Onderzoek vastgoedparticipaties: Vastgoedbeleggers maken pas op de plaats

Er iets raars aan de hand met de particuliere beleggers. Het CBS ziet sinds corona een verrassende spaarzaamheid bij de Nederlanders, maar dat geld wordt niet gestoken in vastgoedparticipaties. De jaarlijkse ranglijst van aanbieders van vastgoedparticipaties vertoont een stabiel beeld. De inleg neemt nauwelijks toe.

De lijst wordt al jarenlang aangevoerd door Vastgoed Syndicering Nederland en Annexum, samen afgelopen jaar net als het jaar daarvoor goed voor € 2,6 mrd onder beheer. In totaal is deze niche met aanbieders van vastgoedparticipaties goed voor € 8,2 mrd. Waarom weten deze aanbieders niet meer uit deze groeiende beleggersmarkt te halen?

Concurrerende producten

We kunnen daarvoor kijken naar concurrerende producten met minder AFM-toezicht. Een aantal intermediairs in vastgoedfinancieringen heeft wel miljarden uit de markt gehaald.

Family-offices en individuele vermogenden zie je terug in de zogenoemde ‘clubdeals’ met inleg boven de AFM-toezichtgrens van € 100.000. Voor hen zijn de beheervergoedingen van aanbieders van vastgoedparticipaties wellicht aan de dure kant. Inmiddels wordt als ondergrens voor efficiënt asset management € 300 mln aangehouden. In Nederland zijn er maar tien aanbieders die dat halen.

Toch zijn deze technische redenen zelden doorslaggevend. Ik denk, maar onderzoek moet dat nog uitwijzen, dat de belangrijkste reden is dat rijkere particulieren de woningmarkt stutten. De indruk is dat veel vermogende ouders hun kinderen helpen met de financiering. Dit zou verklaren waarom de rentestijging de woningen niet veel sneller in waarde heeft laten dalen. Als je de verhoogde rente inprijst, dan zouden de woningprijzen met tientallen procenten moeten dalen, maar juist aan de onderkant van de markt stijgen de woningprijzen ondanks de rentelasten weer iets. Als de medicus – een traditionele klant voor vastgoedparticipaties – zijn geld besteedt aan huizen voor zijn kinderen, blijft er minder over voor een nieuw woningfonds.

Een andere reden waarom de aanbieders van vastgoedparticipaties niet meer geld hebben aangetrokken, is mogelijk ook het sentiment jegens vastgoed. Den Haag stort veel regelgeving die rendementen laat vervliegen uit over beleggers.

‘Inflation hedge’

Vastgoed geldt als een ‘inflation hedge’, maar in de coronacrisis werkte de ‘hedge’ maar matig. Rechters gaven huurders vaak gelijk in hun aanpak om niet alle huur te betalen. Daar zit overigens nog wel een nuance in. Standaardhuurcontracten kennen een inflatiecorrectie op basis van de consumentenprijzen (CPI). In die CPI zat een grote component energiekosten. ‘Gewone’ verhuurders kregen bij toepassing van zo’n standaardcontract een forse huurverhoging, terwijl de huurder separaat nog een hoge energienota kreeg. De huurder betaalde dus feitelijk twee keer. Dit verhuurder-voordeel komt begrijpelijkerwijs niet vaak naar voren in vastgoeddiscussies. Dat leidt immers af van de vele nadelen voor beleggers van het Haagse beleid.

Cyclisch

Hoe dan ook, de aanbieders van vastgoedparticipaties hebben de beleggers niet van hun plaats gekregen. Dat kan ook komen door het gebrek aan geschikt product. Dit type beleggers is vaak cyclisch. Als iedereen in woningen wil of logistiek, komen zij ook. Zij zijn minder te porren voor vastgoedinvesteringen in bijvoorbeeld kantoren. De markt draait nog steeds om woningen (65%), al is deze beleggingscategorie in diskrediet geraakt. Goede tweede is retail met 23%, waarbij het veel uitmaakt of het gaat om winkels voor dagelijkse boodschappen, winkelcentra of high streets.

De beperkte groei van de aanbieders van vastgoedparticipaties heeft ook voordelen, schetst Sectie5 op pagina 52. De beperkte groei laat zien dat de aanbieders in de afgelopen twee jaar, op de top van de markt, bang zijn geweest voor aankopen. Dat maakt dat zij nu geruster kunnen slapen bij afboekingen of herfinancieringen.