In het debat over de woningbouw krijgt fiscaliteit weinig aandacht. Dat is vreemd, want de prijs van een nieuwe woning bestaat voor een belangrijk deel uit belastingen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Door gericht de fiscale kosten van bouwprojecten te verlagen, kan de wetgever fiscale belemmeringen wegnemen en de woningbouw eenvoudig stimuleren. Zo zou de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting kunnen worden uitgebreid, zodat deze ook bij sloop/nieuwbouw van toepassing is. Voor beleggers zou een vergelijkbare faciliteit kunnen worden geïntroduceerd als zij huurwoningen laten bouwen. En voor sociale woningbouw moet het toch mogelijk zijn om deze eindelijk eens onder het 9%-tarief van de btw te brengen?
Startersvrijstelling
Huizenkopers met een leeftijd van 18–35 jaar hoeven nu geen overdrachtsbelasting te betalen als zij een woning van maximaal € 440.000 kopen. Een van de voorwaarden van deze vrijstelling is dat het moet gaan om de aankoop van een woning. Bij nieuwbouwprojecten die met een zogenaamde gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst worden verkocht in een transformatieproject (sloop/nieuwbouw), kunnen starters daarom geen gebruik maken van de vrijstelling. Bij dat soort projecten wordt de grond normaal gesproken geleverd als de oude bebouwing nog niet is gesloopt, waardoor het 10,4%-tarief overdrachtsbelasting van toepassing is.
Een uitbreiding van de startersvrijstelling voor sloop/nieuwbouw zou niet alleen de financiële haalbaarheid van veel transformatieprojecten vergroten, maar zou voor projectontwikkelaars ook een grote financiële stimulans opleveren om goedkopere woningen te realiseren en deze te verkopen aan starters. De overdrachtsbelastingbesparing kan worden ingezet om projecten die financieel nu niet haalbaar zijn alsnog haalbaar te maken. Deze maatregel zou vooral een impuls vormen voor binnenstedelijke ontwikkelingen.
Hoe kan dit worden geregeld? In de Wet op belastingen van rechtsverkeer zou moeten worden opgenomen dat de vrijstelling ook van toepassing is als de koper in directe samenhang met de verkrijging van de grond een overeenkomst sluit voor de realisatie van een woning. Als aanvullende eis zou eventueel kunnen worden opgenomen dat de omgevingsvergunning voor de bouw van die woning al is afgegeven. Verder zou moeten worden opgenomen dat de vergoeding voor de grond en de vergoeding voor de realisatie van de nieuwe woning (inclusief belastingen) maximaal € 440.000 mag bedragen.
Vrijstelling voor beleggers
Institutionele beleggers en woningcorporaties moeten volgens minister Hugo de Jonge een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke opgave. Deze partijen zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een aanzienlijke stijging van de overdrachtsbelasting en dat belemmert de productie van huurwoningen. Het is voor beleggers en corporaties daardoor veel duurder geworden om grond met oude bebouwing te kopen van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar met het doel om deze oudbouw te laten slopen en op de vrijgekomen grond huurwoningen te laten realiseren. De hoge overdrachtsbelasting maakt de bouw van betaalbare huurwoningen een stuk duurder en in veel gevallen financieel niet haalbaar. De vraag is of het de bedoeling van de wetgever is geweest om indirect ook de bouw van nieuwe huurwoningen te belemmeren met de verhogingen van de overdrachtsbelasting die de afgelopen jaren zijn doorgevoerd.
Een oplossing hiervoor zou kunnen zijn om als impuls voor binnenstedelijke ontwikkelingen een vrijstelling van overdrachtsbelasting te introduceren naar analogie van de startersvrijstelling. Concreet betekent dit een vrijstelling van overdrachtsbelasting als grond wordt aangekocht met het oog op de realisatie van huurwoningen, bijvoorbeeld als hiervoor gelijktijdig een aannemingsovereenkomst wordt gesloten of als er een omgevingsvergunning voor de woningen is afgegeven. Eventueel zou daaraan ook een maximale huur voor de woningen kunnen worden gekoppeld. Om misbruik te voorkomen, zou deze vrijstelling voorwaardelijk kunnen zijn. Er zou bijvoorbeeld een termijn van tien jaar kunnen gelden waarin de vrijstelling alsnog wordt teruggenomen als niet aan de voorwaarden is voldaan. De cultuurgrondvrijstelling kent een vergelijkbare bepaling.
Verlaagd tarief sociale woningbouw
Btw vormt door het tarief van 21% een belangrijke component van de kostprijs van een woning. De btw-richtlijn biedt Nederland echter de mogelijkheid om een verlaagd tarief toe te passen op de ‘levering, bouw, renovatie en verbouwing van in het kader van het sociaal beleid verstrekte huisvesting’. Nederland heeft dus de mogelijkheid om de bouw van sociale woningen te stimuleren door voor de bouw van deze woningen het 9%-tarief in plaats van het 21%-tarief te hanteren.
Eerder hield het ministerie van Financiën de boot af voor zo’n verlaging. In een notitie van 14 juni 2000 heeft de toenmalige staatssecretaris van Financiën (Wouter Bos) geschreven dat ‘praktische en budgettaire redenen’ een verlaging van het btw-tarief in de weg staan. Over de genoemde budgettaire redenen kan ik niet zoveel zeggen. Het is een politieke keuze of een stimulans van de bouw van sociale woningen geld mag kosten, maar ik kan me voorstellen dat dit anno 2023 bespreekbaar is, gelet op de problemen op de woningmarkt.
Als praktisch bezwaar noemde Bos dat het begrip ‘in het kader van sociaal beleid verstrekte huisvesting’ moeilijk invulbaar is. Voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief voor uitsluitend de sociale woningbouw zouden volgens hem eigenlijk geen objectieve criteria aanwezig zijn die praktisch hanteerbaar zijn voor de omzetbelasting. Het stelsel van de omzetbelasting zou zich verder volgens hem moeilijk lenen voor een onderscheid tussen verschillende vormen van woningbouw. Ook noemde hij als nadeel dat de administratieve lasten voor zowel de Belastingdienst, het bedrijfsleven als woningcorporaties hierdoor zouden toenemen.
Objectieve criteria
Dat het stelsel van de omzetbelasting zich moeilijk leent voor een verlaagd tarief begrijp ik niet zo goed. De Nederlandse btw-wetgeving is immers gebaseerd op de btw-richtlijn en als die deze mogelijkheid biedt, moet dit toch in het stelsel passen? Ik waag het ook te betwijfelen of het zo moeilijk is om praktische, objectieve criteria te formuleren voor de invulling van ‘in het kader van sociaal beleid verstrekte huisvesting’. Aansluiting zou kunnen worden gezocht bij een maximale (te indexeren) huurprijs van de woning. En om misbruik te voorkomen zou bijvoorbeeld als eis kunnen worden gesteld dat hierover afspraken zijn gemaakt met het plaatselijke gemeentebestuur. Zulke afspraken worden nu ook al gemaakt en de Belastingdienst zou ervan uit moeten kunnen gaan dat een gemeente op de naleving hiervan toeziet. Uiteraard kan ook aansluiting worden gezocht bij DAEB-normen (zoals inkomensgrenzen voor woningtoewijzing).
Administratieve lastendruk
En dan de administratieve lastendruk die in 2000 nog als een belemmering werd gezien. Ik kan me voorstellen dat dit anno 2023 iets is waar alle betrokken zich wel overheen kunnen zetten om de woningnood op te lossen.
Ynze van der Tempel is als partner verbonden aan Loyens & Loeff
