPD moet echter opnieuw een afname van ruim 20% slikken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 5 juli 2024
De race naar de door het vorige kabinet als doel gestelde 900.000 nieuwe woningen eind 2030 werd in 2022 ingezet met een kleine 75.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen en nog eens 24.000 ‘overige toevoeging’, waaronder woningen uit transformatie. Met een beetje goede wil werd daarmee de lat van 100.000 nieuw beschikbare huizen per jaar bijna gehaald – als we het lagere nettosaldo van 79.649 na aftrek van sloop en overige onttrekking buiten beschouwing laten.
Maar de race is zwaar: volgens CBS-cijfers zijn er in 2023 73.638 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat zijn er een kleine 1.000 minder dan de 74.560 van 2022. Per saldo groeide de woningvoorraad in Nederland met 78.819 tot ruim 8,2 mln – ook al een net wat kleinere toename dan in 2022. De categorie ‘overige toevoeging’ leverde minder nieuwe woningen op – ruim 20.000 – dan in 2022. De sombere verwachting van het EIB (nog geen 70.000 stuks nieuwbouw in 2023) is dus niet werkelijkheid geworden, maar het instituut heeft voor 2024 alsnog geen zonnig vooruitzicht in petto: de verwachte krimp in productie is 11%. In 2025 wordt de woningbouw weer een groeisector, denkt het EI, en ook op de middellange termijn wordt een (gematigde) productiegroei verwacht. Maar de vraag is of daarmee het doel van 900.000 woningen nog binnen bereik komt.
Top-50 levert groot aandeel
Wat doen de grootste woningontwikkelaars aan de huizenvoorraad? De top-50 is in 2023 goed voor ruim 32.000 opgeleverde woningen: dat is 44% van het markttotaal volgens het CBS. BPD neemt de grootste hoeveelheid opleveringen voor zijn rekening, met een totaal van 4.903. Dura Vermeer, gemeten naar aantal verkochte woningen goed voor een bescheiden 17e positie, was betrokken bij 3.919 opleveringen, maar daarvan waren er maar 1.713 een eigen ontwikkeling. Dat levert desondanks alsnog de derde positie op in opleveringen, achter Plegt-Vos met 2.007 en nipt voor KlokGroep en TBI (beide meer dan 1.600).
Verkoop daalt minder sterk
Gemeten naar aantal verkochte woningen is de daling bij de top-50 in 2023 minder sterk dan 2022 liet zien: toen zakten de verkopen met 28% in, in 2023 is de min met 6% wat bescheidener. BPD is nog altijd met afstand marktleider in de verkoop van nieuwbouwwoningen, maar het aantal verkochte woningen daalt met 21% net zo hard als in 2022. Omdat BPD zo’n zwaar stempel op de markt drukt, heeft dat meteen effect op de totale afname in verkochte woningen. De marktleider niet meegerekend, komt het aantal verkopen uit op een min van 2%.
De klad zit bij BPD met name in het segment koopwoningen, waar het aantal verkopen met bijna de helft inzakt. Bij nummer 2 KlokGroep is sprake van een toename van 10%, met name in het huursegment. Klok blijft daarmee net Heijmans voor, dat het 2022-totaal bijna evenaart en daardoor de voormalige nummer 2 AM en nummer 3 Vorm passeert.
Wisselingen in de top-10
Bij de top-10 eist KlokGroep de tweede plaats op, ten koste van AM, Vorm en Heijmans. Een grote opmars maakt Ten Brinke, dat 10 plaatsen wint en nu op de negende plek staat. Even daarboven staat Trebbe als tweede nieuwkomer bij de grootste 10. Dat gaat ten koste van TBI, dat het aantal verkopen met 40% ziet teruglopen, en vooral Provast. De voormalige nummer 10 vinden we in 2023 pas halverwege de lijst terug, met een verkoopvolume dat driekwart kleiner is. Provast is onder meer in Amsterdam druk aan het ontwikkelen, waardoor de huidige nummer 27 de komende jaren ongetwijfeld weer een aantal plaatsen hoger zal uitkomen.
Nieuwkomers
VolkerWessels-dochter G&S& schitterde in 2022 door afwezigheid, maar bezet in 2023 de vijftiende plaats. Ook nieuw: RV&O (30), Ingenious (34), Jebber (35), Being (39), Kikx (44) en Van der Heijdens ontwikkelaar Puyck (48). Verdwenen zijn onder meer bekende namen als Heembouw (geen verkopen, wel 103 opleveringen), Wonam (geen verkopen, maar 489 opleveringen) en Maarsen (geen verkopen, 221 opleveringen). Omgekeerd zien we overigens bij een partij als RED (19) dat er tegenover het totaal van 427 verkochte woningen (nog) geen opleveringen staan.
In de top-10 van verkochte koopwoningen zien we grotendeels dezelfde namen terug als in 2022, maar dan met vrijwel overal kleinere aantallen. Dura Vermeer valt weg ten gunste van VanWonen, dat hier de achtste plaats bezet. In de huur-top-10 verandert er meer: Stebru, Provast en Sustay vallen weg; daar komen Ten Brinke, KlokGroep en 3W voor in de plaats.
