Na jaren van leegstand geeft CBRE IM het voormalige V&D-pand in Maastricht een nieuwe invulling. Zara en Starbucks moeten nog meer bezoekers trekken naar de toch al drukke Grote Staat.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024
De voormalige V&D in de Grote Staat in Maastricht krijgt een nieuw leven. Het monumentale pand met de naam Inde Lanscroon, eigendom van CBRE Investment Management (CBRE IM), wordt omgebouwd tot ruimte voor retail en daarbovenop komen vijftig appartementen. Van de retailmeters is het grootste deel verhuurd aan Zara (5.300 m²) en een klein deel (250 m² over twee etages op de hoek Grote Staat en Vijfharingenstraat) aan Starbucks. 138 m² om de hoek aan Achter het Vleeshuis staat nog te huur.
Rotte kies
Nu de bouw is gestart komt voor belegger CBRE IM het eind in zicht van een lang traject voor de locatie, door de Maastrichtse wethouder Hubert Mackus bij de eerstesteenlegging onlangs een ‘rotte kies’ genoemd. Vijf jaar nadenken, plannen, wikken en wegen gingen voorbij en het winkelend publiek zag alleen een donkere pui. Nu hoeven de shoppers nog maar ruim een jaar te wachten. De oplevering wordt verwacht in de tweede helft van volgend jaar. ‘Zara moet een trekker worden voor de binnenstad, zoals het pand dat eerder is geweest als warenhuislocatie’, zei Marianne Wesselo van CBRE IM bij de start bouw. ‘Met de woningen erbij wordt ook de levendigheid in de binnenstad verhoogd.’ CBRE IM wil geen getallen noemen, maar het beleggingsvolume van Inde Lanscroon bedraagt zeker meer dan € 30 mln.
Sinds het vertrek van Hudson’s Bay vijf jaar geleden was de toekomst voor Inde Lanscroon lange tijd ongewis. Doodzonde, want de Grote Staat is volgens Locatus de op twee na drukste winkelstraat van Nederland – alleen het Damrak en Hoog Catharijne scoren meer passanten. Het vertrek van V&D was in 2017 onvermijdelijk, maar Hudson’s Bay leek een veelbelovende opvolger op de locatie, zoals op meer plaatsen in Nederland. In januari 2017 tekende de Canadese retailer voor de Grote Staat en enkele maanden later nam CBRE IM voor € 1,6 mrd de voormalige Maxeda-portefeuille over van IEF, inclusief het pand aan de Grote Staat. In 2019 was het voor Hudson’s Bay einde verhaal in Nederland.
Lokale historie
Inde Lanscroon bergt veel lokale historie in zich. Hier stond het huis De Lanscroon, dat samen met een ander pand, De Liebaert, van 1377 tot 1664 het Maastrichtse stadhuis vormde. Voor een zo prominente A-locatie heeft iedereen al snel het beste idee, maar het moet in één keer goed zijn. De gemeente dacht dat de locatie nog steeds geschikt was voor een warenhuis. V&D en Hudson’s Bay haalden het niet, maar dat zou niet liggen aan de Maastrichtse vestiging. ‘Een traditioneel warenhuis is echter niet meer van deze tijd’, zegt Jaco Meuwissen van 3W Real Estate, die er als ontwikkelaar met plaatselijke kennis bij betrokken was. ‘Maar daar moesten we de gemeente nog wel van overtuigen. Bovendien heb je op de Grote Staat al een Hema aan de overkant en een Bijenkorf om de hoek.’
Terug bij af
De ‘oude V&D’ was na het Hudson’s Bay-debacle terug bij af, en de retailsector tobde met corona. Een geluk bij een ongeluk: de eigenaar had in ieder geval niet te maken met een grote huurder die het zwaar had en wellicht had aangestuurd op een lagere huursom. CBRE IM besloot een haalbaarheidsstudie te doen, waarbij het monumentale pand uit 1932 met open vizier werd bekeken. ‘Alle mogelijkheden zijn de revue gepasseerd’, zegt Bas Buvelot, director Asset Development bij CBRE IM. ‘Welke functies zijn mogelijk en wat is haalbaar? Zelfs een hotel en kantoor zijn nog overwogen, eventueel in combinatie met retail. We kwamen uit op woningen en retail, wat ook past bij een retailbeleggingsfonds.’ Zelfs dat besluit was nog min of meer een tussenstation, want het uitwerken en inpassen van de combinatie retail en woningen was volgens Buvelot ‘een puzzeltocht’. Daarvoor werkte CBRE IM samen met de ontwikkelaars 3W, FiMek Estate en architectenbureau Rijnboutt. ‘Bovenop de drie lagen winkelruimte – kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping – konden twee woonlagen komen’, legt Meuwissen van 3W uit. ‘Een derde woonlaag moest iets naar achter wijken, uit het zicht vanaf de straat.’ Om het geheel financieel rond te breien, bestaat de helft van de huurwoningen uit middenhuur en de andere helft uit vrije-sectorappartementen. De 30%-regeling was nog niet van kracht, dus er komen geen sociale huurwoningen. Om de woningen van 45–120 m² binnen de beschikbare ruimte mogelijk te maken, kwam er een verhoogde binnentuin in het complex, die zorgt voor voldoende daglicht en ruimte. De tuin ligt op het dak van de Zara-winkel.
Puzzel
De Zara is met 5.300 m² van een ‘normale’ grootte. Eind vorig jaar opende het Spaanse moederbedrijf Inditex in Rotterdam een Zara van 9.000 m², de grootste ter wereld. Bij de aankondiging van die winkel kondigde Zara aan het aantal winkels binnen het concern te verkleinen en nieuwe winkels voortaan iets groter van oppervlak te maken.
Nog een paar stukjes van de puzzel in Maastricht vielen op hun plaats bij het uitdokteren van de bevoorrading van het pand in het algemeen en de commerciële gebruikers in het bijzonder. Een van de logistieke ‘hoeken’ kon, aldus Meuwissen, worden weggewerkt, zodat daar ruimte werd gecreëerd voor een kleine gebruiker.
De duurzaamheid van het gebouw uit zich in een streven naar een Breeam-NL In-Use Excellent-certificering. Dat behelst in de praktijk materiaalgebruik, energie-efficiëntie, watermanagement, afvalvermindering, gezondheidsaspecten en een duurzame buitenruimte. Het complex wordt gasloos, krijgt energielabel A++ en beschikt straks over een aan eigen zonnepanelen gekoppelde warmtepompinstallatie.
Bevoorrading
Nu moet het geheel nog worden gerealiseerd terwijl op de Grote Staat de winkelende passanten zo min mogelijk hinder ondervinden van betonmortelwagens of afvalcontainers. Janssen de Jong Bouw, onderdeel van JaJo, tekent voor de bouw. Drie andere dochterbedrijven van het concern zijn daarbij ook actief, te weten restauratiebouwbedrijf Koninklijke Woudenberg, Van der Vegt uit Bleskensgraaf en Prefab Hout Constructies Hardenberg. In de avonduren en ’s nachts moet het noodzakelijke bouwmaterieel de locatie zien te bereiken. Als dat lukt en de Zara gaat in bedrijf, dan moet het met de vijftig verhuiswagens en de toekomstige bevoorrading van de winkels ook gaan lukken.
De betrekkelijk kleine Grote Staat steekt grote rivalen als Damrak en Hoog Catharijne nu al naar de kroon met zijn 50.000 bezoekers per dag. Dat aantal kan met de toevoeging van het complex met Zara, Starbucks en nog een nieuwe huurder alleen maar meer worden. Daarmee lijkt de winkelstraat weer terug op het niveau van voor corona en is het er zelfs weer drukker aan het worden.
Vastgoedadviseur Bienco begeleidde de totstandkoming van de huurovereenkomst met Starbucks. De verhuur van de woningen is in handen van Wooove en de verhuur van de retailunit is in handen van 3W Real Estate in collegiale samenwerking met Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield adviseerde CBRE IM bij de totstandkoming van de huurovereenkomst met Zara.
