Professor Eijffinger wijst op een groeiend tekort aan vastgoedfinancieringen door de kapitaalvereisten van Basel IV, die niet in 2022 maar in 2023 van kracht worden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 17 december 2021
‘Wordt het tijd voor een nieuwe Nederlandse vastgoedbank?’ Dat was het thema van het tweede jaarlijkse symposium van Adelaer Financial Architects in Real Estate. De bezoekers van The Duke Club in Nistelrode gingen er eens goed voor zitten, want wie ‘vastgoedbank’ zegt, denkt aan FGH, en wie zat er achter de sprekerstafel voor in de zaal? Peter Keur, ‘de laatste vastgoedbankier’ van FGH.
Daan Reekers, oprichter van Adelaer, nam het woord, en kneedde het thema meteen om in: ‘Is Nederland klaar voor een nieuwe digitale vastgoedbank?’ Reekers maakte van de gelegenheid gebruik de nieuwe samenwerking van Adelaer met FinLoop bekend te maken. Via dit fintech-platform gaat € 5 mrd om, en Adelaer wordt er in de Benelux de exclusieve vertegenwoordiger van. Het biedt volgens Reekers een volledig dashboard op financieel gebied en Adelaer gaat van 100 naar 1300 providers van commerciële vastgoedfinanciering. 64% daarvan zijn nog steeds traditionele banken, 22% zijn alternatieve financiers.
Basel IV
Toch is het voor de traditionele banken lastig om vastgoed te financieren, en dat heeft alles te maken met de ‘kredietcrisis’ van 2008 en daarna. Banken moesten worden gered, genationaliseerd en gefuseerd. In het kader van beter risicomanagement werden de financiële broekriemen aangehaald en de keurslijven ingeregen. ‘Door de kapitaalvereisten van Basel IV wordt het voor banken moeilijker financiering te verstrekken’, legt de Tilburgse emeritus hoogleraar financiële economie Sylvester Eijffinger in zijn inleiding uit.
Basel IV zou volgende maand worden ingevoerd, maar de introductie is vanwege de pandemie met een jaar opgeschort. De regels liggen er echter al sinds 2017, en iedereen weet waar banken aan toe zijn. De kapitaaleisen zijn strenger geworden om de financiële risico’s te verkleinen. Het verscherpte toezicht daarop vereist aan de kant van de banken nog meer aandacht en personeel voor het naleven van de regels. ‘Wat is een bank?’ vraagt Eijffinger retorisch. ‘Dat is een fintech-instelling met een audit- en compliancewerkgelegenheidsproject.’ De zogeheten near banks hebben het dan ook gemakkelijker dan banken.
Financieringstekort
In de nasleep van de internationale financiële crisis is volgens Adelaer het volume van bancaire vastgoedleningen in Nederland tussen 2011 en 2021 met 40% gedaald tot ongeveer € 60 mrd. In 2011 bedroeg het volume nog bijna € 100 mrd. Toenemende regelgeving, aldus Adelaer, dwong Nederlandse kredietverstrekkers hun blootstelling aan vastgoed te verminderen en zich te richten op de minst risicovolle ‘core’-sectoren van de markt. Door het terugtrekken van de banken is er een groeiend financieringstekort ontstaan. Dat tekort schat Adelaer op € 3 mrd per jaar.
De aanwezige sprekers zijn van mening dat dat niet komt doordat er geen kapitaal beschikbaar is. Tegelijkertijd zien ze een rol voor de overheid om te regisseren en faciliteren. Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland, denkt dat het een grote fout was om de minister van Wonen af te schaffen. Ook betreurt hij de invoering van de verhuurderheffing, die nu weliswaar deels wordt teruggedraaid, maar de corporaties toch nog steeds te veel een blok aan het been is. Al acht jaar hebben ze hun taak om betaalbare woningen te bouwen niet adequaat kunnen uitvoeren. De verhuurderheffing moet volgens Verhagen dan ook in zijn geheel worden geschrapt. Tenslotte zwaait hij met artikel 22 van de Grondwet – Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid – en zegt hij dat de overheid op dat punt heeft verzaakt.
Regie van de overheid
Ook Peter Keur, voormalig ceo van FGH Bank, ziet taken voor de overheid, zowel om mede voor financiering te zorgen als in sommige opzichten voor het voeren van de regie. Door strengere regels in de financiële sector is de rol voor banken als vastgoedfinanciers anders geworden. Keur: ‘Een vastgoedbank kan een rol spelen, maar dan meer als financieringsvehikel dan als echte bank.’
Mary Pieterse Bloem, cio bij Rabobank Nederland en hoogleraar aan de Erasmus School of Economics, denkt dat de overheid vooral een rol kan spelen als facilitator ‘die barrières bij vastgoedfinanciering wegneemt’ en niet als echte regisseur. Zij kijkt puur naar de financieringskant en stelt vast dat banken na de crisis van een decennium geleden terug zijn bij een gematigd risicoprofiel. De traditionele bank staat daardoor op achterstand, met name bij projectfinanciering. Pieterse Bloem ziet meer in een nationaal vastgoedplatform dat financiering kan organiseren, waarin ook banken kunnen meedoen. ‘Banken kunnen hierbij bovendien een rol spelen bij het inschatten van risico’s’, zegt ze.
Subsidiëring stilgevallen
Het is opmerkelijk dat de overheid na decennia van subsidiëring vanaf 2014 eigenlijk stilviel, zegt Desiree Uitzetter, voorzitter van de Neprom, maar ook directeur bij BPD, onderdeel van de Rabobank. Dat wegvallen van financiële overheidssteun én het aanpakken van de woningbouwcorporaties door middel van de verhuurderheffing zijn funest geweest. ‘Er zijn minder woningen gebouwd, de bouwsector kreeg een douw en de huidige crisis is er deels een gevolg van’, aldus Uitzetter, die ervan overtuigd is dat voor corporaties zeker een taak is weggelegd. Ze moeten daar dan wel toe in staat worden gesteld.
Het was opvallend dat bij een symposium over de noodzaak van een vastgoedbank de financiële aspecten bijna een bijrol krijgen. Natuurlijk, nieuwe financieringsplatformen zijn belangrijk, meer betrokkenheid van verzekeraars en pensioenfondsen en minder – dure – financiering door buitenlandse banken, zoals Daan Reekers betoogt, is van het grootste belang. Toch is er uiteindelijk volgens Mary Pieterse Bloem niet zozeer een fundingprobleem als wel een coördinatieprobleem. Daarom wijst de ene na de andere spreker op wat mag worden verwacht van de overheid. Daarbij gaat het als de financiering concreet wordt gemaakt tijdens het symposium vaak over woningbouw.
Ten eerste is volgens Uitzetter de taak van de overheid gelden beschikbaar stellen voor de woningmarkt, zoals minister Kajsa Ollongren de laatste jaren heeft gedaan. Daarnaast kan de overheid zich nuttig maken bij het wegnemen van barrières, zoals Pieterse Bloem zegt, bijvoorbeeld bij het vormen van een nationaal vastgoedplatform.
Minister van Wonen
Meerdere sprekers willen dat er een streep gaat door de verhuurderheffing voor woningbouwcorporaties, zodat de sociale-huursector kan blijven functioneren. Ook klinkt een pleidooi voor een minister van Wonen, van Ruimtelijke ordening of hoe het departement ook zou moeten heten. Dat procedures bij overheidsinstanties veel te veel tijd in beslag nemen en dat daar iets aan moet worden gedaan, wordt niet eens meer genoemd – dat weet iedereen.
Of en wat voor veranderingen er in het komende jaar al worden doorgevoerd, daarover zou Adelaer volgend jaar in een symposium de balans kunnen opmaken.
