De EPRA-conferentie voor vastgoedfondsen in Athene van 6 en 7 september had een sterke scheiding tussen het officiële en het officieuze gedeelte. Slimme product/marktcombinaties enerzijds en daarnaast de gevolgen van de credit crunch, een bedreiging voor de vastgoedmarkt in de komende tijd. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
De EPRA-conferentie voor vastgoedfondsen in Athene van 6 en 7 september had een sterke scheiding
tussen het officiële en het officieuze gedeelte. Slimme product/marktcombinaties enerzijds en daarnaast
de gevolgen van de credit crunch, een bedreiging voor de vastgoedmarkt in de komende tijd.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Wabe van Enk
De glorieuze aftrap in Athene zou zijn weggelegd voor
de minister van economie en financiën van Griekenland,
George Alogoskoufis. Deze slimme, in Londen
geschoolde econoom zag terecht met Epra een kans om
zijn land eens in de schijnwerpers te plaatsten van de
Europese vastgoedbeleggers. Het blijft namelijk vreemd
dat zo weinig Europese beleggers iets zien in de Griekse
economie in hun speurtocht naar vastgoed. Alleen Karl
Petrikovics van de Weense Immofinanz Immobilien
heeft als grote speler een duidelijk Zuidoost Europees
beleid waar Griekenland in past. De meesten vallen
over de weinig toegankelijke markt waarbij vriendjespolitiek
het valutavoordeel teniet doet. Als je iets in de
regio wilt, wijk je uit naar het land met de ongekende
bestedingsmogelijkheden, Turkije en als je per se geen
valutarisico wil lopen, kies je voor Roemenië, zo is de
gangbare mening.
Het lukte Alogoskoufis niet om deze modetrends te
doorbreken. De binnenlandse politiek eiste al zijn aandacht
op. De naderende verkiezingen met oprukkend
extreem links én rechts vertonen parallellen met Nederland
en zullen ook in de toekomst de Griekse bestuurbaarheid
beperken. Daar komt nog bij dat Griekenland
zijn handen vol heeft aan het goedmaken van de € 4
mrd kostende vuurzee die het land deze zomer heeft geteisterd.
Dan komt het binnenhalen van investeerders
met mooie fact sheets op een tweede plan. De minister
kwam nog, zij het verlaat, maar de inspiratie was ver te
zoeken.
Eigenlijk gold dat ook een beetje voor het beleggende
publiek dat geen Griekenland op het verlanglijstje heeft
staan, maar eerder China of het Midden-Oosten. Met
Dubai, zo legde Jan de Kreij (ceo van Corio) uit, zullen
Europeanen een speciale band krijgen. Hij heeft zelf
het voortouw genomen door middel van een commissariaat
in een grote Golf-ontwikkelaar mee te kijken. Hij
verwacht van dit gebied veel en denkt dat Europeanen
hier betere cross-borderbeleggingen kunnen doen dan
in bijvoorbeeld China.
Geen koopjes
Uiteraard was de Chinees Rong Ren, een bekende adviseur
namens Harvest Capital Partners van de Chinese
overheid, het hier niet mee eens. Rong Ren gaf wel aan
dat de markt in China nog veel kenmerken vertoont van
een ‘emerging market’ maar dat er desondanks op veel
deelmarkten al geen sprake meer is van koopjes. Op de
kantorenmarkt in Beijing zijn yields van tussen de 6
en 7% niet ongewoon meer. Maar de verschillen met
de ontwikkelde markten zijn nog altijd substantieel. Zo
kocht Wolfhard Leichnitz van IVG onlangs nog voor
een netto aanvangsrendement van 4,2% in Frankfurt
een portefeuille aan. Zijn argument voor dergelijke prijzen
klonk wat paradoxaal: aangezien de leegstand bij de
aankoop 30% bedroeg, kun je door die terug te brengen
de yield gunstig laten uitpakken.
Daarmee pasten De Kreij, Rong Ren en Leichnitz als
eerste sprekers in het beeld van de zoektocht van beleggers
naar product, een verschijnsel van de afgelopen
tijd toen geld en vooral vreemd vermogen geen enkel
probleem waren. De specialisten uit Londen City (Jon
Zehner van JP Morgan, die overigens nu vanuit Zuid-
Afrika werkt) en John Carrafiell van Morgan Stanley
(de man achter de deals van Multi Vastgoed en Canary
Wharf) vertelden later dat de markt ook obstakels heeft.
De zomer laat zijn sporen na.
Duidelijk is dat de markt op dit moment zoekt naar de
precieze prijs voor vreemd vermogen. Dat het duurder
wordt om te lenen, dat het onderpand een belangrijkere
rol gaat spelen en dat er hogere eisen worden gesteld aan
het eigen vermogen, staat bij iedereen buiten kijf. De
vraag is meer een kwestie van timing. Wanneer komt de
markt weer op gang. Carafiell verwacht een vertraging
van drie tot zes maanden, waarin grote deals worden
uitgesteld. We lezen de voorbeelden al in de PropertyNL
nieuwsbrief (DIM Vastgoed) of horen de geruchten op
de radio (zelfstandige doorstart ABN Amro als optie).
’s Avonds blijkt dat specialisten ook andere doemscenario’s
zien. De wijze van taxeren is de laatste jaren
spectaculair veranderd. Door te denken in kasstromen
spelen de kosten voor het aantrekken van kapitaal een
belangrijke rol. Degene die het gunstigste aan vreemd
vermogen kon komen, was de afgelopen jaar spekkoper.
Nu is die situatie is veranderd en zullen de taxaties door
de toegenomen kapitaalskosten neerwaarts worden bijgesteld.
Daardoor voldoen deze partijen niet meer aan
hun vermogenseisen. De vraag is wat de financiers dan
zullen doen: executeren heeft in het vastgoed vaak een
zeer prijsdrukkend effect. De neiging bestaat dus om
met z’n allen het glas te heffen en te zeggen dat er niets
aan de hand is.
Er zijn ook theoretische exercities dat het meevalt. Zo
heeft Rabobank een studie gedaan naar de betrekkelijke
omvang van de subprime-markt. Een voorbeeld op de
conferentie gaf Barden Gale van ABP die hoopt op de
achterliggende vermogens die graag in vastgoed wilden
investeren, maar in het verleden niet konden. Hij ziet
geen grote prijscorrectie bij vastgoedaandelen.
Het lijkt er toch op dat de meeste grote partijen echter
wel een probleem signaleren, maar dan bij de buren. De
geschiedenis van het vastgoed leert anders. Een crisis is
niet binnen een paar maanden bedwongen. Er is een
hype geweest door bijzonder happige financiers die hun
klanten niet goed kenden en hun producten al helemaal
niet. Partijen zoals NIBC in Nederland hebben daarvoor
geboet, maar velen moeten nog komen.
nederlandse vastgoedfondsen leveren beste jaarverslagen
De Epra heeft dit jaar in Athene de prijs
voor het beste jaarverslag van een beursgenoteerde
Europese vastgoedonderneming
uitgereikt aan het Britse Quintain Estate,
gevolgd door Rodamco Europe en Vastned
offices/industrial. Er waren 78 gegadigden.
De nederlandse fondsen presteren gemiddeld
het beste van alle Europese fondsen
met een score van 57,7 tegenover een
gemiddelde van 44,92. De nederlandse
fondsen worden gevolgd door de Britse
en Zwitserse fondsen met respectievelijk
53,9 en 49. Hekkensluiters zijn de Griekse,
Luxemburgse en italiaanse fondsen. De
laatste nationaliteit met vier fondsen kwam
niet verder dan 34,2.
De prijs wordt uitgereikt aan het fonds dat
zich het sterkste heeft verbeterd. in absolute
termen is volgens de jury het jaarverslag
van Land Securities met 72,62 absoluut
superieur, gevolgd door Rodamco Europe
met 70,70 en Slough Estates Group,
Vastned Retail en de winnaar van dit jaar
Quintain Estates. De jury staat onder voorzitterschap
van mr L. Albers van Deloitte
Real Estate uit nederland. in de jury zitten
bovendien afgevaardigden van cB Richard
Ellis, de universiteit van cambridge, van
Ernst & Young uit Zweden en van het Duitse
advocatenkantoor Beiten Burckhardt.
