DTZ Zadelhoff staat nog steeds op nummer 1, maar de nummer 2, CBRE, is DTZ inmiddels dicht genaderd Door Petra Kooijman en Paul Wessels PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
DTZ Zadelhoff staat nog steeds op nummer 1, maar de nummer 2, CBRE, is DTZ inmiddels dicht genaderd
Door Petra Kooijman en Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
Gespecialiseerde beleggingsmakelaars en internationale vastgoedadviseurs maken de dienst uit in de Nederlandse transactiemarkt voor commercieel onroerend goed. Partijen die sterk lokaal verankerd zijn, kunnen met name op het gebied van winkels en bedrijfsruimte een sterke positie opbouwen.
In de top-4 komen de partijen dichter bij elkaar en zijn DTZ Zadelhoff en CBRE in een nek aan nek race verwikkeld. Dat zijn enkele belangrijke conclusies uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL Research naar de concurrentieverhoudingen in vastgoedadvies. Dit jaar is een aanvullend onderzoek gehouden naar de niet-transactionele activiteiten van makelaars. Hieruit blijkt dat taxatiediensten, asset management/vastgoedbeheer en consultancy/corporate advies steeds belangrijker worden.
Twijfelgevallen
Ook dit jaar was het niet eenvoudig achter de juiste gegevens te komen. De provisie die door PropertyNL berekend is, de Property Indication Fee (PIF), is een indicatie van de provisie-inkomsten van vastgoedadviseurs. Grote (beleggings)transacties kunnen met deze methodiek leiden tot forse verschuivingen in de totaal berekende provisie. Bij twijfelgevallen heeft het researchteam van PropertyNL aanvullend onderzoek gedaan bij de opdrachtgever, de belegger. Dit was bij in totaal zes twijfelgevallen, die alle grote beleggingstransacties betroffen, nodig.
CBRE nadert DTZ
Kijkend naar de top-5 valt op dat DTZ Zadelhoff weliswaar nummer één blijft, maar dat de nummer twee, CBRE, DTZ inmiddels dicht is genaderd. De bedrijven verstrekken allebei geen omzetgegevens, maar de indruk bestaat dat zij elkaar qua omzet inmidddels niet veel ontlopen. Beide bedrijven geven aan dat hun omzet vorig jaar flink is gegroeid. CBRE is JLL inmiddels duidelijk gepasseerd als de nummer twee.
DTZ Zadelhoff is al jarenlang de nummer één in Nederland, maar voelt de adem van de concurrentie in de nek. Onder het leiderschap van de nieuwe voorzitter dagelijks bestuur Jeroen de Bruijn wil DTZ Zadelhoff verder actief worden buiten de traditionele makelaarsactiviteiten – zo wil ’s lands grootste vastgoedadviseur verdere stappen zetten in asset management en advies bij herontwikkeling.
CBRE, de nummer één beleggingsmakelaar in Nederland, is de afgelopen jaren steeds verder opgerukt. Tien jaar geleden was het bedrijf een van de eerste vastgoedadviseurs die zijn strategie grondig heeft aangepast en het heeft in tien jaar tijd de snelste groei doorgemaakt van alle vastgoedadviseurs. Al in 2003 koos het bedrijf onder leiding van Marco Hekman heel duidelijk voor diversificatie. Daardoor is CBRE niet meer zo afhankelijk van de transactiepraktijk, maar heeft het bedrijf ook andere business lines die een belangrijk deel van de omzet vormen, bijvoorbeeld workplace consultancy, valuation advisory, development services en property management. In 2006 nam CBRE Rietmeijer Huisvestingsadviseurs over, een specialist in workplace consultancy, projectmanagement en interior design. Die strategie pakt nu goed uit. Andere kantoren hebben dit voorbeeld gevolgd.
Cushman: verder aansluiting bij top
Nummer drie, JLL, moest op het gebied van beleggingen nipt CBRE voor zich laten, waardoor de onderneming hier de nummer één positie miste. In 2013 heeft JLL flink aan de organisatie gesleuteld. De centrale vraag voor JLL is hoe de synergie tussen de verschillende onderdelen van de onderneming kan worden vergroot, zei topman Vincent Querton eerder. JLL is georganiseerd langs vier domeinen: de ‘klassieke’ commerciële skills van de makelaar, financiële kennis, technische kennis en consultancy skills. Daarbij zijn alle onderdelen belangrijk als legstukken voor de puzzel.
Uit het overzicht blijkt dat Cushman & Wakefield, overall de nummer vier in Nederland, qua geschatte provisie de aansluiting met de top definitief lijkt te hebben gevonden. Onder leiding van topman Jeroen Lokerse is het bedrijf sterk in alle transactionele diensten. Het bedrijf rondde in 2013 de meest prestigieuze adviesopdracht van het afgelopen decennium af, de waardering van SNS (tegenwoordig Propertize) in opdracht van het ministerie van Financiën.
10 internationals domineren...
Beleggingsmakelaars en internationale partijen domineren de transactiemarkt in Nederland.
Internationaal georiënteerde makelaars versterken hun positie: overall (+ 4%), beleggingen (+ 9%), kantoor (+3%) en bedrijfsruimte (+2%). Alleen bij winkeltransacties neemt het aandeel af (–5%)
Gerekend in marktaandeel nemen de 10 internationale partijen Bilfinger, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, NAI, BNP Paribas, NL Real Estate (Knight Frank) en Savills nu gerekend naar de PIF 55% van de totale transactiemarkt voor hun rekening. De 91 overige partijen verdelen de overige 45%.
Het meest dominant is de positie van de tien in de beleggingsmarkt: van de ruim € 5,8 mrd aan beleggingen namen gemeten naar volume de internationale partijen liefst 76% voor hun rekening. Ook bij de kantorenmarkt (58%) domineren deze negen partijen. Dat is een stuk minder het geval op de bedrijfsruimte- en vooral de winkelmarkt, waar lokale partijen en nichespelers goed zijn voor 58 respectievelijk 68% van de transacties. Bij deze lokaal verankerde partijen is de sterkste rol toebedeeld voor de partners in Dynamis.
...behalve bij woningbeleggingen
Opmerkelijk is wel dat de internationale spelers, en dan met name de top-5, in de beleggingsmarkt voor woningen de boot behoorlijk gemist hebben. Daar domineren op plaatsen 1,2 en 3 respectievelijk Capital Value, ABC Bedrijfsmakelaars en Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs. Vooral de positie van Capital Value, goed voor meer dan een kwart miljard aan transacties, is opmerkelijk. JLL, DTZ en Colliers nemen respectievelijk de vierde, vijfde en zesde positie in.
Hoogste binnenkomer, op plaats 25, is dankzij de uitstekende prestaties op de woningbeleggingsmarkt ABC Bedrijfsmakelaars. Jurgen de Zwart heeft een sleutelrol gespeeld bij de ontwikkeling van de beleggingsdivisie van ABC Vastgoed. Onder zijn leiding is deze divisie de afgelopen 16 jaar uitgegroeid tot de marktleider op het gebied van beleggingsadvisering in residentieel vastgoed. De ABC Vastgoed Groep is opgebouwd uit drie bedrijven: ABC Planontwikkeling, ABC Management Groep en ABC Vastgoeddiensten.
Nieuwkomer McDevitt bij winkels
Actief zijn in meerdere disciplines is steeds belangrijker: zo is de eerste plaats van WPM als winkelmakelaar toch vooral te danken aan het feit dat deze onderneming een van de grootste beheerders van winkelcentra is.
In die winkelmarkt zien we ook het belang van specialisatie, zoals een partij als Kroese Paternotte – al vele jaren goed voor een hoge positie – laat zien. Nieuwkomer op plaats 49 is The McDevitt Company. De Europese tak van The McDevitt Company is drie jaar geleden opgericht door Derk Albada Jelgersma, Hille Jorna en Emiel Kruiswijk, allen afkomstig van Cushman & Wakefield. Zij hebben een joint venture met het Amerikaanse McDevitt, een vastgoedadviseur die vooral optreedt namens internationale retailers en merklabels. Onlangs werd bekend dat Nanne Nanninga overstapt naar McDevitt. Onder diens leiding was CBRE al jaren een van de topmakelaars op het gebied van winkelvastgoed.
Groeimarkt advies eindgebruikers
Advies aan eindgebruikers is ook een groeimarkt. Een hoge binnenkomer is RentReview. Deze specialistische adviseur uit Amsterdam is nieuw in de lijst en dat is mede te danken aan de ‘tenant-only aanpak’. Oprichter Norbert ter Mors adviseert met zijn 11 collega’s voornamelijk eindgebruikers van kantoor- en bedrijfsruimte, niet alleen in Amsterdam, maar ook vanuit Den Haag, Rotterdam, Eindhoven en Groningen. Anderzijds zien we een blijvend sterke positie voor partijen die sterk lokaal verankerd zijn, zoals de partners in het samenwerkingsverband Dynamis. Zuiver Almere Vastgoed Adviseurs komt nieuw binnen in de lijst op plaats 44. De makelaar is opgericht door Cees Hersbach en ging in 2010 van start. De vastgoedadviseur richt zich geheel op de commerciële vastgoedmarkt in Almere.
Opvallend blijft de positie die start-ups in een relatief korte tijd in het vastgoedadvies kunnen opbouwen. Bij lokale partijen kan dat bijvoorbeeld door een sterk netwerk in de bedrijfsruimtemarkt. Een voorbeeld is Oranjeborch, dat op een 26ste plaats binnenkomt. Dit bedrijf is opgebouwd rondom Sven van der Hijden en Louis Bakker. Het werkgebied is de regio Utrecht, van Culemborg tot Woerden en Zeist tot Nieuwegein. De belangrijkste deal van het jaar was de verkoop van het distributiecentrum van Kuehne + Nagel in Nieuwegein (41.000 m², € 13,3 mln). Het leverde Oranjeborch met 87.000 m² aan totaal een zevende plaats op in de top-10 bedrijfsmakelaars.
Overig advies steeds belangrijker
Dienstverlening die niet direct aan transacties is gerelateerd, is steeds belangrijker voor vastgoedadviseurs. PropertyNL heeft om die reden de Top-101 Makelaars dit jaar uitgebreid met een aanvullend onderzoek naar omzetgegevens. Daartoe werden 121 partijen bevraagd, waarvan 44 (36%) een respons gaven. Opvallend is dat de vier grootste makelaarsorganisaties in Nederland geen omzetgegevens of andere financiële kengetallen willen verstrekken. Van de 44 partijen die wel meer gegevens over de organisatie wilden verstrekken, kwamen uiteindelijk 20 partijen met omzetgegevens.
De grootste partij die omzetgegevens verstrekte, was Colliers: deze onderneming meldde in 2013 een omzetstijging geboekt te hebben van liefst 30%, van € 7,7 mln (2012) tot € 10 mln vorig jaar. In 2013 steeg het aantal fte’s bij Colliers met 12 medewerkers (15,5% stijging) tot 89. Colliers heeft deze omzetstijging vooral gerealiseerd in activiteiten naast bemiddeling bij transacties. De Property Indication Fee van Colliers is namelijk met 30% gedaald.
In 39 formulieren (van de 121=32%) werd informatie verschaft over aantal fte’s. Daaruit bleek dat bij bijna een derde van deze bedrijven het aantal fte’s is gestegen in 2013. Bij maar 5 bedrijven (13%) is het aantal fte’s gedaald, terwijl bij meer dan de helft van de ondernemingen het aantal fte’s gelijk gebleven is.
Opvallend is ook dat een zeer ruime meerderheid van de ondernemingen (68%) aangeeft bezig te zijn met uitbreiding/verbreding naar andere disciplines binnen het vastgoedadvies. Wat dat betreft, scoren taxaties met 20% het hoogst. Maar ook asset management en vastgoedbeheer, consultancy/corporate advies staan hoog op het lijstje bij veel organisaties.
Transactionele activiteiten in de beleggings- en gebruikersmarkt maken nu nog ruim de helft (58%) uit van het omzet van responderende vastgoedbedrijven. Ook hier komt taxatieadvies met een gemiddeld percentage van 17% op de tweede plaats.
Zie de bijlages voor
- het complete verhaal met alle tabellen
- de Top-101 Makelaars
- de regionale verhoudingen
