Duitse beleggingsactiviteit in vastgoed is gestegen van 28 naar 34%, terwijl het marktaandeel van het Verenigd Koninkrijk is gedaald van 27 tot 20%.
Genoemde landen nemen respectievelijk de eerste en tweede plaats in, blijkt uit het nieuwste onderzoek van Savills. Frankrijk blijft op de derde plaats en is dit jaar tot nu toe verantwoordelijk voor 11%. Dat is minder dan vorig jaar, gezien de grote belangstelling van Koreaanse investeerders voor de Franse kapitaalmarkt in 2019.
Het onderzoek van Savills laat zien dat de beleggingsactiviteit in verschillende beleggingscategorieën in de loop van het jaar van koers is veranderd. Het aandeel beleggingen in kantoorpanden is gedaald van 40% in 2019 tot 34% YTD, en Savills ziet dit gepaard gaan met stijgingen op het gebied van retail (van 13 naar 15%) en meergezinswoningen (12 naar 17%). Een tekort aan ‘prime’ objecten in de logistieke vastgoedmarkt zorgt ervoor dat dit aandeel niet structureel is gegroeid; het aandeel van logistiek steeg slechts van 12 tot 13% van de totale transacties.
Het gemiddelde rendement van de prime kantorenmarkt in Europa is gedurende de eerste drie kwartalen van 2020 met 1 basispunt verscherpt van 3,61 tot 3,60%. Savills ziet echter dat het rendement van core- en niet-core-markten zich verschillend begint te ontwikkelen. In de eerste drie kwartalen van 2020 is het rendement op prime kantoren gedaald in Oslo (–40 bps), Milaan (–25 bps), Parijs CBD (–15 bps), Stuttgart (–10 bps) en Hamburg (–10 bps). In Warschau (+40 bps), Manchester (+25 bps), Parijs La Défense (+25 bps) en Helsinki (+10 bps) was echter een stijging te zien. Veel beleggers zijn voorzichtig als gevolg van de grotere financierings-, gebruiks- en liquiditeitsrisico’s op niet-core-locaties.
De Europese logistieksector blijft redelijk overeind in moeilijke tijden, met een daling van de gemiddelde rendementen op ‘prime’ objecten van 7 bps tot 4,84% in het afgelopen halfjaar. Het rendement op meergezinswoningen stabiliseert zich nu in de meeste markten, na een significante krimp in de afgelopen vijf jaar.
Savills merkt op dat de beleggingstransactievolumes in het laatste kwartaal in Europa doorgaans zo’n 48% hoger liggen dan het gemiddelde van de eerste drie kwartalen. Dat zou bijzonder relevant kunnen zijn voor potentiële beleggers in Nederland, waar per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting op commercieel vastgoed wordt verhoogd van 6 naar 8% en die op woningen van 2 naar 8%.
Mike Barnes, associate, European Research bij Savills, zegt hierover: ‘In veel opzichten lijkt de dynamiek tussen vraag en aanbod vergelijkbaar met die in 2019, met stijgend kapitaal beschikbaar voor Europees vastgoed, hoewel we een verschuiving terug naar core-strategieën zien. Nu we op weg gaan naar 2021, verwachten we meer duidelijkheid over de prijzen voor core-plus te krijgen, gezien het tekort aan verkopers voor ultra-core/core-objecten. We houden vast aan onze voorspelling dat het Europese beleggingsvolume in 2020 tussen de € 220 en 260 mrd zal uitkomen, een vermindering van 15–30% tot nu toe.’
Tris Larder, joint head Savills Regional Investment Advisory, EMEA, zegt: ‘Fiscale stimulansen van de overheid hebben ervoor gezorgd dat het grootste deel van de huurders de huur kon blijven betalen, en ze hebben de commerciële vastgoedmarkt ondersteund. In dit vierde kwartaal beginnen de scheurtjes zichtbaar te worden en komen de prijzen onder druk te staan, hoewel dat zeker niet overal zo is; sommige markten zijn gevoeliger voor prijscorrecties dan andere. Doordat beleggers in retail moeite hebben met het vinden van alternatieve investeringsdoelen, weten de grote retailfondsen nog steeds een aanzienlijk vermogen aan te trekken, hebben de particuliere investeringsfondsen een behoorlijke slagkracht en wedijveren de grote institutionele investeerders om kansen, dus dit kan voor veel van onze klanten aankoopmogelijkheden bieden.’
