Het financieringsonderzoek laat een verdere implosie van de markt zien. nieuwe toetreders bieden sprankje hoop Door Wabe van Enk (research en profielen Elvan Bayraktaroglu) PropertyNL Magazine nr. 15, 8 november 2013
Het financieringsonderzoek laat een verdere implosie van de markt zien. nieuwe toetreders bieden sprankje hoop
Door Wabe van Enk (research en profielen Elvan Bayraktaroglu)
PropertyNL Magazine nr. 15, 8 november 2013
Vorig jaar was de voorspelling dat 2012 veruit het slechtste jaar voor vastgoedfinancieringen zou worden. Dat is uitgekomen. De voorspelling is nu dat 2013 nog veel slechter wordt. De enige bank met productie is FGH Bank, zo blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar de financiers van commercieel vastgoed. De productie van hypotheken commercieel vastgoed daalde van de grote vier (FGH Bank, ABN Amro Real Estate Finance, ING Real Estate Finance en SNS Property Finance) tot € 3,4 mrd. Dat was het jaar daarvoor nog bijna het dubbele (€ 6 mrd), het jaar daarvoor vier keer zoveel en vijf jaar terug acht keer zo veel.
De gevolgen zijn zichtbaar in de utiliteitsbouw en de adviesbranche met een golf aan faillissementen door het uitblijven van deals. Belangrijker nog zijn de gevolgen op langere termijn. Omdat niet geïnvesteerd kan worden in de gebouwde omgeving ontstaan slechte vestigingsklimaten voor (internationale) bedrijven en retailers. Het is al zichtbaar op de internationale ranglijsten. Daar verliest Amsterdam het dit jaar voor het eerst van Stockholm als vestigingsplaats voor Noord-Europa, en ook Rotterdam verliest punten als haven ten opzichte van Antwerpen en Hamburg. In de provincies zullen veel gebieden verloederen. Voor aantrekkelijke milieuvriendelijke toplocaties op vervoersknooppunten zijn aanzienlijke investeringen nodig, die niet à la minute kunnen worden gemobiliseerd. Ook wanneer de economie in 2014 aantrekt, zal het vastgoed niet kunnen meekomen. De plannen zijn geschrapt, de organisaties zijn ontmanteld en het talent is vertrokken.
Er zijn drie kansen om het tij te keren:
1. De Nederlandse banken slagen voor hun Europese test in 2014 en laten zien dat ze solvabel zijn. Nu is de beurswaarde van bijvoorbeeld ING maar de helft van wat de bank/ verzekeraar als kernkapitaal zegt te hebben. Dit duidt erop dat beleggers vrezen dat er afboekingen komen op het kernkapitaal. DNB probeert het wantrouwen te repareren met aanvullende kapitaaleisen van € 6 mrd. Wanneer de Nederlandse banken met vlag en wimpel slagen, kunnen ze geld ophalen op de kapitaalmarkt en vallen die bedragen vrij. Wanneer er toch nog iets ontbreekt, kunnen de banken die kapitaalseisen omzetten in voorzieningen zonder dat de bank gevaar loopt. Toch ziet de DNB-directeur Sijbrand ook met het aantrekken van de economie een lastige markt voor grote hypotheken commercieel vastgoed. De reden is dat voor dit soort langlopende leningen blijvend hogere dekkingseisen gelden (zie hiervoor de analyse van de DNB op pagina 18 in deze editie).
2. De Nederlandse politiek slaagt erin om de kracht van Nederland, de pensioenfondsen, te mobiliseren voor het Nationaal Hypotheek Instituut, waarmee € 150 mrd gemoeid kan zijn. Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst heeft bij het in ontvangst nemen van de stellingen van MARE 2013 gezegd zich hard te zullen maken voor deze resultaten van de werkconferentie, waarbij samen met vertegenwoordigers van brancheorganisaties Aedes, Bouwend Nederland, IVBN, Neprom en het pensioenfonds PGGM het plan verder is ontwikkeld. DNB steunt dit initiatief ook, omdat het percentage dat de pensioenfondsen nu in hypotheken op de thuismarkt doen onder de 1,5% ligt. In het verlengde hiervan is er de hoop op de vorming van een Nederlands Investerings Instituut, waarbij overheid en institutionele beleggers samenwerken om een markt aan de gang te krijgen die normaliter niet gefinancierd zou worden. 3. De Nederlandse markt krijgt te maken met nieuwe toetreders. Daarvoor waren op de Expo Real enige bewegingen te bespeuren, met name voor het financieren van woningportefeuilles. Tot nu toe was deze overheidsgereguleerde sector een ‘no go-area’ voor buitenlandse beleggers, maar de komende liberalisering biedt vooruitziende buitenlandse financiers een kans. Voor de broodnodige (her)financiering voor toplocaties van kantoren is echter vooralsnog weinig animo, afgezien van de Amerikaanse koopjesjagers die soms geld op hun thuismarkt kunnen ophalen.
Onderzoek PropertyNL
De portefeuille leningen commercieel vastgoed bedraagt € 110 mrd, waarvan € 90 mrd binnenland en € 20 mrd buitenland, blijkt uit cijfers van DNB van deze zomer. Grosso modo de helft van deze leningen wordt gehouden door de professionele vastgoedbanken of aparte divisies vastgoed bij de grootbanken, die onderwerp zijn van het onderzoek van PropertyNL. De rest zit ‘verstopt’ bij de lokale Rabobanken, de ‘gewone’ grootbanken ABN Amro, Deutsche Bank, RBS, ING Bank en de bijzondere banken, tzoals de BNG en de Nederlandse Waterschapsbank. De laatste twee doen ook mee met het onderzoek van 2014 van de Europese Centrale Bank. Daarbij worden 124 banken getest op eventuele stroppen bij onder meer de vastgoedportefeuilles. In het onderzoek van PropertyNL worden jaarlijks tussen de tien en vijftien bankinstellingen onderzocht die zich specifiek richten op commercieel vastgoed.
Er waren er dit keer negen die cijfers gemeld hebben, met een totale uitstaande leningportefeuille van meer dan € 50 mrd aan commercieel vastgoed ultimo juni dit jaar. Tot 2009 was de rangorde van partijen met meer dan 1 mrd aan hypotheken commercieel vastgoed: ING Real Estate Finance, FGH Bank, SNS Bank, ABN Amro en een nek-aan-nekrace tussen Syntrus Achmea Real Estate & Finance en NIBC. Daarna nam FGH Bank de leiding over, om die niet meer af te staan. Sinds 2011 is ABN Amro Real Estate Finance nummer twee qua leningproductie in Nederland, gevolgd door ING Real Estate Finance. ABN Amro is een relatieve nieuwkomer. Na de verkoop van Bouwfonds Property Finance was de bank vrijwel blanco, later kwam daar wel Fortis bij. Nu is de totale portefeuille commercieel vastgoed van ING Real Estate en SNS nog steeds veel groter dan van ABN Amro.
Alle grote partijen hebben vorig jaar de leningproductie fors teruggebracht. Uit de opgaven van het eerste halfjaar van 2013 blijkt dat FGH Bank dit jaar hoger kan uitkomen dan vorig jaar, maar dat ABN Amro en ING REF met nog veel lagere volumes werken dan vorig jaar. Sinds 2010 doet SNS Property Finance niet meer mee aan nieuwe productie, een gevoelige klap voor een partij die in 2007 nog € 5,6 mrd deed en in 2008 € 4,6 mrd.
Vorig jaar is NIBC ook van de markt gegaan. De bank deed in goede tijden € 2 mrd en in 2009 nog € 1 mrd. Het was vroeger dé specialist van hotelfinancieringen, maar nu richt NIBC zich met name op infrastructuur. In deze markt zijn twee witte raven: Syntrus Achmea Vastgoed, dat met € 67 mln productie in 2012 een klein plusje laat zien ten opzichte van het jaar daarvoor en Triodos, met € 45 mln in 2012 tegen € 34 mln het jaar daarvoor. Het zijn waardevolle druppels op de gloeiende plaat die vastgoedfinanciering heet.
Zie de bijlage voor het complete artikel, met de tabellen
Gerelateerde artikelen:
