Veel bedrijven zijn zich nog niet bewust van het toenemende strategische belang van onroerend goed. Dit is het uitgangspunt van het boek Real Estate in Corporate strategy, dat alweer drie jaar geleden is verschenen maar tot nu toe in Nederland weinig of geen aandacht heeft getrokken.
Veel bedrijven zijn zich nog niet bewust van het toenemende strategische belang van onroerend goed. Dit is het uitgangspunt van het boek Real Estate in Corporate strategy, dat alweer drie jaar geleden is verschenen maar tot nu toe in Nederland weinig of geen aandacht heeft getrokken.
Op de flap kunnen we lezen dat onroerend goed gemiddeld 40% van de activa en 17% van de kosten van een bedrijf omvat. Zelfs beperkte besparingen op huisvestingskosten kunnen zo al gauw de moeite waard zijn.
Een van de verklaringen voor de relatief geringe belangstelling voor vastgoed is waarschijnlijk dat het denken over vastgoed geen deel uitmaakt van de bestaande strategische theorieën. Het incorporeren van vastgoed in de strategie van een bedrijf zou volgens de schrijfster bestaan uit de volgende drie stappen: ten eerste het begrijpen van de rol van het onroerend goed voor een bedrijf, vervolgens het ontwikkelen van een vastgoedstrategie en tenslotte het integreren van het vastgoed in de bedrijfsstrategie. Naast de hoofdstukken over strategie worden in dit boek ook praktische zaken behandeld, zoals de keuze tussen huren en kopen, aspecten van economische veroudering en het opzetten van een systeem voor managementinformatie met betrekking tot vastgoed.
Een belangrijk onderdeel van het hier besproken werk zijn zeker ook de hoofdstukken waarin wordt ingegaan op zeven bedrijven waarvan wordt gezegd dat zij voorop lopen bij het integreren van vastgoed in hun algehele strategie. Het gaat om drie winkelbedrijven (Marks & Spencer, J. Sainsbury en The Boots Company), twee grote kantorengebruikers (IBM UK en BT) en twee kleinere ondernemingen.
Marks & Spencer streeft steevast naar eigendom, althans: van de winkelpanden van de groep. Distributiecentra worden juist veelal gehuurd. Als erkende trekker heeft -of in ieder geval: had- Marks & Spencer weinig moeite deze verlangens ingewilligd te krijgen. Sainsbury volgde een andere politiek en streefde naar circa 60% eigendom en 40% huur. Deze verdeling zou volgens het concern de beste bescherming bieden tegen schommelingen op de vastgoedmarkt.
Boots zette in 1989 Boots Properties om meer rendement uit het eigen vastgoed te halen. Aan de diverse winkels werd interne huur berekend en in aanvulling hierop werd begonnen met het zelf ontwikkelen van nieuwe projecten, die deels ook worden verhuurd aan derden. Thans is 15% van het totale winkeloppervlak verhuurd.
Toen IBM UK in het begin van de jaren '90 geconfronteerd werd met dalende omzetten en winsten, is het aantal personeelsleden fors teruggebracht en werden er nieuwe kantoren betrokken in Bedfont Lakes ten westen van Londen. IBM introduceerde als een van de eerste bedrijven de zogeheten 'hot desking' het gebruik van hetzelfde bureau door verschillende personen. Het bleek mogelijk het ruimtegebruik per persoon terug te dringen van 22 m2 in 1991 tot 17 m2 in 1995. De huurkosten werden gehalveerd.
BT beschikte over teveel ruimte in gebouwen van gemiddeld te lage kwaliteit. Vanaf 1992 is jaarlijks tussen de 250.000 en 300.000 m2 afgestoten. Meer dan 10.000 van de in totaal 17.500 werknemers in centraal Londen worden verplaatst naar een aantal nieuwe locaties aan de periferie in gebieden waar toekomstige medewerkers ook zullen wonen. De totale kosten van het vastgoed zijn verlaagd van £ 1,2 mrd in 1990 tot £ 1,0 mrd in 1995.
De voornaamste conclusie die we uit dit boek kunnen trekken is wel dat een vastgoedstrategie het best uit de verf komt bij het grootwinkelbedrijf. Het belang van vastgoed en locatie is voor dit type bedrijf evident. Het is dan ook niet verbazingwekkend dat deze bedrijven vaak al het langst systematisch met hun vastgoed bezig zijn. De concrete invulling loopt desondanks ver uiteen, zonder dat een van de strategieën overduidelijk de beste blijkt te zijn. Bij kantoren is het beeld minder overtuigend. Bij zowel IBM als BT bestaat een belangrijk deel van het vastgoedbeleid uit het reduceren van de kosten en het afstoten van overtollige ruimte. Dit wijst vooral op een gebrek aan strategie in de voorafgaande periode. In hoeverre zij duurzaam het vastgoed hebben opgenomen in hun strategisch denken moet feitelijk nog blijken. Desalniettemin is Real Estate in Corporate Strategy een nuttig boek dat kan aanzetten tot verder nadenken.
auteur: Henk Brouwer
Marion Weatherhead: Real Estate in Corporate Strategy. Macmillan, 1997.
