PROVADA 2015 – Fresh heeft oplossing voor Cruquiusgebied in Amsterdam

"Fresh-studenten onderzochten de kansen van organische gebiedsontwikkeling in het Cruquiusgebied in Amsterdam

De kennis van de toekomstige vastgoedprofessionals wordt getest tijdens een quiz
Dinsdagmiddag 3 juni op de stand van PropertyNL(hal 11, stand 38) een quiz over de vastgoedbranche. Aanvang 17.00 uur.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2015

De studenten wonnen met hun onderzoek van het Cruquiusgebied de Fresh Consultancy Week 2015. Hieronder hun bevindingen.

Het Cruquiusgebied is het laatst ontgonnen schiereiland binnen de ring van Amsterdam, gelegen in het oostelijk havengebied tussen Borneo, Zeeburg en de Indische buurt.

Ondanks deze centrale ligging valt direct op dat het gebied bijzonder geïsoleerd is. Met slechts één toegangsweg tot het schiereiland en geen openbaar vervoer is de toegankelijkheid erg slecht. Omgeven door water troffen wij hier grootschalige bedrijvigheid aan, afgewisseld met industriële panden, open groene plekken en reeds bestaande initiatieven zoals de Harbour Club en de creatieve broedplaats het Cruquiusgilde. Dit is een relatief onbekend stuk stad zonder een duidelijke identiteit. In dit versnipperde gebied kom je dan ook niet als dat niet nodig is.

De rol van bewoners, ondernemers en de overheid is veranderd. Om de gewenste flexibele ontwikkeling vorm te geven heeft het stadsdeel, in overleg met private partijen, gekozen voor richtlijnen en een conserverend bestemmingsplan. Het stadsdeel geeft op deze manier veel ruimte voor eigen initiatieven van ondernemers. De enige leidraad is de zogenoemde spelregelkaart, waarin bijvoorbeeld regels zijn opgenomen voor de ratio werken/wonen.

Het doel was het verouderde industriegebied te transformeren tot een levendig, modern en duurzaam creatief woon- en werkgebied. Onze opdracht was om via organische gebiedsontwikkeling een succesvol en financieel haalbaar ontwikkelingsplan te realiseren. Binnen ons team vervulden wij de rol van stedenbouwkundige (Niels Groeneveld), conceptontwikkelaar (Lisanne Vroom), projectontwikkelaar (Ron Haerkens), belegger (Boy Trip), financieel adviseur (Derek van den Berg) en de gemeente (Ruben Cales). Gezien ieders studieachtergrond resulteerde dit in een multidisciplinair team dat, net als in de realiteit, een plan probeerde te ontwikkelen waarin elke betrokken stakeholder zich goed kan vinden. Op deze manier kwam een flexibel en realistisch ontwikkelingsplan tot stand.

Connecting Cruquius
Onze strategie is gebaseerd op economische, demografische, politieke en geografische analyses. Uit ons onderzoek blijkt dat het Cruquiusgebied is omsloten door verscheidenheid: rijkere en armere groepen, huur- en koopwoningen, jong en oud, hoog- en laagopgeleid, historisch erfgoed en nieuwbouw en een stedelijke en natuurlijke omgeving.

Wij zien het gebied als schakel op de bovengelegen assen. Dit is een kans om van het Cruquiusgebied dé plek te maken waar alles vervlochten is. Op een hoger schaalniveau is het plangebied de verbinding tussen de omliggende wijken, binnen het plangebied ontstaat een divers en levendig milieu. Vanuit de overtuiging dat ‘het totaal meer is dan de som der delen’ proberen we een verscheidenheid aan functies en doelgroepen samen te brengen die een aanvulling is op bestaande en reeds geplande functies. Hierdoor ontstaat er een win–win situatie, ofwel ‘Connecting Cruquius’.

Concept
Met deze visie in ons achterhoofd en een locatie- en marktanalyse is ervoor gekozen om te ontwikkelen op twee plots (zie afbeelding). In organische gebiedsontwikkeling is het belangrijk dat een gebied, zeker een gebied als Cruquius, als aantrekkelijk wordt gezien. Immers: de ontwikkeling wordt ‘overgelaten’ aan de markt, en die zal er alleen op inspringen als het gebied aantrekkelijk genoeg is. Een incubator kan hierbij een belangrijke rol spelen. Het ontwikkelen van de twee plots tot ‘magneet’ van het gebied speelt hierbij een belangrijke rol. Door te kiezen voor ontwikkeling op kavelniveau wordt flexibiliteit en dynamiek gegarandeerd.

De twee plots liggen strategisch ten opzichte van de Indische buurt, centraal in het gebied en tegenover het plot dat momenteel door Amvest ontwikkeld wordt. Als aanvulling op de bestaande ontwikkelingen op het nabijgelegen plot wordt dit gebied ontwikkeld voor woningen en functies voor studenten en starters (leeftijdsdoelgroep 18–30 jaar). De focus op deze doelgroep is op meerdere manieren te verklaren. Binnen de ring van Amsterdam is er een bijzonder hoge vraag naar zulke woningen. Dit ontwikkelingsplan is daarmee dus op stedelijk niveau een aanvulling en zal ook een mooi rendement opleveren.

Ook staat deze doelgroep erom bekend een buurt te kunnen aanjagen, en kunnen de jongeren doorgroeien naar andere woonvormen op het schiereiland, zoals de gezinswoningen op het plot van Amvest. Op deze manier komt de ‘Connecting Cruquius’-visie wederom terug.

Concreet
De twee plots completeren elkaar. Het eerste plot (1) voor ontwikkeling is links gesitueerd. Er staat een voormalig verffabriek die getransformeerd kan worden. Hier voorzien wij een functie die als incubator en placemaker bijdraagt aan de ontwikkeling, zoals een Food Market. Er bovenop en rondom worden woningen voor onze doelgroep gerealiseerd. Doordat er veel vraag is, zal het bruto aanvangs-rendement laag zijn, terwijl de huren die gevraagd kunnen worden relatief hoog zullen zijn. De benodigde parkeerplaatsen worden slim verwerkt onder de toekomstige bebouwing van plot twee (2). Hier komen startersstudio’s van 40 m², voor de moderne stedeling die veel tijd buiten de deur spendeert. Dit woontype heeft een relatief laag gemiddelde oppervlakte per bewoner en dit biedt de mogelijkheid om hoge dichtheden te realiseren. Om het gebied te ontsluiten wordt een verbinding voor langzaam verkeer aangelegd naar de Indische Buurt.


Fresh Consultancy Week 2015
Ieder jaar organiseert studentenvereniging Fresh een week waarin de deelnemers aan de hand van een concrete casus voorstellen ontwikkelen voor herontwikkeling of verbetering.
Het ontwikkelingsplan voor het Cruquiusgebied in Amsterdam kreeg vorm met behulp van presentaties en consultmomenten van afgevaardigden van de organisaties Fakton, Amvest, Kikx Development, Loyens en Loeff, HVBM Vastgoed, gemeente Amsterdam, Urhahn Urban Design en Mooi Lost Op. De vakjury bestond uit Mark Kuijpers (Fakton), Christiaan Groeneweg (Kikx Development), Steven Lucas (Loyens en Loeff) en Tim Hendrikx (Mooi Lost Op)."