CTP, groot geworden in Centraal-Europa, richt zijn pijlen nu ook op Nederland. ‘We willen bedrijvenparken aanleggen die meer bieden dan een verzameling dozen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 28 januari 2022
In het westelijk havengebied van Amsterdam, aan de Ankerweg, staat het geraamte van het Amsterdam Logistic Cityhub (ALC), pal aan het water van het Noordzeekanaal. Recht aan de overkant is het Hembrugterrein zichtbaar. Er wordt druk gebouwd. Een dezer dagen bereikt het ALC het hoogste punt, in april is het complex wind- en waterdicht, in november wordt het opgeleverd. Ralph de Munnik, country head van CTP in Nederland, houdt kantoor in een bouwkeet naast het ALC, waar hij minimaal een dag in de week aanwezig is.
CTP verwierf het ALC afgelopen augustus van de ondernemers Wim Beelen (Larendael Development) en Paul Vermaat (Bridges Real Estate) voor € 307 mln. De ontwikkelaars leveren het ALC later dit jaar in voltooide staat op aan de koper, maar De Munnik wil ervoor zorgen dat dit geheel naar de standaarden van CTP gebeurt – vandaar zijn aanwezigheid.
De logistieke stadshub omvat 120.000 m² opslag- en last-mile distributieruimte, verspreid over meerdere verdiepingen. ALC is opgezet als multi-tenant complex en beschikt tevens over 11.000 m² kantoorruimte, 1700 parkeerplaatsen, 200 laaddocks en een privékade van 180 meter. Vanaf de kade kan op duurzame wijze transport over het water worden georganiseerd, maar ook een verbinding met Amsterdam Centraal voor passagiers.
Kans die voorbijkwam
‘Het ALC is een bedrijvenpark in één gebouw’, zegt De Munnik. ‘Dit is een plek om mede de logistieke stroom te reguleren. Gebruikers willen een faciliteit om van hieruit de stad te bedienen.’ CTP wil in Nederland bedrijvenparken aanleggen van een soort dat er nog niet is in dit land. Het praat met gemeenten en ontwikkelt plannen voor de lange termijn, maar het ALC was een kans die voorbijkwam en die het niet wilde laten lopen.
Een eerste huurder die al genoemd kan worden is VolkerWessels, dat een bouwhub wil opzetten voor distributie in en om de stad voor zichzelf en andere partijen, zoals Dura Vermeer. VolkerWessels huurt ongeveer 10% van de beschikbare ruimte. De Munnik verwacht dat aanverwante partijen ook ruimte zullen afnemen. Het ALC is gericht op logistieke en industriële huurders. Kantoorruimte is er alleen ten dienste van de andere bedrijvigheid.
‘We willen huurders die complementair zijn’, zegt De Munnik, die 15 jaar ervaring heeft als vastgoedadviseur bij DTZ en Cushman & Wakefield. ‘We vragen aan de partijen die interesse hebben: wie wil je dat je buurman is? Zo kunnen we straks de puzzel gaan leggen.’ Gesprekken met potentiële huurders zijn volop aan de gang. Naast bouwlogistiek kunnen er bijvoorbeeld ook bedrijven in de voedseldistributie of de horecabevoorrading huren. Alles is gericht op distributie naar de stad. Amsterdam wil binnen zijn stadsgrenzen woninglocaties en mixed-use gebieden, maar bedrijventerreinen horen er niet meer thuis.
Stap voorwaarts
CTP, het bedrijf van Rémon Vos, is groot geworden in Centraal-Europa. Hij begon in Tsjechië en breidde verder uit naar omringende landen. In Tsjechië, Hongarije, Slowakije en Roemenië is CTP nu markleider in bedrijfsruimte. Daarbij is het bedrijf voor het grootste deel actief in puur logistiek. Daarnaast verhuurt het voornamelijk industrieel vastgoed (waaronder productiefaciliteiten en laboratoriumruimte), maar ook woningen. De Munnik: ‘In Brno in Tsjechië – wat qua activiteiten vergelijkbaar is met Eindhoven – hebben we bijvoorbeeld industriële ruimte, R&D-faciliteiten en woningen.’
Een grote stap voorwaarts voor CTP was de beursgang vorig jaar maart. Tegelijkertijd begon het bedrijf gesprekken in onder meer Amsterdam over plannen en mogelijkheden. De Munnik: ‘Ik denk dat CTP met de beursgang Europeser is geworden. We laten met een gezonde ambitie zien dat we niet alleen Centraal-Europees zijn. We groeien nu in de breedte. Duitsland is heel belangrijk, en daar hebben we een stap gezet met de overname van Deutsche Industrie. In Nederland zijn we nu ook druk bezig.’ CTP heeft Deutsche Industrie REIT (DIR) gekocht met een bod van circa € 800 mln. Het bedrijf heeft een portefeuille van 1,6 mln m² logistiek en industrieel vastgoed door heel Duitsland.
Andere mogelijkheden
Door de aankoop van het ALC in Amsterdam is CTP volgens De Munnik al meteen in gesprek geraakt met de gemeente over andere mogelijkheden. Ook met Waalwijk voert CTP gesprekken. Die bevinden zich in de verkennende fase. ‘Onze bedrijvenparken hebben toegevoegde waarde voor een stad’, zegt De Munnik. ‘Kijk maar naar hoe we het hebben gedaan in het buitenland. Wij zijn ontwikkelende beleggers, we blijven voor minstens de komende 30 jaar als partners.’
De Munnik kan zich niet geheel vinden in de veelal gebruikersgestuurde uitgave van gronden door gemeenten, waarbij de gemeente pas een vergunning uitgeeft als een gebruiker zich heeft gemeld, en ziet dit als een kortetermijnvisie. 5 of 10 jaar lang zekerheid hebben van een gebruiker weegt wat hem betreft niet op tegen de toegevoegde waarde van integrale gebiedsontwikkeling voor de lange termijn, die CTP voor ogen heeft. ‘Daarbij zijn wij per slot van rekening net zomin gebaat bij leegstand.’
Overleg
CTP pakt het anders aan. De Munnik: ‘Wij zijn niet zomaar hallenbouwers. Wij nemen bij voorkeur een stuk grond af en dan gaan we dat in overleg met gemeenten ontwikkelen. Wat heeft de gemeente voor ideeën, wat willen onze cliënten? Van daaruit gaan we samen verder. Zo doen we het ook in Waalwijk. Partijen in ons netwerk hebben vertrouwen in ons en willen daar graag de mogelijkheden bekijken.’
De campusachtige bedrijvenparken die CTP in onder meer Tsjechië heeft ontwikkeld, hebben voorzieningen voor de gebruikers die het tot volledige mixed-use gebieden maken. Er is horeca en er zijn onderwijsfaciliteiten, maar ook flex-kantoren van CTP’s eigen onderneming ClubCo. Verder probeert CTP in elk park een zogeheten Clubhaus te vestigen, een gemeenschapshuis met voorzieningen voor de gebruikers van het park. Met hulp van de Amsterdamse landschapsarchitect Lodewijk Baljon wordt het gebied aantrekkelijk gemaakt voor de gebruikers. De Munnik: ‘In ons bedrijvenpark Spielberk in Brno is een stadsboulevard die zo aantrekkelijk is geworden dat mensen er ook in het weekend graag heengaan.’
Daktuin en horeca
Voor Nederland heeft CTP soortgelijke plannen. Ook op bedrijvenparken in Nederland lopen mensen tussen de middag een rondje omdat ze er even uit willen, maar veel vertier is er niet. Hij is ervan overtuigd dat er meer te maken is van die parken en dat bedrijven hun medewerkers dat ook graag willen bieden. ‘Ik ben naar CTP overgestapt omdat het meer kan bieden dan logistiek’, zegt De Munnik, die sinds vorig jaar april in dienst is.
CTP heeft dan ook allerlei plannen met het ALC. Op het dak van het ALC-complex is naast windmolens en 45.000 m² zonnepanelen plaats voor een daktuin van 5000 m². Die kan ook worden gebruikt voor recreatie, misschien een sportveld. Naast horecavoorzieningen voor de gebruikers denkt het aan flex-kantoren, ICT-reparatie, fitnessvoorzieningen, misschien een medische post en apotheek. Er is 180 meter kade waarvoor De Munnik misschien een exploitant gaat zoeken. Ook het idee van het Clubhaus kan voor Nederland worden aangepast en verder worden ontwikkeld, wellicht als onderkomen voor een aantal van de genoemde voorzieningen. ‘De mogelijkheden zijn eindeloos’, zegt De Munnik. ‘We praten met gemeenten door heel Nederland om ontwikkelingen van de grond te krijgen. En bedenk daarbij: we gaan ergens heen om daar te blijven.’
