De huizenprijzen stijgen dit jaar naar verwachting met 14,9% en in 2022 met 12,4%.
Voor 2023 is een prijsgroei van 3,2% voorzien. In alle regio’s stijgen de prijzen dit jaar hard, tot bijna 20% in Oost-Groningen, Flevoland en Drenthe. Door de hoge prijzen slagen steeds minder jongvolwassenen er in een koopwoning te bemachtigen. Dit is een internationaal fenomeen. Dat schrijven woningmarkteconomen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
De economen verwachten dat de piek in de huizenprijsgroei inmiddels is bereikt. Woningmarkteconoom Stefan Groot licht toe: “De prijsstijging was in oktober met 18,3 procent iets lager dan in september en we verwachten dat deze trend uiteindelijk doorzet. Hoewel de jaar-op-jaarstijging ook volgend jaar nog hoog is, verwachten we dat de groei na de jaarwisseling al snel bescheidener wordt. Dit komt doordat de economie minder uitbundig groeit en de werkloosheid waarschijnlijk wat oploopt. Ook verwachten we dat de kapitaalmarktrentes niet verder dalen, waardoor de prijsgroei van woningen geleidelijk afzwakt.”
Vooral in provincies waar de huizenprijzen de afgelopen jaren minder hard zijn opgelopen (Flevoland, Drenthe, Groningen en Friesland) stijgen deze nu hard, gaat Groot verder. “Omdat de prijsgroei in Oost-Groningen nog steeds versnelt, verwachten we dat de prijsgroei in deze regio dit jaar net als in de huidige koplopers Flevoland en Noord-Drenthe op 19 à 20 procent uitkomt. Amsterdam blijft hekkensluiter, hoewel de prijsgroei ook daar met 12 procent fors is. Volgend jaar groeien de huizenprijzen naar verwachting het hardst in Zeeuws-Vlaanderen en Overig Zeeland met 17 procent. Ondanks grote onzekerheid verwachten we in 2023 nog geen regio’s met dalende huizenprijzen.”
Dat het ene na het andere prijsrecord sneuvelt op de huizenmarkt, hangt samen met de totaal uit het lood geslagen verhouding tussen vraag en aanbod, legt de Rabo-econoom uit. “De vraag naar huizen is hoog, onder meer door de lage rente, terwijl het aanbod tekortschiet. Historisch gezien, afgezet tegen het totale aantal koophuizen, stonden zelfs nog nooit zo weinig huizen te koop. In het voorjaar waren er nog veel transacties, doordat jongvolwassenen veel huizen kochten om te profiteren van de dit jaar geschrapte overdrachtsbelasting. In oktober lag het aantal transacties 26,9 procent lager dan vorig jaar. We verwachten dat deze trend doorzet en dat dit jaar in totaal 222.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Voor volgend jaar verwachten we 188.000 transacties gevolgd door 195.000 transacties in 2023.”
De nieuwbouwproductie brengt de komende jaren nog weinig verlichting voor starters, vreest Groot. “We verwachten dat het nog jaren zal duren voordat de door velen gewenste woningbouwproductie van 100.000 woningen per jaar kan worden gehaald. Het is zelfs maar de vraag of dit zonder koerswijziging überhaupt ooit lukt. Dit omdat gemeenten onvoldoende belang hebben bij meer nieuwbouw. Ook zijn er belemmeringen die het lastig maken om buiten de bestaande bebouwde kom te bouwen. Daarnaast zijn schaarste aan mankracht en bouwmaterialen bij bouwbedrijven een probleem om meer huizen te bouwen.”
Dat de betaalbaarheid van wonen ernstig onder druk staat, is niet uniek voor Nederland, zegt de Rabo-econoom. “In veel Europese landen stijgen de prijzen van bestaande en nieuwe koophuizen sinds de coronapandemie sterk. De pandemie heeft de vraag naar grotere huizen aangezwengeld, niet alleen in Nederland maar bijvoorbeeld ook in het Verenigd Koninkrijk. De verklaring hiervoor is dat mensen meer tijd thuis doorbrengen. Zeker voor kleinbehuisden is dit vaak uitdagend. Daarnaast konden mensen tijdens de lockdowns hun geld minder uitgeven waardoor het spaargeld bij een deel van de huishoudens toenam. Hierdoor hebben huishoudens meer geld beschikbaar voor de aankoop van woningen, wat de vraag heeft versterkt.”
