Savills: Gebruikersvraag trekt aan

Nu de coronamaatregelen worden versoepeld, stijgt wereldwijd de gebruikersvraag.

Uit de Global Sentiment Survey van Savills is naar voren gekomen dat de gebruikersvraag als eerste aan de beterende hand is. Op 30% van de ondervraagde markten is de gebruikersvraag gestegen na de lockdown. Voor de landen die zich niet langer in een lockdown bevinden, of bijna uit een lockdown komen, ligt dit aandeel op 34%.

Voor de nieuwste interne Sentiment Survey (afgenomen in de eerste week juni) heeft Savills het hoofd van de researchafdeling van 33 wereldwijde markten ondervraagd, om zo de marktomstandigheden in kaart te brengen.

Uit de enquête is gebleken dat de beschikbaarheid van schuldfinanciering teruggelopen is. Ongeveer 58% heeft aangegeven dat er minder financiering beschikbaar is en tegen ongunstigere voorwaarden. Nu de lockdown-restricties versoepelen blijken beleggers een afwachtende houding aan te nemen ten aanzien van (de snelheid en vorm van) het herstel van de markt. Logischerwijs zijn banken voorzichtiger geworden en hanteren zij strengere criteria voor kredietverstrekking.

Kleinere deals
Dit is voornamelijk geval is EMEA en Noord-Amerika, waar 75% zegt dat corona heeft geleid tot strengere voorwaarden en geringere financieringsmogelijkheden. In Azië ligt dit aandeel op 38%. Dit zien we vooral terug in deals van kleinere omvang. Volgens Real Capital Analytics (RCA) is het aantal deals in Europa onder de € 20 mln sinds begin 2020 met 60% gedaald. Een groot deel hiervan is mogelijkerwijs afhankelijk van externe financiering.

In Europa zijn de leningtarieven voor ‘core’ kantoren in Duitsland bijna verdubbeld. In de Verenigde Staten heeft een survey van de Federal Reserve uitgewezen dat banken de kredietvoorwaarden voor lenigen in alle grote commerciële vastgoedsectoren hebben aangescherpt.

Jordy Diepeveen, hoofd Acquisitions bij Savills in Nederland: ‘Aangezien er nog voldoende eigen vermogen beschikbaar is, zal de aangescherpte kredietverstrekking waarschijnlijk niet direct een belemmering vormen voor grote institutionele beleggers. Sommigen zullen dit zelfs zien als een mooie kans om ‘core’ aankopen te doen in een minder competitieve markt.’

Veerkrachtige sectoren
Uit de enquête blijkt dat de vooruitzichten voor de logistieke sector het meest positief zijn, gezien de omvang van de beleggersinteresse en de lage leegstand. 79% verwacht een toename van de transactievolumes in de tweede helft van dit jaar. Naar verwachting wordt deze trend voortgezet in de daaropvolgende jaren (2021–2022). Daarnaast wordt verwacht dat de waarde van logistiek vastgoed eveneens zal toenemen, waarbij 47% van de ondervraagden een stijging voorspelt vanaf H2 2020.

Ook blijkt dat logistiek, zorgvastgoed, en in mindere mate de woningmarkt de meest veerkrachtige sectoren zijn. In sommige markten wordt in deze sectoren huurgroei gerapporteerd, alhoewel het grootste gedeelte van de ondervraagden zegt dat de huurgroei is gestabiliseerd, of zelfs licht gedaald.

Kantorenmarkt uitdagend
Voor de kantorenmarkt bleek de eerste helft van 2020 uitdagend, ruim 88% van de ondervraagde landen rapporteerde een daling van het transactievolume. De vooruitzichten voor de tweede helft van het jaar lijken rooskleuriger. De helft van de ondervraagden verwacht een toename van transactievolumes, al verwacht ook 22% een afname. De overige respondenten verwachten geen verschil.

Vanaf 2021 wordt een breder herstel van de kantorenmarkt verwacht, tegen die tijd verwacht ruim 75% van de respondenten dat transacties weer zullen toenemen (ten opzichte van 22% die geen verandering verwacht en slechts 3% die een daling verwacht). 72% verwacht dat deze groei verder aan zal houden in 2022.

Reinier Wegman, hoofd Sales bij Savills in Nederland: ‘Het beleggingsvolume zal naar verwachting in de tweede helft van 2020 aantrekken, en doorzetten tot een duurzamere groei in 2021. De snelheid en de vorm van het herstel zal per land variëren. Veel kopers verwachten zogehete ‘corona-korting’ van 5–10%, in een tijd waarin verkopers niet per se hoeven te verkopen en herinvesteren. Daarom zal de groei van het beleggingsvolume afhangen van een goede afstemming van de verwachtingen tussen kopers en verkopers.’

Gemengde vooruitzichten
Dit resulteert in gemengde vooruitzichten ten aanzien van de waarde van vastgoed. Kijkend naar de kantorenmarkt verwacht 50% dat de prijzen in de tweede helft van 2020 onveranderd zullen blijven, en 9% verwacht een stijging. 38% daarentegen verwacht een lichte daling en 3% een aanzienlijke daling.

Diepeveen: ‘Hoewel niemand verwacht dat 2020 een record-investeringsjaar zal worden, verwachten we wel veel activiteit in het laatste kwartaal van dit jaar, in de vorm van nieuw product dat op de markt zal komen, maar ook in de afronding van reeds lopende transacties Ongetwijfeld zal de focus liggen op ‘core’-product, maar het belangrijkste thema met de grootste impact zal ‘pricing’ zijn. De hamvraag is: accepteren verkopers het beeld dat kopers van de prijs hebben in de huidige nieuwe marktomstandigheden? Of doen zij een pas op de plaats in de hoop dat alles weer beter wordt?’