Nemaco is in Nederland vooral bekend geworden met het ontwikkelen van kantoorgebouwen voor grote multinationale eindgebruikers. Na een periode van reorganisatie richt de ontwikkelaar zich steeds meer op gebiedsontwikkeling. Een gesprek met Rembert Berg, zoon van de oprichter en medeverantwoordelijk voor Nederland, en zijn roemruchte vader Ernst Berg, die zich meer op het ontwikkelen in Zwitserland heeft gericht. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 21 september 2006
Nemaco is in Nederland vooral bekend geworden met het ontwikkelen van kantoorgebouwen voor grote multinationale eindgebruikers. Na een periode van reorganisatie richt de ontwikkelaar zich steeds meer op gebiedsontwikkeling. Een gesprek met Rembert Berg, zoon van de oprichter en medeverantwoordelijk voor Nederland, en zijn roemruchte vader Ernst Berg, die zich meer op het ontwikkelen in Zwitserland heeft gericht.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 21 september 2006
door Gabriëlle Klaver en Wabe van Enk
Competities voor kantoorontwikkelingen worden in bepaalde gevallen nog wel gedaan door Nemaco, maar oprichter Ernst Berg vindt het steeds minder interessant worden. ‘Je bent zo zes maanden bezig met een plan, en grote kans dat een ander er om een of andere reden mee wegloopt.’ Toch heeft Nemaco het afgelopen decennium zijn sporen verdiend met het ontwikkelen voor de eindgebruiker. Voorbeelden zijn Atos Origin in Arnhem, British American Tobacco, Nuon en Kyocera op Schiphol Rijk, Cendant en EDS in Utrecht en Sykes in Amsterdam. Veel gebouwen werden gekocht door eindbeleggers als fondsen van Crédit Suisse en ABN Amro, maar andere worden door Nemaco in eigendom gehouden ten behoeve van de eigen beleggingsportefeuille.
Nemaco is nu meer dan tien jaar actief als ontwikkelaar. Het bedrijf is opgezet door jhr Ernst Berg, een van de telgen van adellijke geslachten met benzine in de aderen. Hij is oud-Nederlands kampioen in toerwagenraces en deelnemer aan de 24h van Le Mans. Berg had vroeger een eigen autofabriek in België die cabriolets maakte voor Rover en Renault. Daar werden in die jaren met 140 man tegen de 10.000 auto’s gebouwd.
Overstap naar vastgoed
Na het stoppen en verkopen van de industriële activiteiten werd het tijd om het geld op een wat minder ingewikkelde manier te verdienen – in ieder geval met minder personeel - en werd de overstap gemaakt naar vastgoed. Berg deed dat aanvankelijk samen met Blauwhoed, eind jaren tachtig in Brussel.
Bij Nemaco heeft inmiddels zijn zoon Rembert de directie versterkt. Senior is nu meer actief bij ontwikkelingen in Zwitserland. Rembert Berg: ‘Het is altijd de bedoeling dat de activiteiten gescheiden zelfstandig kunnen draaien. En dat lukt goed, zelfs al kunnen investeringen bij gebiedsontwikkelingen in het begin aanzienlijk zijn.’
Berg senior: ‘Over het algemeen gaan we zoveel mogelijk relaties direct met bedrijven zelf aan, uit ons eigen netwerk en niet vaak door tussenkomst van de makelaar.’ De visie die altijd aan de ontwikkelingen ten grondslag heeft gelegen, wordt niet verlaten. Berg senior: ‘Wij zijn vrij rechtlijnig en afgezien van investeren in grond, bouwen we in principe niet op risico. Het is ook leuker om op maat voor een bedrijf een gebouw te realiseren en tegelijkertijd toch een universeel bruikbaar gebouw te creëren.’
Verder ziet Berg senior niet de noodzaak snel hard te groeien: ‘Multi vind ik bijvoorbeeld een prachtbedrijf, maar zelf moet ik niet denken aan al dat personeel en al die projecten tegelijk in al die landen.
Ontwikkeling Houthavens
De gebiedsontwikkelingen waar Nemaco zich in Nederland op concentreert zijn voornamelijk de Houthavens in Amsterdam en depots voor musea. Nemaco heeft het gebied Houthavens, dat vooral uit verouderde bedrijfsruimte bestond, nu voor een groot deel in handen. Gaandeweg herontwikkelt Nemaco het gebied op deze schitterende waterlocatie. Berg junior: ‘We mikken op creatieve bedrijven uit de reclame-, mode- en mediawereld, mede door de bijzondere architectonische uitstraling en locatie.’ Inmiddels zijn er gebruikers als het hippe wintersportmerk Barts (4300 m2), ontwerpers en architecten Dedato, Hot Item informatica (3.000m2) en modebedrijf The Hilt (5300 m2), en zijn er gesprekken gaande met een aantal bekende zoekers zoals Lost Boys.
In totaal ligt er meer dan 100.000 m2 aan ontwikkelmogelijkheden in de Houthavens op de Nemaco-posities, waarvan het laatste jaar zo’n 15.000 m2 is gerealiseerd. Het risico is beperkt volgens Rembert Berg: ‘Het gebied is nog redelijk in bedrijf en de nieuwe ontwikkelingen komen daar de een na de ander voor in de plaats, maar intussen houden we toch inkomsten uit de bestaande oude activiteiten. Die posities renderen zo’n 6 tot 7% van de investeringen terwijl we tegelijkertijd de vaart in de nieuwe ontwikkeling houden. Huurprijzen liggen nu nog tussen € 140 en € 160 per m2 en er is groeipotentie. Wij willen het merendeel in eigendom houden, omdat ik erg geloof in de toekomstige waardeontwikkeling in het gebied.’
Apart specialisme
Nemaco heeft verder een apart specialisme met de ontwikkeling van kunstdepots voor musea. Zo’n vier jaar geleden is dit ontstaan. Bij de ontwikkeling destijds voor het nieuwe kantoor voor British American Tobacco (BAT) kocht Nemaco het complex dat BAT achterliet in Sloterdijk, zo’n 22.000 m2 grond met opstallen. Later is dit uitgebreid naar een positie van 37.000 m2.
Het Stedelijk Museum Amsterdam was als eerste geïnteresseerd: in een depot, ateliers, kantoren en archiefruimte. Maar met alle aanpassingen van het gebouw aan de eisen hiervoor – klimatologisch, veiligheidseisen, logistiek enzovoorts – wordt het ook aantrekkelijk om andere museale depots hier te vestigen. Bovendien heeft ook kunsttransportbedrijf Gerlach zich hier gevestigd. Rembert Berg: ‘De kans dat we ons verder gaan specialiseren in Nederlandse kunstopslagdepots is aanwezig.’
[Tekstkader]
Belgische wortels Nemaco
Hoewel inmiddels behoorlijk aanwezig in de Nederlandse ontwikkelingswereld, liggen hier niet de wortels van het bedrijf. In Nederland zwaait Rembert nu de scepter. De carrière van Berg senior in het vastgoed begint in België. Hij was bovendien degene met het initiatief om de stad Brussel in 1994 naar de Mipim te halen en daar met de stad en zijn bedrijf een stand te hebben. Na de auto-industrie verlegde hij zijn interesse naar vastgoed toen die mogelijkheid zich voordeed. In 1987 richtte hij samen met Blauwhoed de joint venture Blauwvest op die bedrijvenparken en kantoren in België ontwikkelde. Die combinatie wordt uiteindelijk overgenomen door Bouwfonds International.
Als Nemaco in 1995 samen met Evert Kroon start, begint de Nederlandse periode. Het samenwerkingsverband houdt uiteindelijk geen stand. Berg senior: ‘Het waren mooie jaren, veel gelachen en ontwikkeld, maar soms te veel wild west. Kroon was voor mij wat onrustig om zo maar te zeggen, maar wel leuk.’
Berg senior houdt zich druk bezig met de gebiedsontwikkeling in Nyon, vlak bij het vliegveld van Genève. Hier heeft Nemaco een terrein gekocht met daarop een deel bestaande bebouwing. Het overige gedeelte van het terrein wordt momenteel gefaseerd herontwikkeld naar een kantorenpark van circa 60.000 m2, waar inmiddels ongeveer 25% is voorverhuurd. ‘Het leukste van het vak vind ik het inleven in de structuur van bedrijven om zo de ideale huisvesting voor ze te kunnen realiseren.’ Daarnaast is er een bescheiden beleggingsportefeuille in Frankrijk en is ook in het Verenigd Koninkrijk een studie gaande in samenwerking met een Engelse groep, voor een aanzienlijke ontwikkeling buiten Londen.
