Provada 2019: Zorgen over woningmarkt verstoren vastgoedfeest

Hans de Boer, de voorzitter van VNO-NCW, kwam halsoverkop tussen de pensioenbesprekingen door de Provada openen. ’s Nachts tot drie uur doorhalen, de bel luiden voor de opening en dan weer terug om de historische handtekening onder het pensioenakkoord te plaatsen. Dit lijken niet de ideale omstandigheden om nu eens stevig inhoudelijk af te trappen. Toch is er in de vijftienjarige historie van de beurs niemand geweest die zo goed de agenda voor bouw en vastgoed heeft neergezet als De Boer. Voor de lange termijn heeft Nederland veel meer aandacht nodig voor investeringen in de infrastructuur en voor de korte en middellange termijn moet er een taskforce woningagenda komen, betoogde De Boer. Het is des te opmerkelijker, omdat een VNO-NCW-voorzitter over alle sectoren waakt en zijn voorgangers dan ook vrijwel alles overlieten aan de gelieerde werkgeversbond Bouwend Nederland.
De Boer is er echter nooit wars van om wat meer leven in de brouwerij te brengen en bovendien is hij in het verleden besmet geraakt met het vastgoedvirus. Zijn pleidooi voor een taskforce is zeer belangrijk op een moment dat alle gemeenten eigen sturingsmechanismen van stal willen halen.

Precies gedefinieerde tekorten
De problematiek is allesbehalve nieuw. Ieder lid van de brancheverenigingen IVBN en Neprom, iedere discipel van prof. Conijn en elke lezer van PropertyNL weet al jaren wat er aan de woningmarkt mankeert. Daar was niet eens een Provada-debat voor nodig. Er zijn precies gedefinieerde tekorten, verbijsterende prijsstijgingen en een structureel achterblijvende productie. Door slim om te gaan met versnelde vergunningen, de corporaties te mobiliseren, de massale toestroom van beleggers te accommoderen en de bouw aan te jagen, gaat het allemaal lukken. De huizenzoeker is blij met de grotere keuzevrijheid, de steden enthousiast over groei, de beleggers tevreden met hun stabiele kasstroom en zo vallen er nog wat groepen te bedenken. Hans de Boer bedacht nog een bonus uit de bouwhistorie: wanneer je nu huizen ontwikkelt, pluk je bij economische laagconjunctuur de vruchten.
Allemaal mooi, maar zoals het nu naar uitziet, gaat het allemaal niet gebeuren. Het begint vrij klein: het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft een studie laten doen (door de Delftse ABF), waaruit blijkt dat het met die woningtekorten allemaal best meevalt. De studie klopt natuurlijk niet, maar het gaat hier om de politieke perceptie. Ontkenning van het probleem is het alibi om niets te hoeven doen. En als je niets kunt doen aan de productie, blijft er maar één ding over: het reguleren van de schaarste. Met ingrepen op de vrije woningmarkt zullen overheden de beleggers en projectontwikkelaars de woningmarkt verder temporiseren, met als gevolg nog minder woningen, nog meer regulering – een vicieuze cirkel.

Politiek spel
De grote afwezige op de Provada was minister Kajsa Ollongren, maar het beleid van Binnenlandse Zaken was niettemin hét thema op de beurs. Het ministerie heeft weinig beleidsinstrumenten. Het lijkt logisch de corporaties te wijzen op hun ‘volkshuisvestelijke taak’. Binnenkort komt er een onderzoek uit naar de status van de woningcorporaties en ik verklap niet te veel als ik voorspel dat daar uitkomt dat de corporaties veel te veel op hun geld zitten en te weinig investeren. Ze investeren niet in sociale huurwoningen omdat ze politieke druk uitoefenen op het ministerie om de gehate verhuurdersheffing naar beneden te krijgen. Dat politieke spel gaat ten koste van de woonconsument, en er is een taskforce voor nodig om de patstellingen te doorbreken.
Het zag er een paar jaar geleden zo rooskleurig uit. Heldere taakverdelingen: corporaties ontfermen zich over hun sociale segment, institutionele en private beleggers buigen zich over het geliberaliseerde deel, met een accent op de middenhuur met maandhuur van globaal € 720–950. Gemeenten willen echter de schaarste reguleren in plaats van met de markt de productie van middenhuur-woningen aan te jagen. De gemeente Den Haag stelde vorige week voor om met een puntenstelsel en inkomensgrenzen de middenhuur aan te pakken. Dit betekent dat huurders op twee manieren gepakt worden, legde Patrizia-directeur Helfrich op de Provada uit. Wie een woning verhuurt voor € 1200, die volgens de puntentelling maar € 950 waard is, moet de huur terugbrengen. Wie als kostwinner meer dan € 57.000 verdient, mag die woning niet betrekken. De juridische basis is smal: gemeenten kunnen verhuurders niet dwingen prijzen te verlagen en kunnen geen huurders verjagen die opslag hebben gekregen.
Amsterdam en Utrecht kijken meer naar de ‘noodknop’ die Binnenlandse Zaken heeft aangekondigd, waarmee huurstijgingen voor het middensegment kunnen worden teruggedraaid. Frank van Blokland, directeur van de IVBN, had daags voor de Provada in Buitenhof zijn stelling gepresenteerd: ‘In een noodknop kun je niet wonen.’ De noodknop doorkruist zijn aanpak om samen met gemeenten te kijken naar versnelling van het woningbouwproces. Hij geneert daarmee voor zijn achterban meer product, waarvan de woningzoeker profiteert.
Op de Provada zei Gertjan van der Baan van de grootste woningbelegger Vesteda dat de noodknop in feite betekent dat de huur afhankelijk wordt van de WOZ-waarde. ‘Daarmee krijg je een grillig waardeverloop in plaats van een stabiel rendement.’
Dat er ondanks de wrijving nog steeds vraag is onder beleggers, demonstreert de nichespeler voor woningbeleggingen Capital Value. Directeur Marijn Snijders vloog de beurs over. Hij denkt dit jaar het record van € 8 mrd aan woningbeleggingen mede te kunnen laten sneuvelen. Mede dankzij de grootste deal in mei van Heimstaden (€ 1,4 mrd), wordt het eerste halfjaar een record, met naar schatting € 4,5 mrd aan deals. De nieuwe mega-portefeuille die Vestia wil verkopen, zweeft nog boven de markt en kreeg geen handtekeningmoment op de beurs. Dat gebeurde wel voor de grootste woningtransactie, die van Amvest (816 woningen), waarvan een trotse Bas van Veggel gewag maakte (COD). Er veel te vieren op de Provada, maar toch bleef de noodkreet van Van Blokland hangen: ‘In een noodknop kun je niet wonen.’

Italianer van Hartstichting: ‘Verrast door vastgoedambassadeurs’
‘Ik ben verrast dat zoveel mensen in het vastgoed willen meewerken aan ons plan om 3000 defibrilators (AED’s) te plaatsen’, zei Floris Italianer, directeur van de Nederlandse Hartstichting op de Provada.
Zijn droom om in Nederland bij een hartaanval binnen 6 minuten een hulpverlener met AED ter plekke te hebben, is sinds de Provada een stuk dichterbij gekomen. In een spontaan diner besloten de grote gebouweigenaren Annexum, Newomij en Zadelhoff samen met PropertyNL een bijeenkomst op de Provada te plannen om 3000 AED’s mogelijk te maken. Maarten Feilzer (Zadelhoff): ‘Ik zie het niet zozeer als een goed doel, het moet gewoon een verplichting zijn voor een gebouweigenaar om een AED te plaatsen.’ Erik Jan Bulstra van Newomij zag hier ook een mooie taak om anderen te interesseren voor dit initiatief, en hij ging direct de beursvloer op. Bouwinvest meldde zich op de bijeenkomst op de stand van PropertyNL ook direct aan als ambassadeur. Ook de directeur van de op een na grootste ontwikkelaar van Nederland, Ronald Huikeshoven van AM, zegt zich graag bij het initiatief te willen aansluiten (wordt vervolgd).

Leiders met lef en een persoonlijke drive
De DGBC (Dutch Green Building Council), de Provada en PropertyNL organiseren voor de vierde maal de Green Leader Award. Deze award wordt jaarlijks uitgereikt aan leiders in de bouw- en vastgoedsector die een fundamentele bijdrage leveren aan de klimaatdoelstellingen van Parijs. De beoordelingscriteria werden dit jaar bepaald aan zogenaamde leiderschapstafels op de Provada. De panelleden benadrukten onder meer het belang van kennis delen als basis van goed leiderschap. De juryleden Anke van Hal (Nyenrode), Anneke de Vries (Albert Heijn, winnaar Green Leader Award 2018), Annemarie van Doorn (DGBC) en Wabe van Enk (PropertyNL) zeiden dat ze leiders nodig hebben die lef durven te tonen en buiten de lijnen durven te kleuren, leiders met een persoonlijke drive om de wereld mooier te maken en daarmee ook een krachtige impuls te geven aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Op 26 september wordt de Green leader 2019 bekend gemaakt.

‘Vastgoed omarmt Proptech wel degelijk’
‘Vastgoed past veel meer technologie toe dan mensen denken’, meende Robbert Heekelaar van Prologis in een discussie met Robin Marriott (editor in chief PropertyEU) op de Provada. Hij legde uit dat Prologis in Californië een laboratorium heeft voor het ontwikkelen van intelligente magazijnen die zelf data genereren.
De Provada kon zelf ook een succes melden, van zijn activiteit Provada Future. De winnaar van twee jaar geleden, Off App, een experience platform voor huurders en kantoorpersoneel in Europa, heeft € 4,3 mln aan risicokapitaal weten op te halen. Het bedrijf, een kind van entrepreneur Thijs van der Burgt, zegt de doorbraak mede te danken te hebben aan de Provada Future PropTech Award. Bas Ambachtsheer van Croonwolter & Dros ondertekende op de stand van PropertyNL een contract met tech-bedrijf Gooee om 5000 kantoren ‘slim’ te maken.