PNL Lounge Taxaties: ‘Het is geen zootje, maar het kan altijd beter’

Ze kunnen nog steeds door één deur en ze blijven met elkaar in gesprek. Aart Hordijk, bestuurslid van het NRVT, en Wendy Verschoor, voorzitter van de Rics, hoefden hun stem niet te verheffen tijdens de PropertyNL Lounge over taxaties in de bomvolle ruimte van het WTC Utrecht, waar bijna elke stoel en aangesleepte barkruk bezet was. Hordijk: ‘In het werkveld werken we samen, op bestuursniveau moeten we nog wat plooien gladstrijken.’ Verschoor: ‘Er zijn nog dingen waarover we in gesprek moeten blijven.’
Tijdens de PropertyNL Lounge wisselden emeritus-hoogleraar Aart Hordijk (NRVT), Roderick Smorenburg (CBRE) en Wendy Verschoor (Rics) van gedachten over de toekomst van de taxatiepraktijk. Hordijk maakte duidelijk dat NRVT vooral een register is, geen branchevereniging. Die rol als spreekbuis voor taxatieprofessionals ligt de Rics veel beter, zei Wendy Verschoor. Zij maakte ook duidelijk dat er weer toenadering wordt gezocht met het NRVT, na de vertrouwensbreuk in 2017.

Kritiek
Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is als overkoepelend lichaam bezig om de taxatiebranche zelfregulerend te maken. Van hogerhand verlangen opeenvolgende ministers dat de vastgoedsector schoon schip maakt, of anders… De NRVT is begin 2017 in het leven geroepen om precies datgene te doen wat de ministeries verlangen, met vertegenwoordiging daarin van alle belanghebbenden. Vorig jaar was er al kritiek op wat de NRVT aan het doen was, maar nog een brief van toezichthouders Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) in april jl. bevatte forse kritiek aan het adres van de NRVT. Er zou te weinig vooruitgang worden geboekt, en misschien moest de beroepsgroep met nieuwe wetgeving worden gereguleerd. De NRVT was verbaasd, zeker toen ook een organisatie als de Rics, die in het bestuur vertegenwoordigd is, zich bij een deel van de kritiek aansloot en zich terugtrok uit de NRVT.
Volgens de bestuursleden van de NRVT waren er juist wel stappen gezet. De regels voor woningtaxaties – de bulk van alle taxaties – waren inmiddels aangepast en boven het bestuur was een raad van toezicht gesteld. Hadden AFM en DNB misschien een informatie-achterstand?

Onafhankelijkheid bewaken
Volgens Hordijk blijft het streven dat de taxateur kwalitatief goed werk aflevert. ‘Advies geven brengt met zich mee dat de taxateur in een positie belandt waar zijn onafhankelijkheid kan worden beïnvloed’, waarschuwde Hordijk. ‘Dat blijft iets om voor te waken.’ Smorenburg, senior director bij CBRE, pleit voor meer waardering voor de vakkennis van de taxateur, die ook kan optreden als adviseur. ‘Voor de toekomst zal hij belangrijk zijn op het terrein van taxaties én advies.’ Verschoor, voorzitter Rics Nederland, raadt taxateurs aan in de spiegel te kijken. ‘Wat ben je? Taxateur of adviseur? Je moet de marktkennis hebben en de modellen begrijpen en precies weten hoe die modellen werken.’
De eisen die aan de taxateur worden gesteld, zullen hem af en toe in een spagaat dwingen. Hij moet onafhankelijk zijn, maar ook meedenken met de klant en zijn opdrachtgever van dienst zijn. Verschoor: ‘Hij moet niet louter leverancier zijn, maar ook partner.’
Een vragensteller wilde weten ‘wanneer we het goed hebben gedaan’. Is er een stip aan de horizon waar ‘we’ heen moeten? Volgens Hordijk zijn de stakeholders tevreden. ‘We hebben misschien een lastige start gehad, maar we kunnen verder’, zei Hordijk. Hij denkt dat de branche nog wel een paar jaar bezig is met stroomlijnen en vindt dat realistisch. Overigens wees hij er ook op dat er op grootzakelijk gebied ‘niet veel is misgegaan’. Hordijk: ‘Ik ben optimistisch.’
Wat betreft kritiek op de taxatiebranche tijdens de crisis had Hordijk ook wel wat te melden. ‘Wat ze ook zeggen, de crisis was niet de schuld van de taxateurs’, aldus Hordijk. Hij legde uit dat in een bewegende markt een verschil van 10% in taxatiewaarde niet verbazingwekkend hoeft te zijn. Referenten vallen in een kantelende markt een voor een af, terwijl van de taxateur toch een waardering wordt verwacht.

Belangrijke kwesties
Hordijk sneed enkele belangrijke kwesties aan. Hij vertelde onder meer dat er jaarlijks ongeveer 15.000 taxaties worden gedaan. Dat zijn alleen nog maar taxaties van commercieel vastgoed, maar niettemin leek het hem wat te veel van het goede als 10% daarvan bij wijze van steekproef zou moeten worden gecontroleerd, zoals de AFM heeft geopperd. ‘Dat is wat ambitieus’, zei Hordijk met gevoel voor understatement.
Verder legde Hordijk – zelf emeritus-hoogleraar taxatie aan vier universiteiten – de nadruk op permanente educatie van de taxateur. Daar wordt ook op alle mogelijke manieren over nagedacht, omdat voor taxateurs opleidingseisen ontbreken. Tegelijkertijd is er in de sector veel aandacht voor modelmatig taxeren en meer toepassingen van proptech. Het zijn nuttige hulpmiddelen, maar ze verdienen zorgvuldige toepassing.
Aan het werken met modellen kleven volgens de aanwezigen voor- en nadelen. Ze helpen de taxateur efficiënt een enorme hoeveelheid gegevens te betrekken bij zijn taxatie, maar het blijven ‘slechts’ modellen. Het wegen van onderdelen van een model en van referenties is werk van specialisten.
Dat neemt niet weg dat technologie de taxateur enorm zal helpen, aldus Smorenburg van CBRE, ‘vooral bij grote portefeuilles’. Hij noemde daarbij artificial intelligence, blockchain, drones en robotisering als middelen die in meer of mindere mate nu al toepassing vinden, maar in de toekomst zeker een plaats krijgen in de gereedschapskist van de taxateur.
Het vereist ook dat de taxateur bij de tijd blijft en zich permanent blijft bijscholen. De NRVT ziet dat als een van zijn speerpunten en aarzelt niet om leden-taxateurs te royeren die dat niet doen. In 2017 speelden er 19 tuchtzaken, dit jaar in de eerste drie kwartalen al 20. Hordijk over de NRVT: ‘We zijn goed op weg, de erkenning groeit en we hopen natuurlijk dat we in staat blijven onszelf te reguleren.’

Wie betaalt dat?
De financiële kant van het taxatiebedrijf verdient ook meer aandacht. Als een apparaat als de NRVT moet worden opgetuigd, waarbij ook extra controles moeten worden gedaan, wie betaalt dat dan? Op dit moment dragen de leden die kosten, maar als er doorlopend toezicht wordt verlangd, kan dat lastig worden.
Sinds 1 april 2016 gelden voor alle taxateurs in Nederland de European Valuation Standards (EVS). Afgelopen april heeft de NRVT een nieuw taxatiemodel geïntroduceerd, wat toch extra werk en extra kosten voor de taxateur met zich meebrengt. De taxatie an sich is in de praktijk ook niet gedaan als de taxateur zijn rapport uitbrengt. Voor veel opdrachtgevers is dat het begin van een discussie over de uitkomst. Moet de waardering niet hoger zijn – of, al naargelang de positie van de klant, is dat object niet veel te hoog gewaardeerd?
Verschoor: ‘Een dergelijke discussie is bijna standaard geworden. Ga je daar nog veel tijd in steken, kan een taxateur zich afvragen. Hoeveel?’ Met andere woorden, een verschil van mening is mogelijk en discussie kan nuttig zijn, maar zijn het uren die de taxateur vergoed krijgt?
In een wereld waar taxatiemodellen belangrijker zullen worden, zal de taxateur moeten wijzen op zijn toegevoegde waarde en dat harder van de daken moeten schreeuwen. De taxateur van de toekomst is ook adviseur. ‘Het beroep van taxateur verdwijnt niet, maar hij zal zich moeten aanpassen’, zegt Verschoor. De markt verlangt dat en de taxateur gaat met zijn tijd mee. ‘Grote veranderingen moet je omarmen, ook als je ervan schrikt.’ Naast de technologieën die Smorenburg al noemde, wijst Verschoor op big data en AVM (automated valuation model), die worden ontwikkeld door diverse partijen.
Veranderende klantverwachtingen spelen volgens Verschoor ook een grote rol. ‘Belangrijke aspecten daarbij zijn onder meer veranderende regelstructuur en toenemend belang van duurzaamheid’, zegt ze.

Zowel cijfers als mensen
De taxateur moet wel klaar zijn voor zijn adviseurschap. Sommige taxateurs werken liever met cijfers dan met mensen, maar de taxateur van de toekomst moet met allebei overweg kunnen. Als de klant denkt dat de computer het ook kan, heeft hij de taxateur niet meer nodig en zoekt hij de goedkoopste taxateur.
Aan het adviseurschap van de taxateur kleven ook bezwaren die te maken hebben met de onafhankelijkheid. ‘Advies geven kan je onafhankelijkheid beïnvloeden’, waarschuwt Hordijk. ‘Denk daarbij aan rechtszaken die je zou kunnen beïnvloeden met je advies.’ Smorenburg haalt de zogeheten ‘derdenwerking’ van taxaties aan. Er zijn al rechtszaken geweest waar partijen die niet de opdrachtgever waren een taxateur erop aanspreken niet zorgvuldig te zijn geweest. Een rechter kan die taxateur aansprakelijk stellen.
In Duitsland en in Angelsaksische landen is er volgens Smorenburg meer waardering en respect voor de vakkennis van de taxateur dan in Nederland. ‘In Nederland zijn we vooral geneigd naar de uitkomst van de taxatie te kijken.’ Volgens Smorenburg kan respect voor het vak niet zomaar worden afgedwongen. De taxateur moet simpelweg blijven uitleggen en waar nodig benadrukken wat hij doet. Verschoor: ‘Het is ook een zelfbewustzijn. We hoeven het elkaar niet uit te leggen, maar de buitenwereld wel.’
Hordijk: ‘In elk format dat we hanteren, moeten we uitleggen en onderbouwen wat de taxatie inhoudt en hoe de waarde wordt bepaald.’ Voor de diverse vastgoedsegmenten moet de taxateur precies kunnen zeggen aan welke eisen de taxatie moet voldoen. Dat blijft volgens Smorenburg natuurlijk moeilijk: ‘Het is geen homogeen product.’
Hordijk: ‘Eens. Modellen zijn principle-based, niet rule-based. Je moet in je analyse de juiste kapstokken vinden en die gebruiken en uitleggen.’
Verschoor: ‘De AFM doet wel voorkomen alsof taxateurs er een zootje van maken. Dat is niet zo, maar ik zeg: het kan altijd beter.’

Op de foto van links naar rechts: 

Aart Hordijk
Bestuurslid van het NRVT
‘In elk format dat we hanteren, moeten we uitleggen en onderbouwen wat de taxatie inhoudt en hoe de waarde wordt bepaald. Je moet in je analyse de juiste kapstokken vinden en die gebruiken en uitleggen.’

Wendy Verschoor
Voorzitter van de Rics
‘Het beroep van taxateur verdwijnt niet, maar hij zal zich moeten aanpassen. De markt verlangt dat en de taxateur gaat met zijn tijd mee. Grote veranderingen moet je omarmen, ook als je ervan schrikt.’

Roderick Smorenburg
Senior director bij CBRE
‘In Duitsland en in Angelsaksische landen is er meer waardering en respect voor de vakkennis van de taxateur dan in Nederland, maar dat kan niet zomaar worden afgedwongen. De taxateur moet simpelweg blijven uitleggen en benadrukken wat hij doet.’

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de Kamer van Koophandel en het Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en dit te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, AM, CBRE Global Investors, CMS, Rics en de gemeente Utrecht.