Stamtafel, darts en poolbiljart in de kantoortuin

Internetbedrijven als Amazon.com Newconomy, Lost Boys en Bol.com groeien binnen enkele jaren van niets naar honderden of duizenden werknemers. Maar vaak is hun huisvestingsbehoefte uiterst grillig, zoals World Online illustreert. Nederlands grootste provider gaat op in het Italiaanse Tiscali, maar niet voordat er bijna tweehonderd personeelsleden worden ontslagen. Het Nederlandse hoofdkantoor aan de Westerlaan 5 (6300 m2) in Rotterdam moet daardoor dicht.

Het Nederlandse kantorenlandschap verandert snel. De vraag naar flexibele huurcontracten, 24-uurs service, optimale telecommunicatiefaciliteiten en aantrekkelijke open ruimtes (chill-out rooms) komt allereerst van het legertje internet-startups en andere technologiebedrijven, maar strekt zich ook steeds meer uit tot 'traditionele' bedrijven. Veel bedrijven hebben behoefte aan huurcontracten die hun grillige groeipatronen en de wensen van het personeel kunnen accommoderen. Echte startups zijn bijvoorbeeld gewoonweg niet in staat om een huurverplichting voor een lange termijn -meer dan vijf jaar- aan te gaan.
Niet langer is een stamtafel of pingpongafdeling in je kantoortuin not done. Het lijkt erop dat de ruimtevraag van de 'nieuwe economie' de markt voor commercieel vastgoed beïnvloedt, zowel in design als in een toenemende vraag naar flexibele huurcontracten.
Die trend wordt nog versterkt doordat het aantal files toeneemt, waardoor de kosten voor de mobiliteit hoger zullen worden dan de kosten van de werkplek. Een bedrijf dat ambitieuze jonge werknemers aan zich wil binden, moet bijvoorbeeld de werkplek daadwerkelijk naar de medewerker toe brengen, waardoor de kosten voor mobiliteit, parkeergelden, tolheffingen en rekeningrijden beter in de hand gehouden kunnen worden
Nederland loopt in de zoektocht naar nieuwe concepten in Europa voorop. Aanbieder van flexibele kantoorruimte Regus hoopt volgende maand een van de grootste business centres ter wereld te openen in Amsterdam. In juni werd bekend dat Regus daartoe 12.000 m² heeft gehuurd in Teleport Towers in Amsterdam Teleport, een ontwikkeling van Imca Vastgoed en Pluis Participations en gekocht door Oppenheim Immobilien. Het is het zesde business centre van Regus in Amsterdam. Een grote concurrent van Regus, HQ Business Centres is naar verluidt druk bezig met het aanhuren van kantoorruimte van Nederland. Daarnaast is nog een reeks andere bedrijven (MWB, Satellite Business Centres, Mullbees) bezig met flexibele concepten.
Intussen maakte Nederlands grootste vastgoedpartij ING Vastgoed bekend samen met ontwikkelaar IPMMC en directeur Fred Geerts (voorheen Arthur Andersen) te komen met wederom een nieuw kantoorconcept, D-Office geheten. In Nederland zal D-Office twintig kantoren aan snelwegen inrichten die via een abonnement per uur te huur zijn. De kantoren moeten een positie innemen tussen de wegrestaurants die nu vaak als tijdelijke ruimte worden gebruikt en flexibele serviceconcepten voor langere termijn zoals van Regus. Een medewerker met een abonnement op het D-Office-concept kan via reserveringen elk kantoor in het netwerk gebruiken. D-Office verwacht dat medewerkers tussen afspraken of tijdens de ochtendspits in deze kantoren gaan werken. Binnenkort heeft D-Office drie locaties operationeel. Het gaat om Rainbow Office Center in Amsterdam Zuidoost (3600 m2), in Baarn (3200m2) -voor aan de ochtendfile naar Amsterdam aan de A1- om een kantoor van 1700 m² bij Bodegraven. Organisaties kunnen voor hun medewerkers een abonnement op D-Office afsluiten. Tegen het basistarief van 2200 euro heeft de abonnee 250 uur een werkplek beschikbaar. En, D-offices bevatten zoals de nieuwe economie voorschrijft mogelijkheden tot ontspanning met een stamtafel, darts en een poolbiljart.
Het potentieel voor verdere groei is, zo denken de betrokken partijen, zeer groot. Directeur Sipke Feenstra van Regus Nederland schat de markt voor flexibele kantoorruimte in Nederland in op maximaal 5 mln m². Dat is momenteel bijna een kwart van de totale vrije verhuurmarkt voor kantoorruimte (ca. 20 mln m2, research PropertyNL).
De kracht van de flexibele concepten zou moeten zijn dat zo veel hogere bezettingsgraden kunnen worden bereikt. Zo heeft ING Vastgoed berekend dat in de portefeuille een bezettingsgraad van 30% amper wordt gehaald. Zo wil D-office op een gemiddelde van 60% uitkomen, waarmee een goed rendement mogelijk zou zijn.
Voor de faciliteiten van een flexibel kantoor moet wel een flinke prijs worden betaald. De kosten per werkplek bedragen omgerekend fl 25.000 tot 35.000 per jaar. Dat is duurder dan een 'traditionele' kantooroplossing. De crux is echter dat bedrijven juist op een flexibele manier van hun contract gebruik zullen maken (als het echt nodig is), waardoor ze niet permanent de kosten van een duur kantoor hoeven te dragen. Bovendien wordt volgens D-office kostbare tijd gewonnen doordat de locaties zo zijn gekozen dat de files worden vermeden. Essentieel voor het slagen van dergelijke concepten is dat met een actief beheer tot een veel hogere bezetting van de werkplekken in het gebouw kan worden gekomen. Regus meent bovendien het risicoprofiel te kunnen verlagen doordat de grotere centra voor 60 tot 70% zijn verhuurd aan gebruikers die langere tijd (drie jaar en langer) blijven. En juist in die grotere centra zoals Teleport Towers is Regus aan het uitbreiden.
Voorlopig lijkt de bloeiende economie samen te gaan met een grote belangstelling van gebruikers voor flexibele kantoorconcepten. Ook grote partijen als ING Vastgoed kunnen niet om het fenomeen heen. Maar tegelijk resteert een gezonde dosis scepsis. Het betekent namelijk dat gebruikers op een heel andere manier met hun kantoor moeten omgaan. En de vraag is of ze dat willen. Jan Doets van ING Vastgoed tegenover het Financieele Dagblad: 'Mocht dit project onverhoopt mislukken, wat je nooit kun uitsluiten, dan hebben we op drie locaties keurig ingerichte moderne kantoren, die je aan vaste huurders kunt verhuren.'

Paul Wessels