Het Rotterdam Makers District is een hip transformatiegebied met imposant industrieel erfgoed, maar voor eigenaar Havenbedrijf Rotterdam staat relevantie voor de haven voorop.
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
In een oranje veiligheidshesje fietst huismeester Peter Blokdijk over de kade langs de voormalige machinehal van de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij (RDM). Het kolossale gebouw heet nu Innovation Dock en biedt ruimte aan start-ups (10.000 m²) en praktijkruimte voor technische onderwijsinstellingen (nog eens 10.000 m²). Blokdijks overgrootvader werkte al hier op de werf, en als vierde achtereenvolgende generatie woont hij in de aangrenzende wijk Heijplaat. Niet meer in een van de arbeidershuisjes die de scheepswerf in 1914 liet bouwen, maar in een verbouwde kerk.
Na het faillissement van RDM begin jaren ’80, toen de meeste traditionele scheepsbouw was verhuisd naar lagelonenlanden, liep de wijk leeg. Nu zijn de kleine woningen tussen de Waal- en de Eemhaven ten zuiden van de Nieuwe Maas echter weer helemaal in trek.
Via het oude poortgebouw bereik je het industriële erfgoed aan het water, waar in normale omstandigheden de waterbus honderden mbo- en hbo-studenten afzet voor hun praktijklessen. Nu is het stil en guur. Twee flathoge blauwe kranen weerstaan de wind. Zij hebben geen functie meer. Wie weet kunnen ze ooit een paar hotelkamers herbergen, mijmert Jouke Goslinga. De programmamanager, een Rotterdammer die jarenlang directeur was van discotheek Off Corso, is vanuit Havenbedrijf Rotterdam verantwoordelijk voor RDM en zit in het team dat samen met de gemeente het Rotterdam Makers District uitbouwt. Afgezien van het RDM-terrein van veertig hectare met in totaal ongeveer 25 monumentale gebouwen valt daaronder ook Merwe-Vierhavens, aan de overkant van het water.
Aan de RDM-kant worden vooral starters ondergebracht en aan de overkant is ruimte voor grotere bedrijven. Daar zijn ook nog volop mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen, vertelt Harriët Sinnige. Zij beheert als manager van de afdeling Real Estate de vastgoedportefeuille voor het Havenbedrijf. Een ‘deels toevallig samengestelde portefeuille’, noemt ze het, met industriële gebouwen, kades en bedrijventerreinen, maar ook nieuwe kantoorpanden.
Ongewenste activiteiten
Vastgoedbeheer en jonge ondernemers in het zadel helpen, is het allemaal niet een beetje branchevreemd voor het Havenbedrijf? Sinnige krijgt de vraag vaker. ‘Maar de link is voor ons duidelijk. De haven staat voor een enorme technologische transitie. Vastgoed moet helpen om die snelle veranderingen succesvol te laten verlopen.’ De start-ups die zich hier vestigen, ontwikkelen innovatieve producten of technieken met maritieme toepassingen, waaraan de haven of klanten van de haven iets moeten hebben. In de hal van het Innovation Dock is bijvoorbeeld een grote oranje robotarm te zien, van een bedrijfje dat de assemblage van windmolenwieken op zee wil automatiseren. De Dutch Drone Company bouwt gespecialiseerde drones voor inspecties in havengebieden. Een ander beginnend bedrijf maakt 3D-printers die snel en op afroep metalen scheepsschroeven kunnen produceren.
De echt grote havenindustrie is verschoven richting westen, de Maasvlakte, waar meer ruimte en diepte is voor megaschepen en grote installaties. Maar in de havens die grenzen aan het RDM-gebied, de ruigere Eemhaven en Waalhaven, zitten nog wel offshore en logistieke bedrijven. Sinnige: ‘Die gebieden probeer ik te verbeteren door ongewenste activiteiten af te kappen. Autogarages hebben bijvoorbeeld niets met de haven te maken. Zulk vastgoed kopen we op om er betere kandidaten te kunnen huisvesten. Soms is daarvoor sloop en nieuwbouw nodig. Dat doen we zelf, of we betrekken er marktpartijen bij. Die staan voor dit mooie gebied in polonaise opgelijnd. We kijken per project wat het handigste is; onze strategie is niet in beton gegoten.’ Normaal houdt Sinnige kantoor in de stoere toren van het WPC (World Port Center) op de Kop van Zuid, maar nog liever zit ze hier in oude gebouw van de Medische Dienst van de werf, waar ze potentiële huurders en ontwikkelaars ontvangt.
Techneuten en zeebonken
Afgezien van nieuwe technologieën heeft de haven ook schreeuwende behoefte aan jonge techneuten. Die komen in zwermen op het gebied af, als student en als jonge ondernemer met slimme ideeën. Programmamanager Goslinga: ‘Jongens en meiden moeten het havengebied zien als een plek met kansen. Vroeger was de industrie hier vrijwel volledig blue collar, maar dat verschuift. De werknemers worden steeds slimmer, al hebben we ook nog steeds zeebonken nodig.’
Via praktijkonderwijs en stages komen de studenten op het RDM-terrein in contact met bedrijven, is het idee. Die verbinding moet dan wel gelegd worden. Goslinga: ‘Er gebeurt veel, maar soms merk je wel dat het wiel op meerdere plekken wordt uitgevonden. We zitten nu in een leuke fase. Tien jaar terug begonnen hier de onderwijsinstellingen en start-ups, de komende tien jaar moeten we zorgen dat ze gaan convergeren.’ Wie moet daar dan voor zorgen? ‘Het projectbureau zelf, maar ook de gemeente en de regionale ontwikkelingsmaatschappij. Je struikelt hier bijna over de verbinders’, aldus Goslinga.
Als voorbeeld noemt Goslinga Port XL, een initiatief van het havenbedrijf om buitenlandse beginnende ondernemers voor een periode van drie maanden naar het RDM-terrein te lokken. Zij slepen hier doorgaans contracten voor een of twee prototypes in de wacht. Ook een mooi voorbeeld vindt Goslinga het bedrijfje RanMarine van de Zuid-Afrikaanse journalist Richard Hardiman. Het ontwikkelt onbemande catamarans om zwerfplastic uit binnenhavens te vissen. Wastesharks, heten ze. ‘Bedrijven die hier op RDM zitten hebben hem geholpen, want hij wist weinig van elektronica. Komende zomer willen we starten met een docking-station waar dat apparaat plastic kan lossen en zijn batterijen kan vervangen. Voor ons is dit natuurlijk geen groot dossier, maar zo’n techniek kun je wel weer voor andere toepassingen gebruiken, bijvoorbeeld voor de offshore-industrie.’
Kritischer op huurders
Twee Nederlandse start-ups zijn nu samen bezig met innovaties om Rotterdamse watertaxi’s op waterstof te laten varen. Het zou mooi zijn als dat eerdaags zijn vruchten afwerpt, want vanaf volgend jaar staat een directe vaart gepland naar de overkant. Ook fysieke verbinding is nodig om het gevoel te versterken dat het RDM-terrein één gebied vormt met Merwe-Vierhavens, hip gepositioneerd als M4H. Dit stadsdeel is ingeklemd tussen de wijk Delfshaven aan de oostkant en buurgemeente Schiedam aan de westkant. Hier is nog ruimte voor nieuwbouw en voor bedrijven die op het RDM-terrein uit hun voegen groeien. In mei vorig jaar is bedrijfsverzamelgebouw de Werkplaats er opgeleverd, met tien units van elk 1000 m², bestemd voor scale-ups. ‘Bedrijfjes die te groot worden voor het Innovation Dock kunnen nu overstappen, ons droomscenario’, zegt vastgoedmanager Sinnige. ‘We krijgen dan een iets zakelijker verhouding; deze bedrijven moeten een normale huur gaan betalen.’ Er zijn nog maar twee units beschikbaar in het nieuwe gebouw. ‘Niet slecht in coronatijd, vinden we’, aldus Sinnige.
Ook op De Werkplaats zijn alleen bedrijven welkom die passen bij het gebied, vult Goslinga aan. ‘Een accountantsbureau bijvoorbeeld brengt ons niet verder. Langzamerhand kunnen we kritischer zijn op de kwaliteit van de huurders. Tien jaar geleden waren we al blij als hier überhaupt bedrijven heen kwamen.’
Die kieskeurigheid geldt straks ook voor het verzamelgebouw dat op het RDM-deel nog in de pen zit, Het Magazijn. De plannen zijn nog in ontwikkeling, maar zodra de juiste huurders zijn gevonden, kan de bouw van start gaan.
Lappendeken van erfpachtconstructies
Net als op het RDM-terrein zijn in Merwe-Vierhavens verschillende historische gebouwen die zich lenen voor herontwikkeling, zoals de lichtblauwe gashouder en de vroegere Citrusveiling. Het lijken gedroomde plekken voor coole stadsappartementen. Toch niet, zegt Sinnige beslist. ‘Woningbouw is voor ons niet im frage.’ Dichter tegen de bestaande woongebieden aan staan wel wat woningen gepland, maar de ontwikkeling van die locaties komt voor rekening van de gemeente.
Voor dit noordelijke deel van het Makers District is een gezamenlijk projectbureau opgericht. Wat eigendomsverhoudingen betreft is het een ‘krankzinnige lappendeken’, zegt Sinnige. De ingewikkelde erfpachtconstructies buitelen over elkaar heen. ‘Gelukkig hebben we dezelfde visie voor dit gebied, die is in 2019 opgesteld. Met de gemeente zetten we hier de eerste schreden op het pad van gebiedsontwikkeling.’
Zo’n 15 jaar geleden al ging het Rotterdams Havenbedrijf de samenwerking aan met de gemeente, om alle stedelijke havengebieden langs het water een nieuwe functie te geven. Gaandeweg ontstond een soort natuurlijke verdeling, merkte Goslinga. Terwijl de Waal- en de Eemhaven echt havengebied blijven, liggen de oostelijker gesitueerde Maas- en Rijnhaven dichter bij de binnenstad en werden daarmee wat minder relevant voor het havenbedrijf. ‘Het Makers District is waar die twee elkaar ontmoeten, een plek voor nieuwe, innovatieve bedrijven met een wat lichtere milieubelasting. De link met de stad blijft nodig om jonge werknemers te trekken.’ Ondernemers die zich hier vestigen moeten ook echt meerwaarde hebben. ‘We zijn hier om de haven te faciliteren, niet om start-ups te knuffelen. Wat dat betreft onderscheiden we ons van andere stedelijke transformatiegebieden.’
Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk–economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de reeks stedelijke transformatiegebieden kwamen eerder de Merwedekanaalzone in Utrecht, Strijp-S in Eindhoven en ZaanIJ in Amsterdam en Zaanstad aan bod.
Rotterdam Makers District
– Bestaat uit havengebieden RDM ten zuiden en Merwe-Vierhavens ten noorden van de Nieuwe Maas in Rotterdam
– In eigendom van Rotterdams Havenbedrijf en de gemeente Rotterdam (grond in erfpacht)
– RDM-terrein: 40 hectare land en 30 hectare water, circa 25 monumentale gebouwen (eigendom Havenbedrijf)
– Merwe-Vierhavens: 100 hectare, 15 gebouwen in eigendom Havenbedrijf, daarnaast bezit van gemeente en particuliere eigenaren
– Doel: ontwikkeling van een aantrekkelijk gebied met maakbedrijven (start-ups en scale-ups), onderwijsinstellingen, wonen en stedelijke voorzieningen
Gerelateerde artikelen:
