Onderzoek vastgoedparticipaties: Bokken worden van schapen gescheiden

PropertyNL heeft een traditie in research naar beleggingstransacties, waarbij asset managers, vastgoedfondsen en private beleggers de boventoon voeren. De asset managers treden op voor institutionele beleggers zoals verzekeraars, pensioenfondsen en in toenemende mate voor family-offices.
Daarnaast is er een groep die zich met niet-beursgenoteerde fondsen richt op particulieren. Die groep explodeerde in de periode tot 2010 (PropertyNL maakte in die tijd een Top-40), maar er trad een grote schifting op toen de Autoriteit Financiële Markten eisen ging stellen. In de kredietcrisis kwamen veel fondsaanbieders in de problemen: de inkomsten vielen weg omdat ze geen nieuwe fondsen konden plaatsen en de bestaande fondsen hadden extra kapitaal nodig dat niemand wilde geven.

Nieuwe strijd
Nu wordt achter de schermen opnieuw een strijd gevoerd. Honderden vastgoedgerelateerde vehikels ontkomen aan de toezichthouder: partijen worden gelokt met tweede huizen, parkeergarages, gronden en vastgoedleningen. Vaak met ‘gegarandeerde’ rendementen en met een inleg boven de € 100.000, zodat de AFM zich niet roert. De geschiedenis herhaalt zich: bij tegenslag zoals een mislukte herfinanciering zullen de ‘garantiegevende’ partijen bij bosjes omvallen en moeten participanten bijstorten om de zaak te redden. In het verleden konden of wilden ze dat niet en dan leert de ervaring dat de prijzen pas echt goed onderuit gaan.
PropertyNL concentreert zich echter op de serieuze partijen.

Nieuwe categorie
Bij het onderzoek stuitten we op een nieuwe categorie asset managers, die als het ware tussen de traditionele institutionele vastgoed asset managers en de aanbieders voor particulieren inzitten.
Het beste voorbeeld daarvan is Rubens Capital, met € 3 mrd aan assets under management in Nederland en €100 mln in Amerika een sterk opgekomen speler. Rubens heeft een enorme positie op de Nederlandse markt met € 1,5 mrd aan woningen, € 1 mrd aan kantoren en € 500 mln aan winkels en supermarkten. Zij fungeren als dé asset manager van DWS (Deutsche Bank) en concurreren met Orange Capital, dat werkt met een combinatie van institutioneel geld en family offices en ook snel gestegen is. Andere voorbeelden zijn Woonhave, dat circa € 360 mln aan vermogen belegt voor een buitenlands pensioenfonds, en Capreit, die (nog) niet in onze lijsten asset managers voorkomen. Zij concurreren met buitenlandse partijen zoals Heimstaden, Deka, Blackstone en partijen die wel in onze lijsten voorkomen, zoals CBRE Global Investors, Amvest, Syntrus Achmea en Bouwinvest.

Gecertificeerde partijen
In dit onderzoek staan de AFM-gecertificeerde partijen die zich richten op particulieren centraal. De lijst wordt aangevoerd door Vastgoed Syndicering Nederland, de uitvinder van het metier participatiefondsen voor particulieren. Onder leiding van Dick van Seventer heeft VSN alle economische en vastgoedcycli doorstaan. De nadruk voor deze categorie ligt in deze tijd op woningbeleggingen, en van die populariteit profiteert VSN, dat de eerste was in dit segment. De oudste aanbieder van deze fondsen heeft altijd een stabiele klantenkring weten te behouden, maar recent is die klantenkring fors uitgebreid tot een totaal vermogen van alle fondsen van € 1,6 mrd.
Tweede op de lijst is Annexum, de meest bekende aanbieder van vastgoedfondsen voor particulieren in Nederland, mede dank zij de bekende bestuursvoorzitter Huib Boissevain.
Annexum heeft in 2019 een toename van 8% aan beleggers gerealiseerd en zag de woningportefeuille in waarde en omvang groeien. Het signaleert als trend dat de gemiddelde leeftijd van de belegger daalt: in een jaar tijd met vijf jaar.
Annexum is een van de meest interessante aanbieders, omdat het fondsen aanbiedt in veel verschillende categorieën. Het is niet verrassend dat de woningfondsen het beste voor de dag komen. De woningportefeuille – inmiddels bestaande uit vier woningfondsen – steeg gemiddeld 7% in waarde met Woningfonds Nieuwegein CV als grootste stijger (+13,6%). Met een totaalwaarde van € 464 mln blijft supermarktvastgoed echter de grootste asset class in de portefeuille van Annexum, al was de waardestijging in 2019 beperkt (1,7%). Annexum wil zich richten op woningen en zorgvastgoed. Zorgvastgoed kende vorig jaar bij Annexum een waardestijging van 3,2%, terwijl kantoren op 1,7% bleven steken.

60% woningen
De derde plaats is voor de Holland Immo Group – steevast in staat om tijdens alle conjunctuurcycli successen te boeken in Nederland en Duitsland. De vierde partij die bij PropertyNL researchtransacties kwam bovendrijven is Sectie5. Sectie5 is een voorbeeld van asset manager die net zo goed voor institutionele beleggers als voor particuliere beleggers kan optreden. Onder leiding van Jeroen van Valen mikt Sectie5 op toegevoegde waarde bij woningfondsen, maar ook wijkwinkelcentra. Supermarkten, zorginstellingen en een scholenfonds zijn met succes geplaatst.
In de lijst staat ook Heeneman & Partners met € 150 mln. Zij kochten onlangs een multifunctioneel theater/bibliotheek annex appartementencomplex in De Bilt. Daarmee geeft de fondsenbouwer een signaal dat er veel verschillende types beleggingen kunnen worden gerealiseerd.
Dit laat onverlet dat ruim 60% van de onderzochte groep asset managers voor particulieren geheel gefixeerd is op woningen. Dat is niet verwonderlijk. De belegger van nu zoekt een uitweg voor de afwezige of zelfs negatieve spaarrente. Dan is van alle asset categorieën de woningmarkt de minst risicovolle. Er zijn perioden geweest dat het rendement op woningen te laag was ten opzichte van andere categorieën en fondsenbouwers moesten uitwijken.
De perspectieven voor het rendement op woningen worden in prospectussen echter nog al eens te voordelig voorgesteld. Gezien recente ingrepen van de overheid is het niet meer vanzelfsprekend dat huren de inflatie volgen.
Voor beleggers is het een strijd tussen twee kwaden: het rendement is dan wel te laag, maar het is beter dan op spaargeld, waar bij hoge vermogens zelfs een negatieve rente moet worden betaald.

Supermarkten coronaproof
Uit het onderzoek blijkt dat de op één na grootste categorie bij deze aanbieders retail betreft. Daarbij worden vooral supermarkten en wijkwinkelcentra gekocht. Deze zijn coronaproof gebleken, en hoeven ook in de toekomst geen internet-offensief te vrezen.
Hotels en horeca zijn door deze aanbieders niet aangekocht. Dat is niet omdat deze aanbieders een glazen bol hadden voor het leed dat corona in de leisure heeft aangericht. De reden is dat horeca en hotellerie meer wordt gezien als een investering in een bedrijf dan in stenen.
Ook de kantorensector wordt door deze aanbieders gepasseerd. Op toplocaties zijn inmiddels voorbeelden van sterke huurgroei, maar hierbij hebben deze asset managers waarschijnlijk het sentiment uit het verleden nog niet overwonnen. Beleggers die de oude folders terugvinden over de ‘solid bricks’ van kantoren, weten dat huurstroom bij kantoren allesbehalve gegarandeerd is.

Rating van Vastgoedfondsenscan.nl
Vastgoedfondsenscan.nl hanteert een checklist van prospectussen en is opgesteld door Connect Invest van Henk Reyersen van Buuren en Pieter van Herk. Connect Invest treedt op voor sommige genoemde fondsen. Hoewel dus niet onafhankelijk, zijn het onderzoek en de reputatie van Reyersen van Buuren zodanig dat de redactie hiervan melding maakt en verwijst naar de website om veel kaf van het koren te scheiden.

Vastgoedfondsenscan.nl
(top-10 met open inschrijving)
1. Sectie5 Investments – S5 Vitae Fonds: 8,9
2. Holland Immo Group – Immo Zorgwoningenfonds 5: 8,5
3. Credit Linked Beheer – Groen Woningenfonds: 8,1
4. Sectie5 Investments – S5 Forum Fonds: 8,1
5. Nova Capital  – Eskerplein: 7,8
6. Nova Capital – Esemeijerplein: 7,1
7. Credit Linked Beheer – Huurwoningen II: 6,2
8. 1e Hypotheekfonds – Hypotheekobligatie VIII: 5,2
9. Blauwdruk – Blauwdruk Supermarkt Groeifonds: 5,2
10. Meerdervoort – Meerdervoort Amaliawolde: 5,0