Provada review in acht lessen

Les 1: Hoe om te gaan met minister Hugo de Jonge?

Terwijl minister De Jonge vorig jaar nog ontbrak door een reis naar de Antillen, was hij dit jaar wel aanwezig op de Provada. Zijn komst viel in goede aarde, maar zijn boodschap aanzienlijk minder. Hoe kan dat?

De minister is een geboren leraar, afkomstig uit een domineesgeslacht. Dat is een prima achtergrond voor het overbrengen van een vlammende boodschap, maar minder voor een dialoog met een tot in de tenen gefrustreerde markt. Op de stand van PropertyNL vertelde Heimstaden – met bijna 10.000 woningen een van de grootste internationale woningbeleggers – onder deze omstandigheden geen nieuwe beleggingen in Nederland te willen doen en na de beurs maakte dochter Eres van het Canadese Capreit (6900 woningen) bekend zelfs helemaal uit Nederland weg te willen. Waarom zorgt een minister met een volkshuisvestelijke taak ervoor dat beleggers zich massaal afwenden? Wie zorgt voor de noodzakelijke € 330 mrd aan investeringen om de woningnood op te lossen?

Minister De Jonge kwam naar de Provada met zijn eigen boodschap – zowel bij de openingsbel als bij de uitreiking van de Middenhuur Award: ‘We hebben te weinig en te duur gebouwd.’ Daar zit wel een elementje in van een boetekleed. De overheid (lees De Jonges voorgangers) hebben te weinig grip op de zaak gehouden. Tegelijk formuleert De Jonge de opdracht om nu maar eens meer en goedkoper te gaan bouwen, met als stok ‘het loslaten van de betaalbaarheidsregels is niet de oplossing’.

Wat hij goed kan, is oproepen tot optimisme, zoals in het debat op de Kroonenberg-stand met Jort Kelder als moderator. ‘Ik verwacht op de Provada dat de dag wordt afgesloten met prosecco en niet met Prozac. Het domste wat we nu kunnen doen, is op onze handen zitten. We moeten door de dip heen bouwen.’

De tegenvraag zou moeten zijn: hoe dan? Zeker is dat gewone boeren beter voor hun belangen kunnen opkomen dan vastgoedboeren. In de juni-editie van PropertyNL riep prof. Tom Berkhout de tientallen brancheverenigingen op om nu eindelijk eens de handen ineen te slaan.

Is de minister doof? Nee, hij wil bijvoorbeeld meehelpen het aantal beroepsmogelijkheden in vergunningstrajecten te schrappen. ‘We hebben het recht op uitzicht belangrijker gemaakt dan het recht op een woning.’ Probleem: de minister heeft hiervoor geen mandaat. Jort Kelder hield hem voor alleen aan de verkeerde knoppen te draaien. De Jonge liet zien dat hij best wat wil draaien aan de knoppen van het puntenstelsel in de middenhuur, maar hij is afhankelijk van het advies van de Raad van State.

Na afloop van de Provada draaide hij opnieuw aan een knop. Ditmaal de eigendomsknop die naar een communistische 0 werd gedraaid – gemeenten mogen huurders aanwijzen en gronden makkelijker onteigenen. Dat vergroot de onzekerheid van beleggers, met als gevolg massaverkoop. Inmiddels is dit plan weer teruggedraaid.

Hieruit blijkt dat de gevolgen van zijn beleid bij De Jonge niet sterk op het netvlies staan.

‘Ik ben niet doof’, zo zei hij nog over fiscale druk. ‘Ik ben regelmatig in overleg met mijn collega Marnix van Rij. In najaar staat het fiscaal beleid op de agenda en kunnen we kijken wat we daaraan kunnen doen’, zei de minister. Maar ook bij Van Rij staat het vastgoed er niet goed op. Kortom, de markt moet nog leren hoe de minister aan zijn kant te krijgen.

Les 2: Verrassende ontdekkingen in de middenhuur

Minister De Jonge had op de Provada ongetwijfeld zijn ‘finest moment’ bij de uitreiking van de Middenhuur Award op de stand van PropertyNL: even niet lullen over de grote problemen, maar de grote beker oppoetsen. ‘Dat is precies de mentaliteit die we nodig hebben’, aldus de minister, die het initiatief toejuichte om deze moeilijke ontwikkelingen in het zonnetje te zetten. Hij maakte de drie genomineerden bekend: de Brinktoren (aangemeld door de Belgische belegger Xior), Ivy Amsterdam (aangemeld door BLVG en de Duitse belegger Garbe) en Sawa Rotterdam (aangemeld door ERA Contour, Focus Real Estate en Nice Developers).

De jury hakte uiteindelijk de knoop door en wees de Brinktoren als winnaar aan.

Christian Teunissen, ceo van Xior, toonde zich trots én tegelijkertijd een beetje verlegen met de loftuitingen: ‘We hadden deze prijs niet verwacht. Ik had zelf gemikt op Sawa.’

De minister toonde zich bij zijn bezoek aan de stand van PropertyNL een gelukkig man: ‘Het is mooi om het over de middenhuur te hebben. Een flink deel van de mensen is niet in staat om te kopen en heeft ook geen mogelijkheid tot sociale huur. Dat is echt een grote groep met onder meer leraren en agenten. De zorgen bij de ontwikkelaars over de haalbaarheid zijn niet allemaal onterecht. Hoe hoog moet de opslag zijn voor nieuwbouw? Als die een beetje hoger moet zijn, is daar ruimte voor.’

Jimmy Kools, directeur van Sustay (zie voor een interview pagina 8 in deze editie), was vooral blij met het uiteindelijke aantal van 25 partijen die deelnamen aan de verkiezing. ‘Dat stemt hoopvol.’

De les van deze Middenhuur Award: ondanks alle negativiteit toch een record aan inzendingen en vooral een verrassend goede kwaliteit.

Les 3: Financieren is ook een kwestie van om je heen kijken

Op de Provada klonk veel ergernis over bankloketten die dicht zouden gaan voor projectontwikkelaars, maar werd ook een faciliteit van ruim € 230 mln ‘ontdekt’. Hoe zit dat? In Amersfoort zetelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Nooit van gehoord? Dat is jammer, want het fonds heeft een zogenoemde transformatiefaciliteit, waar ontwikkelaars uitgerekend het lastigste stuk van hun financiering kunnen onderbrengen. Nico van Est (SVn): ‘De faciliteit werkt precies waar het gat ontstaat: het gebrek aan voorfinanciering.’ Hij noemde de parkeergarage voor fietsen bij Vredenburg in Utrecht als voorbeeld. ‘Wie gaat een betonnen bak onder de grond financieren? Wij wel. Tegelijkertijd schept de realisatie van die bak wel de mogelijkheid om daar bovenop een nieuw stukje stad te realiseren.’

De financiering van SVn leent zich ook goed voor de voorfase van een project, als er al wel plannen zijn, maar de voorwaarden nog niet volledig zijn ingevuld. ‘Banken springen er in die fase liever nog niet in, omdat er nog geen zekerheid is.’

De initiële inleg van woonminister De Jonge is € 80 mln. Omdat het om een zogenoemd revolverend fonds gaat, kan dat bedrag in 2030 oplopen tot minimaal € 233 mln. Van Est: ‘De transformatiefaciliteit draagt bij aan de dynamiek op de woningmarkt.’ Het enthousiasme viel in vruchtbare aarde. Ernst Peeman (Blauwhoed) en Marc Snijders (Reales) verhaalden over hun ervaringen met het fonds, in het geval van Blauwhoed voor het project Glasfabriek in Schiedam: ‘De faciliteit is geen voorwaarde voor een project als dit, maar laat het private vertrouwen wel toenemen.’

Les 4: Optoppen is een recept om meer woningen te realiseren

Minister De Jonge had behalve de Middenhuur Award nog meer redenen om enthousiast te zijn over de Provada. Hij kreeg op een presenteerblaadje de kans aangeboden om een kwart van zijn woningopgave te realiseren zonder gronden te onteigenen en zonder eindeloze inspraak. De Jonge zegt ‘razend enthousiast’ te zijn over een plan van Vorm om 250.000 woningen door optopping te realiseren. Hans Meurs, ceo van Vorm, heeft met tien corporaties en de gemeente Rotterdam een plan gemaakt om de woningbouw aan te jagen door na-oorlogse wijken te verdichten. Minister De Jonge is zo enthousiast dat hij tegelijk met het plan van Vorm ook wil starten met een landelijke proef voor het optoppen van bestaande woningen. Etienne Cox en Femke Stroucken, vastgoedjuristen van CMS, en Bas Wilberts van de Britse vastgoedadviseur Savills adviseren hierbij. CMS brengt kennis in vanuit Hamburg, waar dit optoppen staande praktijk is, en denkt ook aan een speciale aanpak voor VvE’s. Ook Savills ziet een markt voor dit type woningen. De partijen spraken af op Provada 2024 te kijken hoe snel het plan wordt uitgerold.

Les 5: Grijze druk transformeert in parel van de residentiële markt

In menig onderzoek speelt ‘grijze druk’ een negatieve rol, maar op de Provada werd ineens gesproken over senioren als ‘parels van de residentiële markt’. Deze ommezwaai in het denken kwam tot stand onder leiding van Ron van Bloois (hoofddocent Sociëteit Vastgoed Academy en ASRE). Van Bloois stelde vast dat we te maken hebben met een cultuurshift in de wijze waarop we als samenleving aankijken tegen ouder worden, senioren als parel van de residentiële markt. Dat is nog eens iets anders dan de veelgehoorde geluiden dat senioren vooral niets willen en vastgoedmensen schuw zijn voor dit marktsegment omdat zorgaanbieders nogal eens dreigen om te vallen, waarna de gebouweigenaar dreigt te worden opgezadeld met zorgtaken.

Namens Assist Zorg, de zorgtak van facilitair dienstverlener Vebego, stelde directeur Yvonne Biemans vast dat de transformatieopgave groot is in de zorg. ‘We moeten toe naar radicale keuzes. We moeten met elkaar vastgoed ontwikkelen waarin je zo lang mogelijk kunt blijven wonen.’

Digitalisering is volgens haar echt nodig om de zorg betaalbaar te houden. ‘Het is een buitengewoon interessante sector, waarbij geldt dat vastgoed geen verstand heeft van zorg en zorg niet van vastgoed. Het zou veel efficiënter zijn als we zouden samenwerken.’ De Amsterdamse zorgaanbieder Cordaan, goed voor 20.000 cliënten, 6000 medewerkers en een vastgoedportefeuille van 300.000 m², wil die handschoen oppakken. Sophie Keulemans: ‘Vastgoed moet geen zorg zijn voor zorgaanbieders. Werkplekken en woningen moeten allebei goed geregeld zijn.’

Judith Tillie (corporatie Woonzorg) ziet de opgave vooral in het verduurzamen, het zorgen dat gebouwen goed zijn. ‘Uitdagend daarbij is dat de bewoners van Woonzorg hoofdzakelijk afhankelijk zijn van sociale huur, omdat het een generatie betreft die minder heeft kunnen sparen.’ Volgens Geertjen Pot, namens Zadelhoff belast met de gebiedsontwikkeling Slotervaart, is het zaak om haast te maken. ‘De sector en de mensen in de buurt hebben er nu behoefte aan. Het gezondheidscentrum dat wij als eerste realiseerden, is zelfs drukker dan waar we op hoopten.’

Daan Tettero (Achmea RE) ziet het als een les om ouderen te beschouwen als betrouwbare huurders, die positiviteit in de buurt brengen.

Les 6: Energielabels op zich maken vastgoed niet duurzamer

De boodschap van Werner Schouten – nummer één in de Duurzame Top 100 van het dagblad Trouw – loog er niet om: naast een financiële boekhouding moeten bedrijven voor elke vastgoedontwikkeling ook een duurzaamheidsboekhouding opstellen. ‘Na 25 jaar praten over ESG zijn de financiën nog steeds leidend.’ Hij bepleit dan ook een overstap van financial accounting naar impact accounting, ‘Zodat een luchtvaartmaatschappij niet € 100 mln winst rapporteert en tegelijkertijd voor € 220 mln aan natuurwaarde vernietigt.’

Een eenduidige manier van meten blijft daarbij cruciaal, constateert een expertpanel bestaande uit Mark van Wordragen (directeur van Croonwolter&dros), Pauline Bieringa van Triodos Bank en Constantijn Berning van Edge Technologies. Zij willen echter meer dan zwaaien met energielabels. ‘Labels zijn een momentopname bij oplevering, maar zeggen niets over de 30 jaar exploitatie die volgt’, vindt Bieringa. ‘De inspanningen en administratieve kosten van labels kun je beter rechtstreeks investeren in een beter gebouw of betere installaties’, meent Van Wordragen. Berning wil het liefst ook duurzaam ontwikkelen zonder de dure ‘vinkjes’, maar ziet nog wel dat klanten vaak energielabels eisen. Volgens hem speelt zo’n label voor een belegger vooral een rol om een ontwikkeling te borgen. ‘In de kostencalculatie voor onze projecten hebben we ook een kolom met de berekening van de CO2-voetafdruk. Je hebt daar niet per se een label voor nodig.’

Van Wordragen bepleit dat ontwikkelaars niet alleen kijken naar de kosten van de ontwikkeling, maar ook denken aan de impact van het gebouw gedurende de exploitatie. ‘Bij de keuzes in de bouw moet je kijken naar de impact tijdens de exploitatie, niet alleen naar de gevolgen voor het al dan niet krijgen van een label. De gevolgen van die keuzes moeten we voor opdrachtgevers duidelijk maken.’

Les 7: Duurzaam ontwikkelen: kijk naar gebied, niet naar gebouw

Tijdens de herontwikkeling van Amstel III heeft de gemeente door samen te werken met drie ontwikkelaars op naburige plots een duurzaam resultaat bereikt. Dit is een les duurzaam ontwikkelen van Anne van Bergen van Synchroon, Richard Ruijtenbeek van de gemeente Amsterdam en Mark Derksen van energieprojectontwikkelaar Jord. De gemeente heeft de drie samenwerkende projectontwikkelaars zoveel mogelijk ruimte gegeven, vertelt senior adviseur Richard Ruijtenbeek. Hij is bij de gemeente verantwoordelijk voor de transformatie van Amstel III. Zo wordt verplichte aansluiting op het warmtenet in de wijk niet als voorwaarde gesteld. Het ontbreken van die verplichting heeft deze samenwerking mogelijk gemaakt, vertelt Anne van Bergen van ontwikkelaar Synchroon. Het gaat om de projecten Brisk, Amstelnext en Hessenbergweg 109, waar Synchroon samenwerkt met Certitudo en GreenTree Properties. Met het TBI-zusterbedrijf Jord werd voor de drie plots een energieplan gemaakt met een gedeelde warmte/koude-installatie en het hergebruik van restwarmte van de supermarkt die in een van de ontwikkelingen is gepland.

Het gemeenschappelijke systeem verzorgt hier 30 jaar lang de opwekking en levering van duurzame warmte en koude voor ruim 500 appartementen en 20.000 m² kantoren met één warmte/koude-installatie. Dit leidt tot een volledig CO2-neutraal gebied. Eenvoudig was het niet, vertelt Van Bergen. Vooral toen de partijen de overeenkomst over het energieplan moesten tekenen, terwijl de omgevingsvergunning voor een van de plots nog op zich liet wachten. Gaat die les ook elders op? Ruijtenbeek ziet daarvoor kansen, zolang het om projecten gaat met meer dan 10.000 m² in verband met de omvang van de energie-installatie.

Mark Derksen van Jord ziet dit ook als les. ‘Kijk naar het gebied, niet alleen naar het gebouw.’ Hij was als ingenieur blij met de vrijheid die de gemeente de ontwikkelaars bood om zelf de passende technische installaties te kiezen. ‘Eigenaren kijken bij die keuze naar de hele exploitatieperiode.’ Door de samenwerking realiseren de partijen een aanzienlijke kostenbesparing, plus een hogere CO2-reductie en een betere benutting van de ruimte. Ook Majorie Jans, de nieuwe directeur Transacties en Projecten van het Rijksvastgoedbedrijf, ziet dit als een les. Ze noemt als voorbeeld de herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed als een kazerne en het nabijgelegen ziekenhuis. ‘De eerste keer dat we warmte/koude-systemen deelden liep dat niet echt lekker, inmiddels lukt dat beter.’

Les 8: Ontwar de fiscale kluwen van het vastgoed

Jelle Bas Boon trok namens Deloitte samen met Maarten Feilzer (Zadelhoff) en Edward Touw (Heimstaden) lessen uit de oplopende belastingdruk in het vastgoed. Over de afgelopen jaren onderscheidt hij zeven ‘momenten van ellende’ als het om vastgoed en de fiscus gaat. Een voorname steen des aanstoots was de verhoging van overdrachtsbelasting van 2% naar nu 10,4%. Boon: ‘Als maatregel op zichzelf is het nog wel te doen. Maar als je daarnaast gaat stapelen met andere regels, zoals de WOZ-cap en de Wet betaalbare huur, dan wordt investeren een stuk moeilijker.’ Dat geldt volgens Maarten Feilzer in het bijzonder bij transformeren, het metier waar Zadelhoff onder meer met het voormalige Slotervaart Ziekenhuis nu zeer actief is. ‘Als je iets inkoopt en je moet direct 10% inleveren wordt het lastig; dan begin je met afwaarderen van iets wat je net gekocht hebt.’

Edward Touw vindt dat de verhoging van de overdrachtsbelasting vooral een prijsopdrijvend effect heeft gehad. ‘Behalve voor de fiscus heeft het niets opgeleverd, ook niet voor starters. Als dat laatste het doel was, had de overheid beter de termijn voor doorverkopen kunnen verlengen.’

Ook de opheffing van de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties is een blok aan het been van het vastgoed. Die vrijstelling zorgde ervoor dat kopers bij de verkrijging van nieuwbouw niet én 21% btw én overdrachtsbelasting moesten betalen. Door het onroerend goed over te dragen via een aandelentransactie was het mogelijk om als koper beide belastingen te ontlopen.

Daar wil het ministerie van Financiën per 1 januari 2024 vanaf. Feilzer noemt de maatregel een kwestie van overkill. ‘De kosten voor het bouwen moeten omlaag. Maar wat doet de overheid: die verhoogt de kosten met overdrachtsbelasting. Dat wordt de doodsteek voor de woningontwikkeling.’

Ook de versobering van de renteaftrek binnen de vennootschapsbelasting maakt het ondernemen in ons land financieel minder aantrekkelijk. Boon voorziet de nodige arbitrage over de heffing, maar acht juridische procedures niet heel erg kansrijk. Touw: ‘Alle belastingmaatregelen die betrekking hebben op de Nederlandse vastgoedsector zorgen ervoor dat je hier als professionele partij op een effectieve belastingdruk van 90% kunt uitkomen. Als de overheid daarmee het plan heeft gehad om de woningnood te vergroten, hebben ze hun doel nu al gehaald. Heimstaden is een partij om te blijven, we hebben geen exit-strategie. Maar als je gaat voor zekerheid op de lange termijn, terwijl je in Nederland niet weet waar je over een halfjaar aan toe bent, ga je bij nieuwe investeringen kijken naar andere landen.’ Touws waarschuwing was nog mild vergeleken met die van het Canadese Capreit, dat zo snel mogelijk van zijn 6900 Nederlandse woningen af wil.