Overheidsregels voor woningverkopen door corporaties aan grote beleggers blokkeren transacties, zo stelt Henk Hilverink. Door Henk Hilverink PropertyNL Magazine nr. 18, 18 november 2011
Overheidsregels voor woningverkopen door corporaties aan grote beleggers blokkeren transacties, zo stelt Henk Hilverink.
Door Henk Hilverink
PropertyNL Magazine nr. 18, 18 november 2011
Beleggers willen graag investeren in woningen. De mogelijkheden daartoe zijn echter beperkt. De laatste tijd zijn er corporaties die bestaande, geliberaliseerde woningen willen verkopen aan beleggers. Hun financiële positie is niet meer zo riant als vroeger en door verkoop van hele complexen woningen, krijgt men in één keer de middelen, waarop ze anders via uitponden vele, soms wel tientallen jaren, moeten wachten. En het past ook geheel in het kabinetsbeleid. In de nota Woonvisie toont het kabinet zich een warm voorstander van verkoop van geliberaliseerde woningen. Bij verkoop zijn er dus drie partijen die er baat bij hebben: de corporatie, die meer middelen heeft om bijvoorbeeld te investeren in nieuwe sociale huurwoningen, de beleggers - met name de pensioenfondsen – die kunnen investeren in woningen waarvan de beleggingskarakteristieken goed aansluiten bij de gewenste indexatie van de pensioenen en de overheid, die een deel van haar Woonvisie gerealiseerd ziet. En tenslotte, ook een niet onbelangrijk effect, de woningmarkt krijgt een positieve stimulans. Het gaat niet over peanuts: de pensioenfondsen willen miljarden investeren in woningen en de corporaties hebben honderdduizenden woningen die geliberaliseerd zijn of kunnen worden.
De regelgeving van het ministerie van BZK was echter tot nu toe zo beperkend, dat er in de praktijk sporadisch een transactie tot stand kwam. Maar per 1 november is de regelgeving aangepast. Op het congres van DTZ Zadelhoff op 18 oktober jongstleden werd door een vertegenwoordiger van het ministerie de nieuwe regelgeving gepresenteerd. Om kort te gaan: het resultaat was zeer teleurstellend. De nieuwe regels leiden in het geheel niet tot marktconforme prijzen die nodig zijn om tot een transactie te komen. Verre van dat.
Om u een idee te geven van de nieuwe voorschriften geef ik een voorbeeld. Het ministerie schrijft voor dat wanneer de brutohuur tussen 3,5 en 4,0% van de leegwaarde van het complex woningen bedraagt dit complex voor niet minder dan 82% van de leegwaarde verkocht mag worden. Ter vergelijking: de gemiddelde bruto huur bij alle beleggerswoningen bedraagt 3,8% van de leegwaarde en de woningen zijn getaxeerd op 76% van de leegwaarde (Bron: IPD/ROZ). Dus bij dezelfde bruto huur een duidelijk lagere leegwaarde. Men gaat er bij deze taxatie van uit dat de woningen verkocht worden zodra ze leeg komen. Wellicht ten overvloede wordt nog opgemerkt dat uiteraard de woningen niet voor 100% van de leegwaarde verkocht kunnen worden, want ze zijn verhuurd en de lage huuropbrengst wordt dan op termijn gecompenseerd door de winst uit verkoop van de geleidelijk vrijgekomen woningen.
Dit zijn gemiddelden, maar laten we nu eens optimistisch veronderstellen dat deze regel van minimaal 82% van de leegwaarde zou leiden tot een transactie. Maar dan gelden vervolgens nog 3 regels die de transactie geheel onmogelijk maken, namelijk: dat eerst aan de huurders de woning voor verkoop moet worden aangeboden en de eerste 7 jaren de woningen niet verkocht mogen worden én… dat bij verkoop de winst evenredig moet worden verdeeld over de corporatie en de belegger. Juist die winst is noodzakelijk om tot een marktconform rendement te komen (bij 76% van de leegwaarde). De conclusie kan niet anders zijn dan dat deze voorschriften transacties tussen corporaties en beleggers onmogelijk maken.
Eigenlijk staan deze voorschriften haaks op de Woonvisie. Daarin wordt gesproken over een marktconforme prijs. Overigens staat daar ook het kooprecht van de huurder centraal. De eerste 7 jaren niet verkopen past daar niet in.
De regeling zou zich moeten beperken tot randvoorwaarden, die garanderen dat een marktconforme prijs wordt gerealiseerd. Bijvoorbeeld dat de woningen aan meerdere partijen worden aangeboden en dat onafhankelijke taxateurs worden ingeschakeld. Ook het kooprecht van de huurder zou dan overgedragen kunnen worden aan de belegger. Deze beïnvloedt de prijs nauwelijks.
De auteur is Voorzitter Stichting ROZ Vastgoedindex
