De hoge inflatie en rentestijgingen leiden in de gehele vastgoedsector tot flinke prijscorrecties, stelt ABN Amro in zijn Sectorprognose Vastgoed. Economen van de bank verwachten een afwaardering voor de hele sector van 9,5% voor dit jaar en 3% voor 2024.
De vraag naar vastgoed is in 2022 gedaald, doordat de financierbaarheid steeds meer onder druk staat. Hiermee lijkt een einde te komen aan de sterke groei in de sector, waarbij vastgoedprijzen onder invloed van de lage rente jarenlang opliepen. Zo is de euribor drie-maandsrente, waartegen banken onderling geld lenen, sinds januari 2022 van -0,55 procent gestegen naar 3,0 procent in maart 2023.
Geld lenen is hierdoor veel duurder geworden, waardoor kopers minder bereid zijn te voldoen aan hoge vastgoedprijzen. Het gevolg is een mismatch tussen vraag en aanbod en dat leidt tot forse prijscorrecties. Door onzekerheid over nieuwe rentestijgingen zet deze trend zich zowel dit als volgend jaar voort. ABN AMRO verwacht in 2023 (-9,5 procent) en 2024 (-3 procent) daarom opnieuw afwaarderingen.
Woningen minder aantrekkelijk
Na een sterke waardestijging van woningvastgoed in voorgaande jaren, ligt nu een daling in het verschiet. Zo maken overheidsmaatregelen -zoals regulering van de middenhuur en verhoging van de overdrachtsbelasting- het minder aantrekkelijk te investeren in woningvastgoed. Dit segment kan daarom in 2023 (-10,5 procent) en 2024 (-3 procent) een prijscorrectie tegemoet zien.
Niet-duurzame kantoren uit de gratie
Ook de vraag naar kantoorruimte neemt af. Veel bedrijven worstelen met lage bezettingsgraden, doordat kantoorpersoneel op sommige dagen bij voorkeur thuiswerkt. Tegelijkertijd raken niet-duurzame kantoren uit de gratie, nu alleen kantoorruimtes met minimaal energielabel C verhuurd mogen worden. ABN AMRO verwacht dat de waardering van kantoorvastgoed dit jaar (-12,5 procent) en volgend jaar (-4 procent) daalt.
Vraag logistiek vastgoed blijft hoog
Voor retailvastgoed blijft de daling in 2023 relatief beperkt (-5 procent), omdat de sector recent al een prijscorrectie achter de rug heeft. Op de markt voor logistiek vastgoed is de vraag naar gebouwen op toplocaties onverminderd groot, maar is het aanbod schaars. Ook industrieel vastgoed kampt met een economische terugval. Beide segmenten kunnen daarom zowel in 2023 (-6 procent) als in 2024 (-3 procent) een afwaardering tegemoet zien.
Kritisch kijken
De omslag op de vastgoedmarkt dwingt investeerders kritischer te kijken naar kansrijke projecten. “De tijd dat bijna elke investering in vastgoed rendabel was, lijkt voorbij”, benadrukt Paul Bisschop, sectoreconoom Bouw en Vastgoed van ABN AMRO. “Ook zorgt de aandacht voor verduurzaming voor een tweedeling. Slecht onderhouden en geïsoleerde gebouwen zullen moeilijk verhuurbaar zijn en extra aan waarde inboeten, waardoor vooral duurzaam vastgoed aantrekkelijk is om in te investeren. Op termijn komt dit ten goede aan de kwaliteit van het Nederlandse vastgoed.”
Genoeg kansen
Bisschop ziet echter genoeg kansen voor de middellange en lange termijn. “Want hoe ongunstig de omstandigheden nu ook zijn, er blijft voldoende vraag naar kantoren en logistiek vastgoed op toplocaties. Daarnaast biedt de toenemende vraag naar werken op afstand kansen voor aanbieders van flexkantoren. Ook in het woningvastgoed is de onderliggende behoefte aan woningen onveranderd groot en gaan rendementen op termijn waarschijnlijk stabiliseren. Hierdoor blijft investeren in woningen op de langere termijn nog steeds aantrekkelijk.”
Gerelateerde artikelen:
