GEEN STANDAARDPRODUCTEN, MAAR MAATWERK MET EISEN DIE PER FUNCTIE STERK UITEENLOPEN IS WAAR HILLGATE ZICH OP RICHT DOOR paul wessels PropertyNL Magazine 10 juni 2008 nr. 9
GEEN STANDAARDPRODUCTEN, MAAR MAATWERK MET EISEN DIE
PER FUNCTIE STERK UITEENLOPEN IS WAAR HILLGATE ZICH OP RICHT
DOOR paul wessels
PropertyNL Magazine 10 juni 2008 nr. 9
In navolging van de bouw en de fi nanciële sector zijn
de Nederlandse ontwikkelaars de afgelopen jaren in
de ban van schaalvergroting – MAB ging op in Bouwfonds,
Multi werd overgenomen door Morgan Stanley
en bouwer BAM nam AM en IPMMC over. Allemaal in
het kader van de uitbreiding van het aandachtsgebied
van de ontwikkelaar: fi nanciële slagkracht, technische
kennis en advies, kopersbegeleiding en onderhoud allemaal
onder één dak.
Vraag is of het voortbestaan van de onafhankelijke ontwikkelingsbedrijven
op het spel staat. Hoge voorbereidingskosten,
het middelenbeslag van een grondbedrijf,
de onvoorspelbaarheid van inkomsten zeker bij binnenstedelijke
projecten en gebiedsontwikkelingen zijn allemaal
argumenten die vóór schaalvergroting pleiten.
Maar volgens Johan Poort, oprichter van Hillgate Properties,
is er ook een tegengestelde ontwikkeling te onderscheiden:
met de steeds ingewikkelder ontwikkelingsopgave
wordt het vak van projectontwikkelaar
steeds meer maatwerk en wordt creativiteit steeds belangrijker.
Daarmee ontstaan kansen voor creatievelingen
die buiten de grote organisaties hun diensten aanbieden.
De afgelopen jaren hebben we ook de opkomst
gezien van een aantal partijen die aan dit profi el voldoen:
IPMMC (nu onderdeel van BAM, maar duidelijk
op afstand), LSI, TCN en OVG Projectontwikkeling.
De opkomst van private risicodragende kapitaalverschaff
ers (equity partners) laat zien dat ook kleine creatieve
ontwikkelingsorganisaties kapitaal kunnen aanboren.
Beschikbaarheid van kapitaal is in de huidige
markt geen probleem - wél schaars is expertise, kennis
en creativiteit.
Poort heeft de afgelopen 25 jaar bewezen over die laatste
capaciteiten te beschikken: begin jaren tachtig begon
hij als pas afgestudeerde Delftse ingenieur met
zijn eerste woningproject in Wassenaar. ‘Dat was overigens
een tijd waarin ontwikkelaars zelf veel meer speelruimte
hadden doordat er minder wet- en regelgeving
en procedures vanuit de overheid werden gehanteerd.’
Dat mondde uit in een eigen bedrijf, in 1994 opgegaan
in Arch Hill Properties en in 2002 omgedoopt in Hillgate
Properties toen Poort via een managementbuyout
zijn toenmalige partners uitkocht.
Vanaf het begin zat het creatieve element ook in het feit
dat Hillgate in een vroegtijdig stadium een architectenbureau
(PBV architecten) bij een project betrok. Dit architectenbureau,
waarvan Poort mede-eigenaar is, is
gevestigd in hetzelfde kantoorgebouw in Wassenaar,
maar opereert als een zelfstandige onderneming. Het
biedt Hillgate wel het voordeel om opdrachtgevers in
een vroegtijdig stadium een concrete vormgeving voor
te schotelen. Naast Poort voeren Roel van Bakel en Wolbrand
van der Vis de directie over PBV architecten.
De afgelopen 14 jaar is de schaalgrootte toegenomen
van de projecten waarbij Hillgate betrokken is. Aanvankelijk
werden vooral kwalitatief hoogwaardige woningprojecten
ontwikkeld zoals de Waterside in Rotterdam
IJsselmonde (168 eengezinswoningen, 157 appartementen)
of de herontwikkeling van de Smits schoenfabriek
in Dongen (17 appartementen, 1 gezinswoning). De afgelopen
jaren waagt Hillgate zich ook aan grotere projecten
en gebiedsontwikkelingen met een meer multifunctioneel
karakter, zoals de gebiedsontwikkeling van
het recreatiegebied Vlietland, Business Garden in
Hoofddorp (kantoren, hotel) en het nieuwe Hilton hotel
in Den Haag.
Kapitaalversterking
Deze grotere projecten worden in de meeste gevallen in
samenwerking met partners ontwikkeld. Daarbij stuurt
de directie van Hillgate Properties tezamen met de directie
van de partners de projecten persoonlijk aan.
Die groeistrategie betekent meer kapitaalbeslag. Begin
dit jaar heeft Hillgate daarom het eigen vermogen versterkt
door uitgifte van nieuwe certificaten/aandelen
aan Amerborgh. Amerborgh is de investeringsmaatschappij
van Alex Mulder en zijn familie. Mulder is oprichter
van Uitzendbureau Unique en was tot voor kort
ceo van het daaruit voortgekomen beursgenoteerde
USG People. Met de kapitaalsversterking is een bedrag
gemoeid van circa € 10 mln. Daarnaast is Amerborgh
voornemens een belangrijk deel van haar onroerend
goed investeringen via Hillgate te laten lopen.
Poort sluit niet uit dat de participatie van Amerborgh
een opmaat is voor een model waarbij Hillgate zich
steeds verder zal ontwikkelingen tot een partij die een
combinatie van ontwikkelen en assetmanagement kan
aanbieden, vergelijkbaar met hoe bijvoorbeeld White
Estate dat de afgelopen tijd aan de weg timmert met
fondsen waarin kapitaalkrachtige particulieren (en institutionele
partijen) kunnen participeren. ‘We bestuderen
nog wat hiervoor de juiste aanpak zou kunnen zijn.’
Samenwerking met de lokale overheid was altijd al belangrijk
in projectontwikkeling, aldus Poort, maar
wordt nu alleen maar belangrijker. De lokale overheid
wil meer functiemenging op bouwblok- en buurtniveau
en het accent verschuift van nieuwbouw op uitleglocaties
naar nieuwbouw in de bestaande stad. Dit biedt
kansen voor een partij als Hillgate, omdat programma’s
van eisen per functie nogal uiteen lopen en het
vaak niet gaat om standaardproducten die zo maar even
bij een belegger kunnen worden geplaatst. Om die reden
ziet Poort dan ook een toekomst voor gespecialiseerde
fondsen - met deelname van privaat of institutioneel
kapitaal - die een mix van functies in een
dergelijke herontwikkelingslocatie op hun waarde kunnen
schatten. De samenwerking met Amerborgh is
daarvan een voorbeeld.
Hillgate ziet dus veel mogelijkheden in nieuwe sectoren
zoals de hotel- en zorgmarkt en in het traditionele
commerciële vastgoed zoals kantoren, bedrijfsruimten
en winkels, maar ook de woningmarkt is heel belangrijk
wegens de kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in
Nederland. Ondanks de stagnerende bevolking neemt
het aantal huishoudens nog steeds fors toe.
Poort ziet een duidelijke behoefte aan kwalitatief goed
wonen, zowel in de huur als koop, waarbij het ook
steeds interessanter wordt als ontwikkelaar een merk te
zijn in een dergelijke veeleisende markt. Om die reden
is het lidmaatschap van een branchevereniging als de
Neprom ook interessant, niet alleen voor de grote gevestigde
partijen, maar ook voor kwalitatieve nicheplayers
als Hillgate, dat nog geen Neprom-lid is.
In het verleden heeft Hillgate tweede woningen ontwikkeld
in met name Spanje en hoewel hij ook wel kansen
ziet voor dit soort woningen in Turkije, is voor Poort
duidelijk dat de focus de komende jaren zal liggen op
ontwikkelingen in Nederland. Hillgate is van plan zijn
marktkennis en de mensen die de organisatie moeten
dragen toch vooral op ontwikkelingen in Nederland te
richten, alleen al omdat de opgave alleen maar complexer
wordt en er tegelijkertijd in eigen land heel veel
kansen zijn. ‘Er is hier immers genoeg te doen.’
PROFIEL HILLGATE PROPERTIES
Hillgate gevestigd in Wassenaar is actief op het gebied van woningbouw (o.a.
projecten De Marel te Hillegom en Driehuizenpark te Lisse), tweede woningbouw
projecten (o.a. Vlietland te Leidschendam), hotelprojecten (o.a. het Hilton
Hotel te Den Haag en het Renaissance Hotel te Hoofddorp) en kantoorontwikkelingen
(o.a. Business Garden te Hoofddorp en Burgemeester Jamessingel te
Gouda). De meeste projecten zijn binnenstedelijk en in meerdere gevallen combinatieprojecten
met zowel wonen als werken. Verder is Hillgate actief in het
buitenland (o.a. in Mijas, Spanje en Bodrum, Turkije). Om de groei in projectvolume
te realiseren zal de organisatie de komende tijd worden uitgebreid en worden
overnames van andere ontwikkelaars niet uitgesloten.
De directie van Hillgate Properties wordt gevormd door Johan Poort (algemeen
directeur, met aandachtsgebied hotels), Jakko Dekker (directeur met aandachtsgebied
woningbouw) en Serge Spanjaard (directeur met aandachtsgebied commercieel
onroerend goed). Dekker is sinds zomer 2006 actief bij Hillgate en is
daarvoor gedurende 5 jaar regiodirecteur geweest bij Proper Stok. Spanjaard
stapte vorig jaar herfst over naar Hillgate, waar hij de commerciële vastgoedactiviteiten
moet gaan uitbouwen. Eerder heeft Serge Spanjaard in diverse functies
bij OVG Projectontwikkeling en Blauwhoed Vastgoed gewerkt.
Bij Hillgate werken momenteel 15 mensen.
