Taxaties snel professioneler

Het huidige taxatie¬overleg moet leiden tot centrale standaarden en betere toegang tot marktdata

De professionalisering van het taxatievak komt in een stroomversnelling - het huidige overleg tussen alle belanghebbenden moet leiden tot centrale standaarden, beter tuchtrecht en een betere toegang tot marktdata. Dat bleek tijdens de zeer goed bezochte RICS-taxatieconferentie eind april. Professor Aart Hordijk, lid van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA), gaf aan dat het PTA waarschijnlijk in september komt met zijn defi nitieve rapport met aanbevelingen die ertoe moeten leiden dat het taxatieproces verbetert en taxatierapporten transparanter worden. Daardoor hebben gebruikers van die rapporten - vastgoedeigenaren, beleggers, banken, accountants en toezichthouders - meer aan een waardering.
Hordijk is daarnaast door de toezichthouders gevraagd een haalbaarheidsonderzoek te doen naar een centrale database voor huur en kooptransacties en beleggingstransacties. Ook een centrale registratie van taxaties moet daarin worden meegenomen. Hordijk hoopt de resultaten van het onderzoek in de zomer te kunnen opleveren.
Voorzitter van de RICS Wendy Verschoor sprak de ambitie uit dat de markt de komende periode komt tot een standaard format voor taxaties. Dat zou moeten verlopen via een aantal stappen: verhoging van de consistentie van taxatierapporten door toepassing van standaarden, het vergroten van het toezicht via tuchtrecht en inzicht voor de buitenwereld welke taxateurs volgens het RICS Red Book kunnen taxeren: een registratie van taxateurs via het Valuer Registration Scheme (VRS).
Die verplichte registratie betekent dat taxateurs moeten voldoen aan kwaliteitseisen en vallen onder verscherpt RICS-toezicht. Nederland loopt daarbij voorop.
Uitgangspunt is dat alle taxateurs die op basis van het Red Book willen taxeren moeten toetreden tot deze registratie. Wendy Verschoor: ‘We willen de kwaliteit van waarderingen verzekeren, de geloofwaardigheid van taxateurs vergroten en klanten een duidelijk keurmerk verschaff en voor de best gereguleerde en gekwalifi ceerde professionals in de markt.’

Urgentie
Inmiddels zijn de belangrijkste belangengroepen in het taxatie-advies een gezamenlijk overleg gestart met als doel te komen tot centrale standaarden, een verbeterd tuchtrecht en maatregelen om het publieke profi el van de taxateur te verbeteren. Deelnemers aan het overleg zijn naast RICS Nederland ook NVM Business, Vastgoedcert, TMI, VastgoedPro, VBO Makelaars, de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters, en de pas opgerichte branchevereniging CTO Nederland, die de taxatiebranche in Nederland wil verenigen. Verwachting is dat bankentaxateurs ook zullen aanschuiven.
CEO Marco Hekman van CBRE gaf de urgentie aan van betere waarderingen. Hij zei dat de Nederlandse markt de afgelopen jaren internationaal ‘enorme schade’ heeft opgelopen door te trage afwaarderingen op vastgoed. Het heeft het wantrouwen aangewakkerd bij bankiers, beleggers en bij toezichthouders DNB en AFM.
Hekman rekende af met de gedachte dat de Nederlandse markt niet transparant zou zijn. Vergeleken met andere markten is de Nederlandse markt bijzonder transparant. Buitenlandse partijen zijn keer op keer verbaasd hoe gedetailleerd de data zijn die beschikbaar zijn tot op objectniveau: over zaken als referentietransacties, planvoorraad, aanbodgegevens is zeker bij de grote vastgoedadviseurs een schat aan informatie beschikbaar.

Onzekerheid
Nick Bywater, managing partner van de NAI Apollo Group in Londen, gaf een toelichting op een RICS ‘guidance’ die hij heeft geschreven over het opnemen van een paragraaf over onzekerheid van de waardering in een taxatierapport. Uit onderzoek onder banken blijkt dat bijna driekwart van die financiële instellingen niet zozeer geïnteresseerd is in de marktwaarde van een pand, maar het veel belangrijker vindt wat de beschikbare marktdata vertellen over de markt. Ook de visie van de taxateur op de onzekerheden rond de waardering wordt heel belangrijk gevonden.
Taxateurs kunnen een belangrijkere rol gaan vervullen in het leenproces van banken als ze de onzekerheden rond de cash flow van een investering beter in beeld brengen. Dat is van groot belang voor financier en eigenaar. Het kwantificeren van onzekerheden is een zeer complex verhaal, maar een belangrijk startpunt is dat de onzekerheden en de daaraan verbonden parameters goed in beeld worden gebracht. Met een Swot-analyse in zijn taxatierapport kan de taxateur zich richten op de zaken die de meeste impact hebben op de waarde: zaken als economische, financiële en politieke onzekerheid, regelgeving en juridische context, courantheid van het gebouw en onzekerheid over de verhuurbaarheid van het gebouw.

Europese regelgeving
Arnoud Vlak, directeur van IPD Nederland, onderdeel van de wereldwijde MSCI, nuanceerde het beeld dat de Nederlandse markt te weinig zou hebben afgewaardeerd. Zo is de kantorenmarkt volgens de IPD-cijfers sinds 2008 met 28% afgewaardeerd. Wel heeft die afwaardering vergeleken met de Angelsaksische wereld langzaam plaatsgevonden. Ondertussen is duidelijk dat de druk van de buitenwereld toeneemt en de behoefte aan mensen met een solide kennis van taxeren toeneemt. Neem de implementatie van de Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD), die ook grote gevolgen heeft voor veel vastgoedfondsen.
De Europese Commissie beoogt met de AIFM richtlijnen aan te brengen die de potentiële risico’s aanpakken van de werkzaamheden van fondsbeheerders, zowel nietbeursgenoteerd als waarschijnlijk ook beursgenoteerd. Er komt een vergunning- en paspoortplicht voor fondsbeheerders. Hierin worden eisen gesteld ten aanzien van informatieverschaffing aan beleggers en toezichthouders, het beschikbare kapitaal, maximale leverage, de waardering van activa en transparant risicobeheer. Zo moeten fondsen minimaal één keer per jaar hun vastgoed volledig laten waarderen. Dat mag ook nog intern, maar dan worden strengere eisen gesteld aan de interne organisatie. Het moet een staffunctie zijn die volledig los staat van het management van de onderneming. Ook moet er een duidelijke omschrijving zijn van de uitgangspunten van de waardering.

Centrale databa se
Vlak hield een pleidooi voor de creatie van een partijonafhankelijk uitwisselingspunt waarop beleggings- en verhuurtransacties en taxaties worden gerapporteerd, gevalideerd (getoetst aan definities input- en outputvariabelen, red.) en geclausuleerd openbaar gemaakt.
In de forumdiscussie werd duidelijk dat nog flinke hordes moeten worden genomen voordat een dergelijke, voor iedereen toegankelijke, database er gaat komen. Jacques Boeve van de marktleider in Nederland, DTZ Zadelhoff, zei dat de makelaardij wel veel data heeft, maar die ‘te leen’ heeft van de opdrachtgever. En die wil over het algemeen niet dat die data gepubliceerd worden.
Hij zei dat een goede database nog niet betekent dat iedereen goed kan waarderen. ‘Er zijn momenteel nogal wat geluiden, bijvoorbeeld vanuit de accountancy, die zeggen: als je een goede database hebt, komt alles goed.’ In de praktijk werkt het niet zo, zei Boeve. Een goed taxatierapport gebruikt marktdata als beginpunt en onderbouwt waarom de waardering daar eventueel van afwijkt. Hij gaf toe dat er ook een commercieel belang is voor DTZ Zadelhoff deze database niet vrij te geven: ‘We zijn daar wel zuinig op.’
Dave Hendriks van Savills voegde daaraan toe dat van groot belang is dat de taxateur - zeker in de huidige dunne markt - inzicht heeft in de wijze waarop waardes tot stand komen. Informatie over transacties die niet doorgaan is van groot belang en daarom is een link met de makelaardij volgens hem belangrijk. Hij suggereerde dat de overheid zou kunnen beginnen met de openbaarmaking van WOZgegevens, die dan als referentie kunnen dienen. Het zou de opmaat kunnen zijn naar een beter kadastersysteem, dat naast de huidige wettelijke taak ook vierkante meters en huurcontracten openbaar zou kunnen registreren.

Hordijk: Deze zomer duidelijkheid
Professor Aart Hordijk hoopt deze zomer te komen met de uitkomst van een haalbaarheidsonderzoek naar één centrale referentiedatabase voor transacties in Nederland. Hordijk voert daarover overleg met de toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het onderzoek vindt plaats tegen het decor van verplichtende regelgeving van de overheid. Hordijk is tevens deelnemer aan het platform taxateurs en accountants (pta), dat eind vorig jaar 27 aanbevelingen heeft geformuleerd om de kwaliteit van taxaties te verbeteren. Een van die aanbevelingen is dat overheid, branchegroepen en gebruikers van taxaties gezamenlijk moeten werken aan een verdere professionalisering van een database met bronnen waarin bijvoorbeeld informatie te verkrijgen is over verkooptransacties, verhuurtransacties en taxaties.
Tijdens een door Hordijk georganiseerde vertrouwelijke bijeenkomst op 26 april, waarbij niet geciteerd mocht worden, waren alle belanghebbende partijen aanwezig, van brancheverengingen tot overheid (belastingdienst), van taxateurs tot de diverse partijen in Nederland die vastgoeddata verzamelen, zoals IPD Nederland (beleggingen, corporaties, gemeenten), NVM/TMI (taxatie management systeem), StiVAD (beleggingen van institutionele beleggers van de IVBN) en PropertyNL/Realnext (aanbod, transacties planvorming commercieel vastgoed, huur/beleggingen) .
Daarbij spelen volgens prof. Berkhout twee verschillende vragen. DNB, die toezicht houdt op de banken, wil op een geaggregeerd niveau inzicht in de waardeontwikkelingen van het vastgoed dat dient als onderpand voor de uitstaande leningen van de banken. En met reden: de komende jaren zal circa een derde van de circa € 80 mrd uitstaande leningen in vastgoed in Nederland moeten worden geherfinancierd. Banken zullen minder kunnen financieren door verscherpte kapitaalseisen, lagere marktwaardes en leegstand. Gebrek aan transparantie bij vastgoed frustreert het toezicht.
Een andere invalshoek heeft de AFM, die ondernemingen controleert die actief zijn in sparen, lenen, beleggen, pensioenen en verzekeren. De AFM let op het gedrag van die financiële ondernemingen. Vorig jaar kwam de AFM met een kritisch rapport over de cv-sector. Daaruit bleek dat de toezichthouder scherp kijkt naar de manier waarop individuele panden zijn gewaardeerd in de portefeuille van deze fondsen, die zich hoofdzakelijk richten op de particuliere belegger in vastgoed. De beperkte transparantie (objectieve waarneembaarheid) van transacties in de koop-, verkoop- en huurmarkt maken het moeilijk goede referenties te vinden voor de individuele waardering van panden, mede omdat het aantal transacties sterk gedaald is. Om die reden is AFM voorstander van een goede database waarin dergelijke referenties wél zijn te vinden.
Duidelijk is dat als de markt zelf onvoldoende oplossingen vindt, verplichtende wetgeving van de overheid dreigt. In mei vorig jaar schreef toenmalig minister De Jager van Financiën in een brief in brief aan de Tweede Kamer dat geïnventariseerd zal worden of verbeterde registratie van transacties een bijdrage kan leveren aan het transparant maken van de waardebepaling van commercieel vastgoed. ‘Ik hecht eraan hierbij op te merken dat de meeste taxateurs goede intenties hebben, maar dat het mogelijk de afgelopen jaren af en toe heeft ontbroken aan duidelijkheid hoe tot bepaalde waarderingen is gekomen.’ Prof. Tom Berkhout, werkzaam voor de belastingdienst en ook aanwezig op 26 april, zei vorig jaar in een interview met PropertyNL Magazine dat de markt naar zijn mening het initiatief moet nemen tot een transactiedatabase: ‘De overheid kan ondersteunen met regelgeving, maar de markt zelf heeft het grootste belang dit goed te regelen.’ De komende maanden moet duidelijk worden of dit inderdaad gaat lukken.

Serie taxaties
Dit is het zevende deel in een serie over vastgoedtaxaties. het eerste deel stond in propertynl Magazine 14 (p. 59), deel 2 in editie 15 (p. 35), deel 3 in editie 16 (p. 48), deel 4 in editie 17 (p. 18), deel 5 in editie 19 (p. 28) en deel 6 in editie 1 (p. 24).