Tim Beckmann (Somerset) over een van de grootste DC’s in Nederland

Maar liefst 140.000 m² groot wordt het nieuwe distributiecentrum van Zalando in Bleiswijk. Het totale gebruiksoppervlak is mede dankzij twee hoogbouwtorens met ieder vier entresolvloeren nog veel groter en meet in totaal zelfs circa 340.000 m².

Indrukwekkend is ook het bedrag van € 200 mln dat de online retailer investeert in enkel de inrichting en automatisering van het distributiecentrum. Die investering is nog hoger dan de investering van naar verluidt € 150 mln die belegger USAA Realco in samenwerking met Somerset Capital Partners steekt in de aankoop van het voormalig veilingterrein en de bouw van het distributiecentrum zelf. Het is tekenend voor wat er gaande is in retailland. Terwijl sommige bestaande winkelketens moeite hebben overeind te blijven, investeert een relatief nieuwe online speler als Zalando (opgericht in 2008) honderden miljoenen in een Europees netwerk van distributiecentra.

Vertrouwen in de toekomst
E-fulfilment centers noemt het Duitse bedrijf ze. Bleiswijk is het zevende e-fulfilment center en nummer acht en negen zijn inmiddels ook onderweg. Sinds 2017 maakt ook de Deense onderneming Bestseller (bekend van onder andere Jack & Jones en Vero Moda) gebruik van de logistieke diensten van Zalando. De enorme bedragen die dit bedrijf en ook anderen, zoals Amazon, Alibaba en in Nederland Bol.com, Coolblue en Wehkamp, investeren in het logistieke netwerk duiden op een groot vertrouwen in de toekomst van online shoppen. Zo kunnen ze heel efficiënt en tegen een lage kostprijs hun producten leveren, iets waar kleine traditionele retailers moeilijk tegen kunnen concurreren.

Tim Beckmann is partner van Somerset Capital Partners en verantwoordelijk voor alle logistieke ontwikkelingen, waaronder de nieuwe ontwikkeling in Bleiswijk. Hij vertelt dat de Amerikaanse vastgoedinvesteerder USAA Realco het terrein in 2016 heeft aangekocht van FloraHolland en Somerset heeft gevraagd de herontwikkeling voor zijn rekening te nemen, als joint venture partner. USAA Realco is onderdeel van USAA, een investment manager, bank-verzekeraar en pensioenfonds voor Amerikaanse militairen. Somerset en USAA werkten al eerder samen bij de realisatie van het geautomatiseerde hoogbouwmagazijn voor Kuehne + Nagel op Lage Weide in Utrecht. Hier heeft Beckmann zelf ook aan gewerkt als directeur contract logistiek bij Kuehne + Nagel, voor hij in 2016 de overstap maakte naar Somerset.

Mee-investeren
Als ontwikkelaar zit Beckmann bij het nieuwe DC van Zalando dus aan de andere kant van de tafel. ‘Wij verzorgen de gehele herontwikkeling, waaronder de herplaatsing van huurders, de sloop van het veilingterrein en alle vergunningen, maar ook de aanpassing van het bestemmingsplan, het ontwerp van het gebouw, de aanbesteding van bouwactiviteiten, het bouwmanagement van de bouwactiviteiten en het gehele projectmanagement van dit omvangrijke en complexe project. Daarnaast investeren we als joint-venture partner ook mee in de ontwikkeling van het distributiecentrum van Zalando, die het gebouw van ons gaat huren. Of het gebouw opgenomen wordt in de beleggingsportefeuille van USAA Realco is nog niet bekend. De mogelijkheid bestaat ook dat het na realisatie verkocht wordt aan een andere belegger.’

De samenwerking tussen Zalando en USAA Realco/Somerset komt niet voort uit een tender, maar Zalando heeft zich uiteraard wel uitgebreid georiënteerd voor het voor Bleiswijk koos. De online winkel heeft daarbij gekeken naar locaties van Maastricht tot Lelystad en is hierover met diverse partijen in gesprek geweest.

Dat het de Randstad zou worden, lag van tevoren dus niet vast. Beckmann: ‘Vanuit de e- fulfilment centers worden de producten niet rechtstreeks naar de consument gestuurd, maar naar de sorteercentra van de grotere pakketleveranciers. Die zorgen er uiteindelijk voor dat de producten bij de consument terechtkomen. De nabijheid van deze sorteercentra, de gunstige ontsluiting en een goede bereikbaarheid voor werknemers waren criteria die zwaarder wogen bij de locatiekeuze dan de noodzaak om geografisch midden in het bevolkingrijkste deel van Nederland te zitten.’

Bestemmingsplan wijzigen
Om de komst van Zalando naar Bleiswijk mogelijk te maken, moest wel eerst het bestemmingsplan worden gewijzigd, van agrologistiek in algemene logistiek. Dat klinkt heel eenvoudig, maar was het absoluut niet. ‘Gelukkig heeft de gemeente ons hier heel goed ondersteund en het bestemmingsplan is inmiddels aangepast. Aangezien tegelijkertijd ook in omringende gemeenten logistieke bedrijventerreinen werden ontwikkeld, was een goede afstemming met de provincie Zuid-Holland en deze gemeenten nodig om de plannen voor Bleiswijk goedgekeurd te krijgen. Destijds was men nog terughoudend en bang dat mogelijk te veel grond werd uitgegeven voor logistiek. Inmiddels is er ook in de omringende gemeenten nauwelijks nog grond beschikbaar, en heeft de A12-corridor zich ontwikkeld tot een nieuwe logistieke hotspot van formaat.’

Volgens Beckmann is dit project op het lijf geschreven voor Somerset, als ontwikkelaar van grootschalig logistiek vastgoed in Nederland. Somerset heeft veel ervaring met grootschalige en complexe (herontwikkeling)projecten en is altijd op zoek naar de beste locaties voor logistieke bedrijven. De ontwikkelaar en belegger heeft een ruime portefeuille met strategische en grootschalige grondposities. Dit zijn vaak herontwikkelingslocaties.

Er zijn in Nederland nog veel bedrijventerreinen met volop herontwikkelingspotentieel, aldus Beckmann. ‘De beste locaties werden als eerste uitgegeven, en inmiddels zijn er veel gebouwen en terreinen sterk verouderd en rijp voor herontwikkeling. Dit heeft veel voordelen ten opzichte van zogenaamde greenfield ontwikkelingen. Bij bestaande terreinen is de infrastructuur vaak al goed ontwikkeld, zijn openbaar vervoer en de bereikbaarheid geregeld en is de omgeving voorbereid en geschikt voor logistieke activiteiten.’

Verdozing van het landschap
Het lastige is dat er meestal diverse percelen en gebouwen aangekocht moeten worden met verschillende eigenaren en huurders, en dat er eerst gesloopt en gesaneerd moet worden, voordat kan worden gestart met de bouw. Beckmann: ‘Vaak moet je eerst nog een oplossing vinden voor de zittende huurders. Maar aangezien de greenfield locaties steeds schaarser worden en er toenemende zorg is over de verdozing van ons landschap is het logisch en noodzakelijk om hier als ontwikkelaar maximaal op in te zetten.’

Dat is dan ook wat Somerset doet: bestaande bedrijfspanden aankopen, een nieuwbouwplan ontwikkelen en daarmee de markt op gaan. Tegelijkertijd zet het bedrijf ook in op greenfield projecten, zoals de projecten in Zaltbommel en Venlo. In Zaltbommel ontwikkelt Somerset onder andere een nieuw distributiecentrum voor Mainfreight. Het totaal van 62.000 m² is gekocht door Nuveen Real Estate. Fase 1 is inmiddels opgeleverd en Fase 2 wordt nog voor het eind van dit jaar opgeleverd.

Beckmann stelt dat Zaltbommel voor logistiek een toplocatie is, door de strategische ligging in de oksel van de A2 en de A15, de belangrijkste noord–zuid en oost–west verbindingswegen in Nederland. Zaltbommel stond al heel lang op de radar van Somerset. ‘Hier kwam voorheen eigenlijk nooit grond beschikbaar, dus toen de gemeente besloot nieuwe kavels uit te geven, waren wij daar als de kippen bij. Vorig jaar hebben we de grond aangekocht.’

Huurders vindt de ontwikkelaar door een gerichte marktbenadering. Somerset doet maar weinig mee aan tenders. In een tender is de huurder vooral geïnteresseerd om de allerlaagste prijs te selecteren, waardoor volgens Beckmann vaak concessies worden gedaan aan de bouwkundige kwaliteit. ‘Wij proberen ons juist te onderscheiden door een sterk logistiek ontwerp te combineren met een hoogwaardige kwaliteit, op logistieke A-locaties. Meestal gaat er een zoektocht naar de beste locaties vooraf aan een nieuw project. Een vast team is permanent bezig om potentiële locaties voor logistiek in kaart te brengen, en dat kan in heel Nederland zijn.’

Meer dan alleen logistiek
De pijplijn met logistieke vastgoedprojecten omvat momenteel ruim 800.000 m² en in aanbouw is circa 600.000 m². Andere steden waar Somerset actief is zijn onder meer Utrecht (Lage Weide), Venlo (Trade Port Noord), Lelystad (Lelystad Airport Business Park), Schiphol (Trade Port Schiphol), Apeldoorn, Born, Echt, Drunen, Zwanenburg, Ridderkerk en Badhoevedorp. Op het bedrijventerrein Lage Weide heeft Somerset inmiddels al 3 DC’s ontwikkeld, voor Kuehne + Nagel, Picnic en Fonq, en inmiddels is hier een vierde DC in ontwikkeling. De DC’s van Fonq en Picnic zijn onlangs gekocht door CBRE Global Investors.

‘Wij houden ook wel ontwikkelingen in eigen portefeuille; of we verkopen hangt af van de marktomstandigheden. Momenteel zijn die zeer gunstig om te verkopen, en houden we dus weinig in portefeuille. Onze focus is overigens veel breder dan alleen logistiek. Zo investeren we inmiddels ook fors in kantoren, hotels, datacentra en zijn we actief in private equity. We investeren initieel vanuit eigen vermogen en hebben geen investeringsboard met ingewikkelde investeringscriteria. Somerset is een private onderneming met een partnerstructuur, waardoor we veel bewegingsvrijheid hebben en heel snel beslissingen nemen. Hierdoor kunnen we snel schakelen, waardoor we weinig kansen hoeven te missen. Ook voor de huurders is dit prettig, aangezien deze direct aan tafel zitten met de eindbeslisser.’

Beckmann stelt dat grote institutionele partijen vaak trager opereren en minder flexibel zijn. ‘Bij een investeringsbesluit moet het allemaal kloppen. Maar in deze markt is juist maatwerk nodig en moet je risico durven te nemen. Het is de verantwoordelijkheid van de partners om die risico’s te managen en te zorgen dat er verantwoorde keuzes worden gemaakt. Soms is het nodig om andere financiële constructies te overwegen en kun je alleen met veel creativiteit een project mogelijk maken.’

Volgens de partner van Somerset is er voldoende geld voorhanden om te investeren in nieuwe ontwikkelingen. ‘In de beginfase van een project, als onder meer de grondaankoop, herontwikkeling en vergunningen moeten worden geregeld, investeren we vooral uit eigen middelen. Verderop in het project, als een huurder in beeld is en de bouwactiviteiten gaan starten, wordt de financiering mogelijk uitgebreid met een bankfinanciering. Dit geeft de ruimte om weer in nieuwe projecten te stappen.’

25 jaar ervaring met logistiek
Tim Beckmann heeft 25 jaar ervaring in de logistieke markt, waarvan 18 jaar bij Kuehne + Nagel. In mei 2016 stapte hij over van de logistieke dienstverlener naar Somerset Capital Partners. In zijn rol als directeur contract logistics Nederland bij Kuehne + Nagel was hij verantwoordelijk voor de realisatie van 12 nieuwe vestigingen van Kuehne + Nagel. Bij Somerset is hij een van de zeven partners, onder wie oprichter en managing partner Joes Daemen. Bij het bedrijf uit Oisterwijk werken in totaal 24 mensen. Beckmann is verantwoordelijk voor alle logistieke vastgoedontwikkelingen van Somerset.

Joes Daemen richtte rond de eeuwwisseling Somerset Capital Partners op, na ervaring te hebben opgedaan met zijn onderneming Maas & Daemen.