Saman Mohammadi, Re:Born: ‘Negen van de tien keer kan de structuur blijven staan’

Het goud verhuisde naar Zeist en het pand van De Nederlandsche Bank aan het Amsterdamse Frederiksplein stond op de nominatie voor sloop. Maar het liep anders. De Satelliet, de ronde toren van het gebouw, werd uit elkaar gehaald en per elektrische boot naar een opslagplek in Amsterdam-Noord vervoerd. Van de 30 taartpunten die per verdieping werden uitgezaagd, met een totaal vloeroppervlak van 8000 m², is inmiddels de helft bestemd voor een woon–zorgcomplex in Noord. De andere helft wacht nog op een bestemming, aldus Saman Mohammadi van ontwikkelaar Re:Born Real Estate. Vanaf de 15e verdieping van WTC-toren H maakt hij een armzwaai naar de voormalige locatie. ‘Je ziet het, hij is weg. Die toren was pas 30 jaar oud en had nog zoveel waarde. Daarom zijn we met Klaas Knot om tafel gaan zitten toen we hoorden van de sloopplannen.’

Het is een spectaculair voorbeeld van het hergebruik van bouwmaterialen waarvoor Re:Born zich sterk maakt. ‘Als wij vastgoed kopen, kijken we eerst wat we met bestaande gebouwen kunnen. Negen van de tien keer kan de structuur blijven staan. Daarin zit ongeveer 90% van het totale gewicht en dus ook de meeste CO2.’

Grandeur van het Kurhaus

Na hun studie Bouwkunde in Delft werkten Mohammadi en mede-directeur Niel Slob jarenlang bij Draaijer, een gedelegeerd ontwikkelaar van maatschappelijk vastgoed. Maar de studiegenoten wilden zelf risico nemen, meer impact maken. In 2015 richtten ze Re:Born op. De ontwikkelaar heeft op dit moment ongeveer 40.000 m² aan vastgoed in eigendom en zo’n 140.000 m² in ontwikkeling, vooral in en rond Amsterdam en Den Haag. Duurzaamheid staat voorop, daarvoor werkt Re:Born nauw samen met ESG-adviseur en compliance-specialist Alexandra Boot van Boot Advocaten (zie kader). Dat gaat verder dan hergebruik van materialen en toepassing van de laatste duurzame technologieën. De ontwikkelende belegger zet in op ‘functievrije’ gebouwen: ze moeten goedkoop en makkelijk in een nieuwe functie kunnen worden omgetoverd.

Als voorbeeld noemt Mohammadi een oud kantoor in Scheveningen dat Re:Born herontwikkelt, het Seaview-gebouw. Na een analyse van de behoeften in die omgeving, koos de ontwikkelaar samen met exploitant Yays voor tijdelijke woningen voor groepen als expats en diplomaten. ‘Zonder voldoende tijdelijke woonruimte moet je woningen uit de reguliere markt voor deze groepen reserveren. Dat is bij de huidige huizenschaarste zonde’, aldus Mohammadi. In het hoogseizoen verandert een tussenwand één appartement in twee hotelkamers.

Seaview is meteen ook een voorbeeld van een andere voorwaarde die Re:Born aan ontwikkelingen stelt: er moet een mooi verhaal in zitten. Dat lag bij Seaview, in weerwil van de veelbelovende naam, niet voor de hand. Het was een grijs en verloederd gebouw. Mohammadi en zijn team doken in de historie van de plek en kwamen erachter dat daar begin twintigste eeuw een hotel had gestaan met vergelijkbare grandeur als het Kurhaus. Met een klassieke gevel, uitbundige ornamentiek en een torentje is het ontwerp voor het nieuwe gebouw daarop gebaseerd.

Voordelig hergebruik

De focus op hergebruik vraagt een andere manier van werken, vertelt Mohammadi. ‘Bij nieuwbouw kun je tijdens het proces geleidelijk meer experts inzetten; wij hebben vanaf dag één een heel team nodig. Dat vergt aan het begin een grote investering die je pas veel later terugverdient.’ Uiteindelijk scheelt hergebruik van delen van gebouwen gemiddeld wel zo’n 20% aan bouwkosten, aldus Mohammadi. Dat voordeel kan verder oplopen als modulaire bouw wordt ingezet, waarvoor Re:Born nu partnerships wil aangaan.

Waarom wordt dan zo vaak van hergebruik afgezien? ‘De sloophamer is natuurlijk makkelijker. Dan zijn er geen beperkingen en kun je je eigen icoon neerzetten.’ Nu is de aanpak van Re:Born ook niet voor alle plekken geschikt, zegt de ontwikkelaar. Zo zijn interessante panden in de grote steden makkelijker te vinden dan in forensendorpen. En veelbelovende oude panden blijken soms ook niet te voldoen aan de technische voorwaarden. Zo had Mohammadi een pand op het oog aan de Koninginnegracht in Den Haag. Dat had weliswaar geen dragende wanden, wat een vereiste is voor flexibele functies, maar de verdiepingshoogte ervan was te laag voor grondige isolatie.

Financiering

Ook met de financiering kiest Re:Born voor een eigenzinnige aanpak. Bij de start wist Mohammadi een groep van zo’n 60 Westfriese ondernemers, vooral voormalige boeren, warm te krijgen voor zijn ideeën. Nog steeds organiseert hij bijeenkomsten in het Van der Valk Hotel in Hoorn voor de funding van nieuwe projecten. Inmiddels is ook de Rabobank aangehaakt en sinds een paar jaar haalt de ontwikkelaar zelfs op crowdfundingplatforms kapitaal op. Zo kwam via Oneplanetcrowd in enkele weken € 3,8 mln binnen voor de herontwikkeling van een Haags kantoor naar (voorlopig) woningen.

Behoefte aan nieuwe funding blijft er, zegt Mohammadi. Daarom onderzoekt hij nu ook de samenwerking met vastgoedfondsen van partijen als Annexum en Altera Vastgoed. ‘We zoeken een pot geld om bestaand vastgoed op grotere schaal aan te pakken, maar we willen wel zelf blijven meedoen. De markt inspireren om op een andere manier te werken, dat blijft ons voornaamste doel.’

Kleur bekennen
Vastgoedpartijen moeten nu kleur bekennen, aldus ESG-expert en vastgoedadvocaat Alexandra Boot. Het is natuurlijk het mooist als bedrijven kiezen voor (licht)groen. ‘Maar grijs is ook best’, zegt Boot. ‘Als je het maar kunt uitleggen en weet wat de consequenties zijn. De banken kunnen je als risico gaan zien, en dan krijg je dure leningen of helemaal geen leningen meer. Bovendien moeten accountants auditen op duurzaamheid. Je moet je aanpak ook elk jaar opnieuw uitleggen.’
Om bedrijven te helpen bij het verduurzamen van hun vastgoed ontwikkelde Boot onder de vlag van het Blue Building Institute een softwaretool die hen door de Europese rapportageverplichtingen loodst en automatisch de juiste rapportages genereert. Ze ging hiervoor in een vroeg stadium de samenwerking aan met early adapters uit de hele vastgoedketen, waaronder Colliers, Bam/AM, Arcona Capital, European Hotel Capital en Re:Born.
Ze heeft het tij mee, merkt Boot. ‘Sinds corona snapt iedereen waarom het slim is om te investeren in gezondheid. Bovendien is de laatste jaren een enórm pakket aan Nederlandse en Europese rapportageverplichtingen verschenen, zoals SFDR, CSRD en Taxonomie. Dat is voor bedrijven een onoverzichtelijke lettersoep, maar het komt neer op een verplichte ESG-strategie en -implementatie in beleid, rapportering en monitoring.’
Veel adviseurs zijn volgens Boot op het verzamelen van E(nvironmental)-data gedoken zonder juridisch kader, terwijl de S van social meestal niet serieus wordt opgepakt. Het Blue Building Institute en zijn partners zijn er vanaf 2015 mee bezig. Boot: ‘Alle ervaringen kwamen voor mij bij elkaar. We hebben met Micky Adriaansens gesproken over de immense regeldruk vanuit Europa. Zij zei: De markt moet het oplossen. Ik dacht: We moeten vooral de juridische, maar voor vastgoed ook de technische rapportageverplichtingen makkelijk gaan maken.’
Boot liet in Stainable de complete SFDR-verordeningen met alle annexen, rekenformules en diagrammen automatiseren. Haar advies: verdiep je in ESG en start met het verzamelen van de juiste data. Kijk wat je al hebt, maar denk niet dat je het al op orde hebt met alleen labels of certificeringen. ‘De AFM gaat uiteindelijk handhaven, maar je wilt ook door de hoepels van de bank kunnen springen en goedkeuring krijgen van je accountant.’