Time Equities gaat voor atypische panden

Het afgelopen jaar is de Amerikaanse vastgoedbelegger Time Equities Inc. bijzonder actief geweest op de Nederlandse markt. Het bedrijf deed in 2020 enkele grote aankopen, waaronder twee kantoren op Schiphol-Rijk, de iconische Avéro-toren in Leeuwarden en de kantoorcampus van Wolters Kluwer in Deventer. Daarmee staat het aantal beleggingen van Time Equities in Nederland sinds 2016 op ongeveer 40 gebouwen, met een totaal van 180.000 m². De totale waarde van de directe en indirecte investeringen in Nederland bedraagt circa € 275 mln.
In Nederland richt Time Equities zich vooral op het beleggen in kantoren, maar het bedrijf is in eigen land een stuk veelzijdiger. Zo bezit het onder meer 5000 woningen, heeft het bezittingen in bedrijfsruimte en retail en daarnaast ontwikkelt het bedrijf ook zelf.

Europese wortels
Voor een Amerikaans bedrijf verloopt de expansie meestal via Canada en daarna het Verenigd Koninkrijk. Bij Time Equities ging dat anders, omdat het na Canada eerst uitbreidde naar Duitsland. Wellicht had het ermee te maken dat de oprichter van het bedrijf, Francis Greenburger, Europese wortels had in Hongarije (vader) en Duitsland (moeder). In 2014 begon Time Equities zich te oriënteren in Nederland. ‘Nederland heeft wel wat weg van Duitsland, dus voor ons was de stap logisch’, zegt Aaron Medeiros, director of Acquisitions and Policy, telefonisch vanuit New York.
Time Equities ging voorzichtig te werk, maar gaf in 2016 zijn visitekaartje af met de aankoop van de zogeheten DAF-portefeuille. Het investeerde in negen kantoorpanden en twee industriële gebouwen. Medeiros: ‘We hebben een vlag in de grond geplant.’ Dat was het tijdstip dat John Schepens, director of Acquisitions and Asset Management voor Nederland, werd aangetrokken. ‘We gaan voor uitdagende objecten waaraan waarde toe te voegen valt’, zegt Schepens.
Time Equities financiert zijn acquisities met eigen kapitaal. Wanneer de panden qua leegstand zijn gestabiliseerd, maakt het gebruik van financiering in de vorm van bankleningen. Daarnaast werkt het ook samen met lokale partijen, in Nederland onder meer met Ping Properties. Hiermee participeert het in diverse acquisities van kantoren en retail.

Portefeuille opbouwen
Het idee achter Time Equities in Nederland is waardecreatie en verdere groei, vertelt Medeiros. En hoewel de portefeuille in Nederland praktisch alleen uit kantoren bestaat, is het doel uit te breiden naar andere segmenten. Het doel daarbij is om te beleggen en te behouden. Met enige trots wijzen Medeiros en Schepens erop dat het aantal verkopen tot nu toe op de vingers van één hand te tellen is.
‘In tegenstelling tot veel andere partijen, hebben wij niet snel het gevoel dat we moeten verkopen’, zegt Medeiros. ‘We nemen de tijd om de bezettingsgraad te verhogen en een goede relatie met onze huurders op te bouwen.’ Hij geeft voor de vuist weg aan dat er vaak wordt ingekocht met een bezettingsgraad van 50–60%. Na een paar jaar zit een dergelijk gebouw dan op 80–90% of is het volledig verhuurd. Medeiros: ‘We richten ons op secundaire markten. Die leveren betere prijzen en meer cashflow op.’

Opportunistische belegger
Time Equities is in de kern een echte opportunistische belegger, geen ontwikkelaar, volgens Schepens, die als recent voorbeeld van een succesvolle belegging Zaltbommel noemt. Het gaat hierbij om een complex van vier gebouwen aan de Hogeweg van bij elkaar 8325 m². Hoewel Time Equities erom bekendstond dat het goed overweg kon met de moeilijke gevallen, werd er toch sceptisch gekeken naar de investering. Schepens: ‘Er zou daar geen nieuwe verhuur worden gedaan, de leegstand verhuren zou heel moeilijk zijn. Maar nadat we meerdere malen op locatie waren geweest en de markt goed hadden doorgrond, bleven we erin geloven.’ De bezetting lag onder de 50% en huurders klaagden. Time Equities investeerde in de panden via het SQM-concept (zie kader), en die zijn inmiddels volledig verhuurd. Ceva Logistics heeft in januari aangekondigd er zijn hoofdkantoor voor de Benelux te vestigen. Het bedrijf is een wereldwijde dienstverlener op het gebied van logistieke en supplychain-oplossingen en neemt 1700 m² af.
Volgens Schepens heeft Time Equities meestal een andere strategie dan de markt. Het bedrijf is wat dat betreft optimistisch over kansen en opportunistisch in de goede zin: als het goede kansen ziet, dan grijpt het die. Medeiros geeft als voorbeeld de eerste investering van Time Equities in het Verenigd Koninkrijk, waar het onlangs in een winkelcentrum in Schotland heeft belegd. ‘Na de Brexit vonden wij de tijd rijp om naar het Verenigd Koninkrijk te gaan’, zegt hij. ‘Door de coronapandemie ontstonden er precies de prijsdalingen die investeren daar aantrekkelijk maken. We kijken nu naar alle vastgoedsegmenten en we hopen dat het Verenigd Koninkrijk de pandemie snel achter zich laat.’

SQM Offices
‘De panden waar wij interesse in hebben zijn meestal atypisch’, vertelt John Schepens, director of Acquisitions and Asset Management voor Nederland bij Time Equities. ‘Het is nu al zover dat er bij ongewone objecten aan ons wordt gedacht.’ Als voorbeeld noemt Schepens de drie panden van de kantoorcampus van Wolters Kluwer in Deventer, die al enige tijd werden aangeboden, maar waarvoor nog met niemand overeenstemming was bereikt. Time Equities zag dat het de twee gebouwen – die voor een klein deel waren verhuurd – kon renoveren en verduurzamen volgens zijn nieuwe SQM Offices-concept. De gerenoveerde, verduurzaamde gebouwen worden gekenmerkt door een ruime entree, tevens ontmoetingsplek, een flexibele indeling, meeting rooms en een onbemande ‘grab & go’ met gezonde snacks.
Het idee van SQM Offices is voortgekomen uit de lange termijnstrategie van Time Equities om in Nederland een landelijk concept uit te rollen voor multi-tenant-gebouwen. De kantoren zijn niet alleen flexibel in te richten, maar er zijn ook verschillende contractvormen mogelijk: deelverhuur, flexibele contracten, turn-key etc. Op dit moment zijn er in Nederland al vier locaties omgebouwd naar het SQM Offices-concept. Het gaat om gebouwen in Voorburg, Rosmalen, Zaltbommel en Rijswijk. In het eerste kwartaal van 2021 zullen daar nog eens vier locaties aan worden toegevoegd.

Over Time Equities
?Time Equities, Inc. (TEI) werd opgericht in 1966 en is een actieve belegger, ontwikkelaar en beheerder van vastgoed. Naar eigen zeggen heeft het een portefeuille van ongeveer 9 mln m². Daar zitten ongeveer 5000 woningen bij. Ongeveer 65.000 m² wordt op dit moment aangekocht en Time Equities heeft 190.000 m² planvoorraad. In eigen land bezit Time Equities beleggingen in 33 staten, daarnaast heeft het bezit in Canada, Anguilla, Duitsland, Italië, Nederland en Schotland.
Grote man achter het bedrijf is de New Yorker Francis Greenburger (1949), die voor het eerst een kantoor huurde op Manhattan in 1966. Dat wordt beschouwd als de startdatum voor het bedrijf, dat in 1975 zijn eerste vastgoedtransactie deed. Daarnaast was Greenburger literair agent en trad hij in de voetsporen van zijn vader, Sanford Greenburger, die op enig moment auteurs als Dan Brown en James Patterson heeft vertegenwoordigd. Op dit moment is Time Equities in eigen land bezig met twee grote projecten: het pand 50 West Street in New York, een pand voor gemengd gebruik, en 1000 South Michigan in Chicago, een appartementengebouw van 73 verdiepingen.