Hoe gaat de vastgoedsector om met de coronacrisis? Nicole Maarsen, directeur vastgoed Syntrus Achmea voorziet problemen bij gebiedsontwikkelingen en pleit voor een landelijke overbruggingsfaciliteit.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Hoe gaat het? Zijn jullie al naar kantoor terug aan het gaan en hoe gaat dat?
We werken primair vanuit huis, in elk geval tot 1 september. Thuiswerken gaat echter zo goed dat al wel duidelijk is dat dit onderdeel blijft van onze werkwijze. We dachten al langer na over onze balans tussen werken en leven en we kunnen deze inzichten heel goed gebruiken bij onze verhuizing in oktober naar onze nieuwe kantoor Qube Offices in Amsterdam Zuidoost.
Nee, we gaan geen ruimte teruggeven maar we willen verschillende soorten ontmoetingsruimtes creëren. Efficiënt vergaderen gaat virtueel prima, behalve dat ik virtueel vergaderen stukken inspannender vind dan als we ‘live’ vergaderen. Brainstormen, creatief zijn, is online helemaal lastig. Onze nieuwe ontmoetingsruimtes zullen dat faciliteren.
Als jullie al zo bezig zijn met een andere manier van werken, dan geldt dat ook voor jullie huurders. Wat betekent dat voor jullie kantorenportefeuille?
Deze trend is al langer gaande. Wij hebben inmiddels geen pur sang kantoren meer in onze portefeuille. Het is veelal mixed use geworden waarbij we blijven geloven in flex-offices. Tuurlijk, die krijgen nu een flinke schrik maar ik denk dat juist nu ook duidelijk wordt dat vijf keer in de week reizen naar je werk ook niet alles is. Een landelijk netwerk van flex-kantoren is dan een uitkomst: je kunt verder van je werkgever wonen en toch in een kantooromgeving werken.
En hoe gaat het met jullie retailportefeuille?
We hebben met 80% van onze huurders afspraken gemaakt. Het was verrassend dat juist het mkb heel snel duidelijkheid wilde: daar zijn veel afspraken dus snel uitonderhandeld. Gesprekken over huurvrij voeren wij ook. Deze zijn altijd onderdeel van een maatwerkafspraak waarbij wij ook afspraken maken over bijvoorbeeld latere breaks in het contract, verlengen en verduurzamen. Primair aandachtspunt is de huurder te voorzien van de noodzakelijke liquiditeit.
Het mkb heeft vooral betrekking op onze wijkwinkelcentra, A1 is een ander verhaal. Maar ook daar zie je het nu ook drukker worden. Gelukkig zit onze A1-portefeuille vooral in Rotterdam en Utrecht, steden die minder afhankelijk zijn van internationaal toerisme.
Duidelijk is dat de crisis de transitie van de winkelmarkt versnelt. Maar of het transformatie snel dichterbij brengt? Het lastige van deze gebieden is dat er zoveel versnipperd eigendom is. Misschien dat gaat blijken dat de huur op de A1 heel hoog was, maar de retailers konden dat betalen. We zullen zien of hier een reset nodig is.
Met betrekking tot de woningen heeft de Eerste Kamer inmiddels een motie aangenomen voor algehele beperking van de huurverhoging. Wat vind je daarvan?
Ik vind dat er politiek bedreven wordt en dat het geen structurele oplossing biedt, integendeel! Zo’n generieke maatregel brengt niemand soelaas. Per huurder scheelt het nauwelijks geld terwijl de eventuele generieke maatregel minder ruimte biedt om individuele huurders die het echt nodig hebben, tegemoet te komen. Onze voorkeur gaat uit naar substantieel maatwerk.
De huurverhoging zoals we die voor dit jaar hebben voorbereid komt gemiddeld uit op nog net geen procent boven inflatie (1,6%). De ruimte boven inflatie hebben we enerzijds nodig om de kostenstijging boven inflatie te compenseren. Anderzijds geeft het onze klanten investeringsruimte om woningen actief te verduurzamen. Het gaat om circa € 2 mln per jaar. We hebben in de afgelopen jaren de energieprestatie van onze portefeuilles sterk verbeterd en zijn we ons nu aan het voorbereiden om de klimaatdoelstellingen van 50% CO2-reductie in 2030 te realiseren. Als er vanuit overheidswege wordt ingegrepen op de huurverhogingen, verdampt die ruimte volledig. Gelukkig voelt minister Ollongren ook niets voor een bevriezing van de huren.
Hoe staat het met de beschikbaarheid van geld? Blijven jullie investeren?
Ik heb net een call gehad met enkele grote klanten, want voor ons is hun antwoord natuurlijk ook relevant. Hun antwoord was ja, ze blijven zeer langjarig gecommitteerd, vastgoed blijft deel uitmaken van de mix. Sommige klanten willen de allocatie naar vastgoed zelfs verhogen. Maar ons wordt wel op het hart gedrukt ons verstand te blijven gebruiken en niet te duur in te kopen.
Dus voor woningen, zorgobjecten en gebiedsontwikkelingen is en blijft er investment appetite, is er vraag en gemeenten blijven er actief mee bezig. Diverse gemeenten hebben ons al heel snel gebeld om te peilen hoe we erin staan.
Maar toch voorzie ik problemen: grote gebiedsontwikkelingen vergen grote voorinvesteringen, te groot voor ontwikkelaars om nu te dragen. Ook wij kunnen niet alles oppikken om zo de ontwikkelingen financieel haalbaar te maken. Ik denk dat in dit soort gevallen toch een bijdrage moet komen van de lokale overheid of dat er op landelijk niveau een overbruggingsfaciliteit gecreëerd moet worden.
Tegelijk hebben wij van onze beleggers wel te horen gekregen door te gaan met verduurzamen. Dat is bijzonder, want dat gaan we voorlopig niet 1 op 1 terug zien in waardestijgingen. Maar je merkt juist in deze coronatijd dat mensen de waarde van gezonde, en dus duurzame omgevingen, veel beter begrijpen.
Komt er uiteindelijk iets goed uit deze crisis?
Ik hoop heel erg dat we de lijnen die we nu met de overheid hebben, kunnen vasthouden. We spreken vooral de ministeries nu vaker, onder meer door het retail-akkoord en de overleggen over gebiedsontwikkelingen. Dat is eigenlijk al begonnen met het stikstofdossier. Het zou mooi zijn als we elkaar op deze manier kunnen blijven helpen, ook omdat de landelijke overheid misschien iets zou kunnen betekenen bij de oplossingen voor lokale problemen.
