Rondetafelgesprek: Den Haag is goed door de crisis gekomen

De Haagse vastgoedmarkt heeft door de aanwezigheid van veel overheidsdiensten en de internationale oriëntatie van de stad een geheel eigen karakter. De aanwezigheid van de overheid zorgt voor veel stabiliteit, maar bij achtereenvolgende kabinetten is er ook verschil in beleid en gevoeligheid voor conjunctuur. Internationaal heeft Den Haag zich op de kaart gezet als derde VN-stad – na New York en Genève – en kan het zich al meer dan een eeuw afficheren als stad van Vrede en Recht. Het Vredespaleis, het International Court of Justice en sinds een paar jaar ook Europol zijn daar een illustratie van.
Enkele vastgoedadviseurs uit de Hofstad – Brian Beers (COG Makelaars), Loek van der Kroft (Frisia Makelaars), Martijn de Lange (Martijn de Lange Bedrijfsmakelaars), Marcel Leeflang (Cushman & Wakefield), Renske Miedema (Miedema Makelaardij), Jeroen Steenbergen (Nadorp Bedrijfsmakelaars), Wouter de Vilder (De Heeren Van Steen Vastgoed) – kwamen onlangs bijeen om de ontwikkelingen te bespreken.

Gebrek aan aanbod
‘Den Haag is goed door de crisis gekomen’, zegt Jeroen Steenbergen van Nadorp. ‘Beleggers stellen zich nu op in rijen van drie, maar er is relatief weinig kwalitatief goed aanbod. Feit is dat de Haagse onroerendgoedmarkt zich weer mag verheugen in toenemende interesse van nationale en internationale beleggers.’ Loek van der Kroft van Frisia is het daarmee eens: ‘Er is een duidelijk gebrek aan aanbod van beleggingsproduct. De leegstand is zeer gering en daardoor lopen we het risico om de slag om de gebruikers te verliezen. Voordat de markt weer in evenwicht is met ‘kwaliteitsaanbod’ zijn we zo een paar jaar verder.’
Die omslag na de crisis is volgens sommigen heel hard gegaan, dat was door niemand voorzien. ‘Terwijl het aanbod aan het dalen was, is er te weinig bijgebouwd’, merkt Brian Beers van COG op. ‘Kwalitatief hoogstaand vastgoed is nu heel schaars.’ Volgens Beers komt dat ook doordat panden niet altijd voldoen aan de hedendaagse wensen van de gebruiker.
Steenbergen vindt het mooi dat het EMA (Europees Medicijnen Agentschap) heeft gekozen voor Nederland, maar gezien de bedrijfsvoering had dit natuurlijk perfect in Den Haag gepast. Het EMA komt nu naar Amsterdam. Wat dat betreft vindt hij het enerzijds jammer dat die concurrentie er is binnen de Randstad, maar hij zou de kwaliteiten van de regio Rotterdam–Den Haag met zijn vliegveld en andere aspecten graag beter naar buiten gebracht zien. ‘Ik ben ervoor dat we de hele Randstad naar buiten toe beter profileren’, zegt Steenbergen.

Vreemd
Met de overheid als zeer aanwezige partij in de stad is iets vreemds aan de hand. Jaren geleden ging de overheid voor zijn huisvesting van huur naar meer eigendom in het gebied rondom de kerndepartementen. Daarnaast werd er ook veel samengevoegd en afgestoten in het kader van de efficiëntie. ‘Eigenlijk zei de overheid tegen ons: we trekken ons terug’, zegt Van der Kroft. ‘In de afgelopen periode heeft het Rijksvastgoedbedrijf in en rondom het kerngebied echter een aantal strategische aankopen gedaan.’
Volgens Marcel Leeflang van Cushman & Wakefield heeft de schaarste aan goede kantoorruimte in Den Haag als gevolg dat de incentives fors afnemen en dat de huurprijzen hier en daar licht gestegen zijn. Partijen krijgen veel minder huurcadeautjes aangeboden. Voor beleggers betekent het dat rendementen stijgen en dat deze vergelijkbaar zijn met die in andere grote steden. Voor huurders die een behoorlijk metrage zoeken wegens uitbreiding kan het betekenen dat ze op zoek moeten naar kantoorruimte in de randgemeenten, bijvoorbeeld in Zoetermeer. Naast Zoetermeer kunnen ook Rijswijk en Leidschendam–Voorburg, die onder de rook van Den Haag liggen, alternatieven bieden voor zoekers.
Beers vraagt zich overigens af of daar wel goede alternatieven te vinden zijn. Het is lang geleden dat de randgemeenten konden profiteren van de overflow uit Den Haag, dus ze zijn daar misschien ook niet altijd al klaar voor. Van der Kroft weet ook niet zeker of de randgemeenten de oplossing zijn: ‘Als partijen niets in Den Haag kunnen vinden, is het risico aanwezig dat ze in andere grote steden gaan kijken.’

Prettige omgeving
Wouter de Vilder van De Heeren Van Steen Vastgoed denkt ook dat bedrijven niet zomaar een kantoor willen, maar aan hun aantrekkingskracht voor personeel moeten denken. ‘Een prettige omgeving wordt voor werknemers steeds belangrijker’, zegt hij. ‘Een grote stad met een mix aan voorzieningen is dan heel belangrijk.’ Maar in die andere grote steden is de situatie niet heel anders dan in Den Haag; ook daar is schaarste. In Utrecht, dat toch qua huurniveaus altijd vergelijkbaar was met Den Haag, liggen de tophuren voor kantoren, mede door de nieuwbouwontwikkelingen rondom Utrecht CS, volgens Leeflang nu hoger dan in Den Haag.
De vraag is dan ook of er in de stad Den Haag niet te veel getransformeerd is naar woningbouw. ‘Het is erg hard gegaan met de woningbouw’, zegt Martijn de Lange. ‘Er is veel kantoorruimte van de markt gehaald en getransformeerd.’ Steenbergen denkt er ook zo over: ‘Het is eigenlijk bizar dat we jarenlang transformatie naar woningen om ons heen hebben gezien en nu te maken hebben met een tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, vooral op en rond station Den Haag Centraal en het Central Business District/Beatrixkwartier.’
Den Haag heeft nog wel ruimte om nieuwe kantoren te ontwikkelen. Volgens Steenbergen moet de planvoorraad worden geactiveerd. ‘In het Beatrixkwartier zijn nog wel mogelijkheden om te bouwen, en dat geldt eigenlijk voor het hele gebied langs het spoor tot Mariahoeve, de zogeheten Schenkstrook.’ De Lange: ‘De Binckhorst gaat zich nu ook steeds sterker manifesteren.’

Nieuwe concepten
Ruimte voor nieuwe kantoren betekent ook ruimte voor nieuwe concepten. Renske Miedema ziet de hospitality-trend als ‘veelbelovend’. Zij spreekt van ‘hotellisering van de kantorenmarkt’. ‘Dit wordt echt steeds belangrijker’, zegt Miedema. ‘Het gaat om ontzorgen, het de eindgebruiker naar de zin maken. Op dit moment is nog maar 2–3% van de kantoren hierbij betrokken, maar ik verwacht dat dit hard groeit. Het is een heel andere aanpak en de makelaar krijgt straks een andere rol.’
Naast een dergelijke trend, is er bij velen de verwachting dat Den Haag op meer plaatsen de hoogte in moet. Steenbergen ziet ruimte voor een ‘verticale stad’ in Bezuidenhout, waaronder de herontwikkeling van het voormalige ministerie van Sociale Zaken, dat wordt ontwikkeld door MRP en Vorm. Ook Beers verwacht dat Den Haag op meer plaatsen de hoogte kan benutten, zeker als een bestaand pand gesloopt zou kunnen worden en er vervolgens een nieuw pand voor terug zou kunnen komen.
Als de dynamiek blijft en er weer volop kan worden gebouwd, is de infrastructuur mogelijk een zwakke plek. De bereikbaarheid van diverse delen van Den Haag is niet optimaal. De Vilder ziet het als een zwakte en vindt nu al dat de infrastructuur achterblijft. Van der Kroft constateert dat NS-station Laan van NOI nog belangrijker zal worden dan het nu al is, maar het moet veel groter worden. ‘De NS zal daar echt in moeten investeren’, zegt Van der Kroft, die verwacht dat plannen daar worden gecombineerd met die voor het voormalige gebouw van Sociale Zaken.
‘Wil je partijen aantrekken, dan moet het hele plaatje kloppen om internationaal en nationaal de concurrentie te kunnen aangaan: wonen, kantoren, scholen en vervoer’, zegt Leeflang. Over scholen gesproken: iedereen is positief over de vestiging van de Rijksuniversiteit Leiden in Den Haag. Het maakt Den Haag completer en aantrekkelijker.

Ander retaillandschap
Voeg daar The Mall of the Netherlands bij en het plaatje is echt compleet. Dit project van Unibail-Rodamco behelst een volledige transformatie van het winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam. Dit ‘shopwalhalla’ met 230 winkels gaat over twee jaar open en wordt het grootste winkelcentrum van Nederland. Alle vastgoedadviseurs zijn er enthousiast over en de superlatieven zijn niet van de lucht. Onnederlands gaaf! Internationale allure! Mooi!
De grote vraag is hoe de wisselwerking wordt tussen de stad en het centrum en de Mall. ‘Komen we weer bij de infrastructuur’, zegt Miedema. ‘Hoe komen al die bezoekers daarheen?’
Wat vast lijkt te staan is dat het retaillandschap in de regio zal veranderen. ‘Den Haag gaat zeker last krijgen’, zegt Leeflang. ‘Niet alleen Den Haag’, denkt Miedema. ‘In De Boogaard, Leyweg en overige regionale winkelcentra zullen het ook merken’, zegt Van der Kroft. ‘De verwachting is dat er een enorme druk op de omzet van de ondernemers in het Stadshart Zoetermeer, In De Boogaard en de Leyweg ontstaat’, aldus De Lange.
Met het geheel aan nieuwe formules plus een van de grootste bioscopen van Nederland zal Den Haag ook internationaal aantrekkelijker worden. Anderzijds hebben veel Nederlanders in het buitenland de megamalls gezien, en zullen ze zoiets ook graag in Nederland bezoeken. Er zal een sterke nadruk liggen op beleven. Van der Kroft: ‘Deze mall wordt een ‘beleving’.’

Beleggen in flex-kantoren
Met weinig geschikt vastgoed op de markt is het de vraag wat de vastgoedadviseurs beleggers zouden aanraden te kopen als ze bij hen aanklopten. Miedema zou deze partijen adviseren te investeren in kantoren met flexoffice-concept waar hospitality hoog in het vaandel staat. ‘Ik denk daarbij bijvoorbeeld aan kantoren in het Laakhaven-gebied.’
‘Er is voor beleggers momenteel weinig kwalitatief goed aanbod’, zegt Leeflang. ‘Mijns inziens blijft beleggen in woningen interessant, vooral in opkomende locaties. Het Statenkwartier behoudt zijn waarde, maar er is weinig. Dus ze zouden ook moeten kijken naar opkomende woongebieden.’ Steenbergen denkt aan value-add-beleggers, die een paar jaar geleden grote pakketten vastgoed opkochten en nu weer doorverkopen. ‘Daar zijn kantoren bij, maar ook hotels’, zegt hij. Ook Beers stelt vast dat er weinig voorhanden is. Hij denkt wel dat er wel verouderde gebouwen te vinden zijn, die je zou kunnen renoveren tot gemengd wonen en werken of vervangen door een nieuw pand. ‘Als je dan de hoogte in kunt, liggen er kansen.’
In de Binckhorst is volgens Van der Kroft al veel verkocht, maar een volgend gebied is de Plaspoelpolder in Rijswijk. ‘Het kan nog even duren, maar dit is het volgende gebied dat moet worden herontwikkeld. Als het zover is, kun je daar slim van profiteren.’ ‘Al het vastgoed dat dichtbij openbaarvervoersknooppunten ligt, is geschikt om te verwerven’, vindt De Vilder. ‘Daarnaast is een gebouw dat zich heeft bewezen door goede ligging en tevreden huurders altijd aantrekkelijk.’
Woningen zitten volgens De Lange op zo’n prijsniveau dat erin beleggen misschien niet heel veel oplevert. ‘Ik zie meer in bedrijfsruimte. Er is vraag naar, er is weinig onderhoud nodig en er kan weinig worden bijgebouwd. Op Forepark, Kerketuinen en wellicht Plaspoelpolder is zeker het een en ander te vinden.’

Op de foto v.l.n.r. (foto Peter Boer)

Martijn de Lange (Martijn de Lange Bedrijfsmakelaars)
Marcel Leeflang (Cushman & Wakefield)
Loek van der Kroft (Frisia Makelaars)
Renske Miedema (Miedema Makelaardij)
Jeroen Steenbergen (Nadorp Bedrijfsmakelaars)
Brian Beers (COG Makelaars)
Wouter de Vilder (De Heeren Van Steen Vastgoed)