The Bank duurste kantorendeal ooit in Nederland

De verkoop van The Bank door Kroonenberg Groep aan Deka Immobilien voor ruim € 275 mln is niet alleen de grootste single-asset transactie tot nu toe dit jaar, maar is met een geschatte BAR van 4,25% ook de duurste kantorendeal tot nu toe in Nederland.

Dat voor een kantorenobject het bruto aanvangsrendement zo ver onder de 5% duikt, is nog niet eerder vertoond in Nederland voor een object van deze grootte. Het laat zien hoezeer - internationale - beleggers erop gebrand zijn topobjecten aan hun portefeuille toe te voegen. Met een dergelijk aanvangsrendement gaat Amsterdam richting andere gewilde locaties in Europa als Stockholm, Frankfurt, Parijs en Londen, waar bruto aanvangsrendementen van soms zelfs onder de 4% worden gehaald voor het beste kantoorvastgoed. De transactie laat ook zien dat de stijging van de vastgoedprijzen in Nederland en de daling van de rendementen sneller gaan dan verwacht.

De verkoop is een groot zakelijk succes voor Kroonenberg Groep, die het onder leiding van topman Lesley Bamberger in 2006 aandurfde het lege bankgebouw aan het Rembrandtplein in Amsterdam aan te kopen van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. Het gebouw was enkele jaren daarvoor vrijgekomen, toen ABN Amro naar de Zuidas verhuisde.
Aanvankelijk had Kroonenberg samen met Bouwfonds plannen voor de ontwikkeling van een hotel, en later een stadsdeelkantoor. Vanaf 2006 nam Kroonenberg het initiatief voor de herontwikkeling tot een eigentijds kantoor- en winkelgebouw dat uiteindelijk april 2011 werd geopend. In 2010 zei Lesley Bamberger in een interview met PropertyNL dat er € 120 mln was geïnvesteerd in aankoop en herontwikkeling van The Bank.

Met voor Amsterdam hoge huren vanaf € 365 per m² slaagde Kroonenberg het gebouw ondanks de economische malaise in 2011 al grotendeels te verhuren. Belangrijkste klapper was Booking.com, dat in 2011 langjarig 12.500 m² kantoorruimte huurde. In 2013 werd de door Booking.com gehuurde kantoorruimte uitgebreid met de tweede en zesde verdieping, met een gezamenlijke oppervlakte van 6300 m² kantoorruimte. De marktleider in aanbiedingen van hotelreserveringen huurt daarmee circa 18.800 m² kantoorruimte in The Bank.
Hiermee was de ruim 25.000 m² kantoorruimte in The Bank binnen twee jaar na opening helemaal ingevuld. Naast Booking.com en Guerrilla Games huurt ook BNP Paribas kantoorruimte in The Bank.
In de plint, die circa 7000 m² multifunctionele ruimte beslaat, zijn de luxe supermarktketen Marqt (1200 m²), Starbucks, Wagamama, George Deli USA, Vapiano, Shabu Shabu en ABN Amro gevestigd. De parkeergarage wordt geëxploiteerd door Parkking.

Kroonenberg Groep staat er als private partij om bekend langjarig te beleggen in objecten, maar naar verluidt was de prijs die nu voor The Bank werd geboden zodanig dat de gesprekken met Deka in een stroomversnelling kwamen. Een betrokkene zegt dat naast Deka een flink aantal andere beleggers op het gebouw aasde.
Vanuit het perspectief van Kroonenberg is het begrijpelijk dat besloten is tot verkoop, omdat de vraag kan worden gesteld of het mogelijk is op langere termijn deze waarde te handhaven. Een nadere analyse van de huurderssituatie laat zien dat dat hier sprake is van onzekerheden: zo liet de grootste huurder in het gebouw, Booking.com, vorig jaar weten te streven naar bundeling van de meer dan 2000 werknemers in Amsterdam, nu verspreid over een aantal vestigingen, in één campus. De gemeente Amsterdam is in gesprek met Booking.com over waar in het centrum de wens van deze belangrijke eindgebruiker gefaciliteerd kan worden. Naar verluidt valt hierover binnenkort een beslissing.

Ook is de vraag hoe succesvol The Bank kan zijn als retailobject. De omgeving van het Rembrandtplein is vooral effectief als horecalocatie. Het moet nog maar blijken of Marqt, belangrijkste huurder van de winkelruimte, op termijn op deze locatie wil blijven.
Tegelijk laat de hoge prijs die Deka bereid is te betalen zien hoezeer internationale beleggers vertrouwen hebben in de aantrekkingskracht van ‘prime’ vastgoed in de meest aantrekkelijke steden. Bij The Bank, dat is bestempeld tot gemeentelijk monument, is dat zeker het geval: Bij de herbestemming heeft Kroonenberg rekening gehouden met verhuurrisico voor het complex op de lange termijn door extra investeringen in duurzaamheid en een hoog afwerkingsniveau. Voor een internationale belegger als Deka, die nog hogere prijzen in andere internationale toplocaties is gewend, zijn de risico’s bij aankoop van The Bank te overzien – dit object zal prominente gebruikers blijven trekken.