Provada Live, november 2020: ‘Het kantoor bestaat nog, ik rijd er wel eens langs’

Meer nog dan tijdens de virtuele Provada in juni, stond de Provada Live van begin deze maand in het teken van het coronavirus. Nu corona na maanden een nieuw normaal heeft gecreëerd met afstand bewaren, gepast groeten, meer thuiswerken en veel online vergaderingen, bijeenkomsten en overlegafspraken, denken we anders over kantoorgebruik, verplaatsingen, ruimtegebruik en gezondheid in het algemeen. Ook op de Provada was dat te merken.

Crisis ten goede keren
Al in de keynote van Jeroen Smit werd gemeld dat we de crisis moeten gebruiken om iets positiefs te bewerkstelligen. Hoe kan de disruptie van de coronacrisis ons tot nadenken dwingen? Als we hier lessen uit leren, dan wordt de crisis ten goede gekeerd. Als voorbeeld noemde Smit de Watersnoodramp in Nederland van 1953, die de aanzet gaf tot de deltawerken. Met andere woorden, crises kunnen leiden tot goede dingen: geef ons heden ons dagelijks brood en af en toe een watersnood.
In de praktijk zijn veel betrokkenen in de sector echter nog niet zo ver. Ze hebben te maken met teruglopend winkel- en horecabezoek, huurders in de problemen, terughoudendheid bij beleggers en financiers. Typerend was hoe Henk Jagersma, stedelijk directeur Ruimte en Economie, in kort bestek aangaf op welke punten Amsterdam wordt getroffen door corona: toerisme, horeca, cultuur en luchtvaart. Achter die vier woorden schuilt een wereld van gemiste inkomsten en verloren banen. Voor veel Nederlanders die economisch getroffen zijn, is vooral overleven belangrijk, en ze zijn misschien nog niet toe aan visies over hoe deze crisis tot iets beters kan leiden.

Invloed op verstedelijking
Ook langetermijndenkers zien impact op hun vakgebied. Erik Faber, partner bij Fakton, noemde in een keynote de verstedelijksopgave van de G5. ‘De pandemie vergroot de complexiteit in de verstedelijkingsopgaven, in elk geval op de korte termijn’, zei hij. ‘De maatregelen verstoren de sociale en economische orde en versterken de polarisatie.’ De bijeenkomst ‘Impact van corona op de gebieds- en stedelijke ontwikkeling’ was zelfs expliciet aan de gevolgen van corona gewijd. ‘Misschien is het over tien jaar een zegen dat corona is langsgekomen’, opperde een van de deelnemers. We zijn weer gedwongen na te denken over hoe we de ruimte behandelen, kwaliteit voorop moeten stellen en hoe we daarmee omgaan.
Een van de thema’s was eenzaamheid. Veel thuiszitten kan leiden tot eenzaamheid, niet alleen bij ouderen. Volgens Ben van Berkel, van UNStudio en UNSense, is eenzaamheid een van de grootste problemen van vandaag. In monofunctionele wijken is dat vooral zo, maar ook elders. Technologie kan helpen mensen dichter bij elkaar te brengen. Co Verdaas, hoogleraar gebiedsontwikkeling van de TU Delft, constateerde dat er altijd rafelrandjes hangen aan woonwijken en -projecten. ‘5% van de bewoners past niet in een wijk; waarom erkennen we dat niet en handelen we daar niet naar?’

Niet sexy
En dan is er de toenemende vergrijzing, een demografisch vaststaand feit. Het lijkt wel of het niet sexy is om het op te nemen voor ouderen, zei Ronald Huikeshoven, directievoorzitter AM. Jan Kadijk, manager Kennis en Innovatie bij de DGBC, pleitte ervoor in het algemeen problemen te erkennen en integrale oplossingen te bedenken. Huikeshoven denkt dat de aanzittende sprekers, hoewel van diverse achtergrond, per definitie bezig zijn met gebiedsontwikkeling.
Nederland heeft het allemaal zo goed voor elkaar, volgens Verdaas, dat we bijna niet beseffen dat we soms ook pijnlijke keuzes moeten maken. ‘We hebben best een mooi landje, we polderen – de Dutch dialogue heet dat in het buitenland – omdat we er goed in zijn. Toch is het in de praktijk moeilijk om alle belangen op tafel te leggen en tot de goede oplossingen te komen.’
De bijeenkomst ‘Gebiedsontwikkeling als basis voor preventieve gezondheid’ met onder meer Onno Dwars en Nicolle Terlouw van Ballast Nedam raakte aan dezelfde thema’s. Gezond en prettig kunnen leven moet van meet af aan een belangrijke eis zijn bij elk besluit over inrichting van een woongebied. ‘Gezondheid gaat over bewegen’, zei Edzo Bindels, architect en directeur van West 8. ‘Dat moeten we verankeren. In je hoofd moet het op één staan.’ Hoewel het tegenstrijdig klinkt, zou het bijvoorbeeld goed voor de gezondheid zijn als elke seniorenwoning een trap zou hebben.

Gecombineerde functies
Behalve gezondheidsaspecten in relatie tot gebruik van gebouwen, stonden ook die gebouwen zelf ter discussie. Zijn er nog zoveel kantoren nodig, is een vraag die vanaf dag één van de lockdown in maart is gesteld. En als die kantoorgebouwen sowieso tweederde van de tijd niet worden gebruikt, en in coronatijd nog minder, moet je dan niet gaan nadenken over hoe het anders kan? Een idee is gebouwen te bedenken die functies kunnen combineren. ‘Van kantoren naar woningen is niet zo’n probleem, maar er moet nog meer worden nagedacht over functies’, aldus Mischa Moritz van G&S Vastgoed. ‘Beleggers zullen echt kijken in wat voor gebouw ze investeren.’
In een gesprek over de ‘Waarde van het kantoor’ mochten de deelnemers vertellen of ze tijdens de coronaperiode nog wel eens naar kantoor gaan. Dat bleek over het algemeen inderdaad zo te zijn, al waren er uitzonderingen. ‘Ons kantoor bestaat nog’, zei Ronald van der Waals van CBRE GI. ‘Ik rijd er nog wel eens langs.’
Vastgoedadviseur Jeroen Lokerse zei eerder dit jaar dat hij ‘energie krijgt van deze crisis’, omdat er ruimte is om na te denken over verandering. Net als bijna iedereen ziet ook Lokerse het belang van bij elkaar komen. En dat blijft. ‘Het hoeft alleen niet meer te worden zoals het was, en dat zal waarschijnlijk ook niet gebeuren’, zei hij. Zet je mensen centraal en stel daarbij de basisvraag: hoe kunnen wij als organisatie succesvol zijn? Bij het beantwoorden van die vraag is het goed om geen overhaaste beslissingen te nemen. Lokerse: ‘Neem de tijd.’

Rabo Vastgoedprijs 2020 naar A’Dam Toren
Tijdens de Provada is de laatste editie van de Rabo Vastgoedprijs toegekend aan de A’Dam Toren in Amsterdam-Noord.
Het was een speciale editie van de tweejaarlijkse Rabo Vastgoedprijs, voorheen ook wel bekend als FGH Prijs. Rabobank zette de traditie van de vastgoedprijs voort in 2018 onder de eigen naam, nadat FGH Bank was overgegaan in Rabo Real Estate Finance. Daarmee kwam definitief een eind aan FGH (Friesch–Groningsche Hypotheekbank).
De prijs gaat nu verder in een andere vorm. Rabo kiest voor samenwerking met de Neprom en laat zijn prijs samensmelten met de Neprom Locatieprijs. Desirée Uitzetter van de Neprom noemt het voor Rabo ‘een natuurlijk moment om te stoppen; we richten ons nu zoveel meer op het gebied en niet alleen op het object’. Over een eventuele andere naam wordt nog nagedacht.
Speciaal aan de laatste prijs in deze vorm was dat er geen nieuwe projecten in aanmerking kwamen, maar dat de prijs putte uit eigen historie. De 15 genomineerden waren eerdere prijswinnaars en vertegenwoordigden elk een tijdvak. De Vastgoedprijs is in 1989 ingesteld door FGH Bank en werd in 1990 voor het eerst uitgereikt. Van de periodes 1990–2000, 2000–2010 en 2010–2018 waren 15 winnaars op de longlist gezet. Daaruit waren in een eerste ronde drie kandidaten gekozen, uit elke periode één, te weten het Stadhuis in Den Haag (winnaar in 1996), ’t Sas in Breda (winnaar in 2004) en de A’Dam Toren (winnaar in 2018).
De drie projecten vertegenwoordigden niet alleen drie tijdperken, maar ook zeer uiteenlopende vormen van vastgoed. Het stadhuis is een gesloten gebouw onder architectuur met een publieke functie in het centrum van Den Haag. ’t Sas is een ‘winkelhof’ in hartje Breda, een plein in de open lucht met winkels en horeca. A’Dam Toren is een voormalig laboratorium van Shell dat zes jaar geleden met de nodige durf onder handen is genomen. Op de top kwam een draaiend restaurant en elders in het gebouw zijn kantoren en uitgaansgelegenheden.

Health Hero Challenge van AM
Gebiedsontwikkelaar AM zet met het voormalige Hero-terrein in Breda in op ‘de gezondste wijk van Nederland’, niet door opleggen maar door verleiden. Het voormalige Hero van de blikken en conserven wordt de Hero van fris en gezond. De centrale vraag bij de challenge is: wat als we een nieuw gezondheidsconcept op woongebied ontwikkelen, dat verder gaat dan de tekentafel, en daadwerkelijk implementeerbaar is voor bewoners in een gebiedsontwikkeling van AM? In algemene zin was de opdracht om het gebouw én het gebied gezonder te maken. Belangrijk daarbij was dat het nu eens een keer niet ging om een brainstorm van ideeën alleen, maar de plannen moesten uitvoerbaar zijn en uitgevoerd worden.
Wabe van Enk (PropertyNL, moderator) voelde Rinske Brand (Brand The Urban Agency), Edwin Gulickx (directeur Rebel Group) en Nils Bonder (manager Healthy Urban Living, AM) aan de tand over hun samenwerking en ideeën. Gezonder staat gelijk aan meer groen, dus dat moest meteen al deel uitmaken van het project. Daarnaast is de basis van gezonder leven meer bewegen. Dus hoe zorg je ervoor dat bewoners eerder de fiets pakken dan de auto? Door een fietsenstalling pal bij de voordeur van het complex te plannen en de parkeerplekken wat verderop. Verder is het slim om een ‘luie’ trap in te bouwen en de lift net iets minder prominent te maken. Je bevordert traplopen en maakt het zelfs aantrekkelijk. Vaak is het in woon- en kantoorgebouwen andersom: de lift is een gegeven en de trap is een nooduitgang die je moet zoeken in de hoek van het gebouw. Nog een stap verder is de suggestie van rookvrij wonen. Kun je bewoners verplichten niet te roken en een rookvrij gebouw neerzetten? Dat gaat heel ver, vinden ook de planners van AM, maar het zou wel beter zijn voor de gezondheid.