Top-50 Ontwikkelaars 2022: De keerzijde van het succes van logistieke ontwikkelaars

Gefeliciteerd WDP, DHG, Heembouw, VDG, Intospace, Heylen en Dudok met top-10 posities in de nieuwe ranglijst, allemaal te danken aan hun resultaten op het gebied van logistiek. Bij nadere beschouwing dankt ook de nummer één, Borghese/COD, vanouds sterk in binnenstedelijke ontwikkeling, zijn eerste plaats voor een belangrijk deel aan distributiecentra.
Ook in de rest van de top-25 zijn logistieke ontwikkelaars goed vertegenwoordigd, zoals Over Engh, de Europese marktleider Panattoni, het tot distributie bekeerde Delta Development, routinier Prologis, HVBM, Impact, Goodman en de nieuwe entiteit VolkerWessels Logistics.

Binnenstedelijke ontwikkelaars

Beroemde binnenstedelijke ontwikkelaars zijn veel dunner gezaaid in de lijst, maar ze zijn er wel degelijk. Kijk naar MRP, 3W, BPD, Vorm, Kroonenberg, Provast, Edge Technologies, Synchroon, AM, JP van Eesteren en Heijmans. Ook op dit vlak zijn er ‘new kids on the block’ met knappe, hoge noteringen, zoals Neoo op een 11e plek, Flow op 15 en FiMek op 16.
De resultaten van de logistieke ontwikkelaars zijn in de Top Ontwikkelaars nog enigszins gedempt, omdat vierkante meters in deze klasse minder meetellen dan duurdere categorieën, zoals kantoren of gebieden in de Randstad.

Beeld van Nederland

Het ontwikkelaarsonderzoek is een van de belangrijkste van het jaar, omdat het een beeld geeft van waar Nederland naartoe gaat. Er bestaat een wereld van planologen die met houtskool een Nederland schetsen dat er nooit zal komen, er is ook een wereld van vastgoedadviseurs die transacties melden over gerealiseerde gebouwen en er is de wereld van ontwikkelaars, die producten bedenken die Nederland in de toekomst nodig heeft.
Zit Nederland echter op zoveel distributiemeters te wachten? Als je diep in de vraagzijde duikt – die onder meer op de Provada aan bod komt – zie je dat distributiecentra zeker in een toekomstige behoefte voorzien. We moeten dus niet meehuilen met klagers over dozen die niet weten wat er in distributiecentra gebeurt.
De nieuwe keten van producent tot consument, die deels de retailketen vervangt, is nog allesbehalve klaar. Denk aan de groeistuipen van pakjesbezorgers en het ontbreken van ‘last mile’-distributiecentra bij binnensteden. Denk ook aan de transformatie van verouderde bedrijfsterreinen, die bijvoorbeeld DHG realiseert. Dan hebben we het nog niet gehad over de verduurzaming die consument en overheid afdwingen op productniveau, met implicaties voor de locatie, het ontwerp, de bouw en de exploitatie van distributiecentra.
Nederland zal daarbij ruimte moeten geven aan de professionele partijen die zulke eisenpakketten kunnen realiseren en moet de amateurs een halt toe roepen.

Aan de bak

Toch wringt er iets bij het zien van deze top ontwikkelaars. Het kan toch niet zijn dat de commerciële ontwikkelingsopdracht in Nederland is versmald tot logistiek en dat we het land verder vol zetten met 900.000 woningen?
Om een aantrekkelijk land te creëren moet Nederland volop aan de bak met binnenstedelijke ontwikkeling. Dezer dagen is daarvan een mooi voorbeeld te zien: de vlag gaat uit voor het realiseren van ODE, het Oosterdokseiland in Amsterdam.
Zou dit een voorbeeld kunnen zijn voor de toekomst? Zo’n 20 jaar terug stond er in PropertyNL een interview met twee keien van de Nederlandse gebiedsontwikkeling, Karin Laglas en Josja van der Veer. Zij ergerden zich aan de rotte kies van Amsterdam naast het centraal station en creëerden voor MAB en voor rechtsopvolger BPD een bloeiend multifunctioneel gebied, waar de grootste als werkgever van Amsterdam, Booking, neerstreek.
De gebiedsontwikkeling duurde langer dan een persoonlijke carrière. Laglas ging via OVG naar Ymere en is nu een drukke pensionado, met onder meer een voorzitterschap van de raad van toezicht van de Universiteit Utrecht. Van der Veer ging via ING naar de VU en is nu directeur ruimte en duurzaamheid van de gemeente Amsterdam.

Weemoedig tintje

De gebiedsontwikkeling van ODE was te groot voor mensen en organisaties: terwijl de twee hun weg elders in het vastgoed vervolgden, gingen bedrijven ten onder en werden hoogtijdagen afgewisseld met crises. Toch ging ODE door. Het feestje heeft nu een weemoedig tintje, want op dit moment is er bijna niemand die dergelijke projecten van de grond durft te tillen. Banken reduceren hun vastgoedrisico’s, beleggers verleggen hun focus naar kortere periodes, ontwikkelaars moeten veel sneller rendement laten zien en gemeenten kunnen bestuurlijk dergelijke commitments niet meer aan. Terwijl de ontwikkelingsopgave alleen maar complexer is geworden, staan partijen eerder tegenover elkaar dan dat ze gezamenlijk de schouders eronder zetten.

Functiemenging

Wie de lijst met ontwikkelaars bekijkt, ziet dat ze prachtige voorbeelden laten zien van mixed-use gebouwen. Ze staan doorgaans op goede plekken en door de functiemenging van voorzieningen in de plint, kantoren, huur- en koopwoningen en eventueel een hotel, zullen ze zeker een bijdrage leveren aan de vastgoedvraag van de toekomst. Het zijn echter geen gebieden maar solitaire gebouwen, en dat is vaak niet voldoende voor het terugbrengen van de vitaliteit in de steden.
Op dit moment worstelen de overheden primair met het realiseren van de woningbouwopgave. Veel gemeenten scoren voor die bijdrage al geen voldoende, laat staan dat zij de slag kunnen maken naar het voorzieningenniveau van een gebiedsontwikkeling.
Elke vastgoedstudent weet dat functiemenging de toekomst heeft: weg met die solitaire woon- en kantoorgebieden. Ruim baan voor die OV-locaties waar wonen, horeca, retail, kantoren en distributie goed naar voren komen. Het antwoord op de vraag hoe ze zulke locaties moeten realiseren, leren studenten echter niet in de collegebanken en krijgen ze ook bij hun praktijkstage niet meer te horen.