Het Nederlandse Nemaco is inmiddels is een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Zwitserland. Een portret Door Wabe van Enk PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
Het Nederlandse Nemaco is inmiddels is een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Zwitserland. Een portret
Door Wabe van Enk
PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2014
In Amsterdam heeft Nemaco een kantoor, maar de activiteiten zijn inmiddels voor een groot deel verlegd naar Nyon, vlak bij het vliegveld van Genève.
Oprichter Ernst Berg is eind jaren tachtig begonnen met projectontwikkeling in België, samen met Blauwhoed – de oudste nog bestaande ontwikkelaar ter wereld – op de terreinen naast de EBS-fabriek bij het vliegveld van Brussel.
Begin jaren negentig werd Nemaco (Nederlandse Maatschappij voor Commerciële Vastgoedontwikkeling) opgericht. Dit bedrijf heeft bekendheid verworven met het op maat ontwikkelen voor internationale bedrijven om zo langjarige beleggingsproducten te creëren. Daarna concentreerde Nemaco zich meer op de ontwikkeling van één gebied in de eigen omgeving, Amsterdam. ‘Ik heb een bepaalde bewondering voor mensen als Multi-oprichter Van Veggel, die op twintig plaatsen tegelijk in een aantal landen met van alles bezig zijn. Dat is niks voor ons, om de simpele reden dat we dan ons niveau van controle kunnen verliezen. Ideaal voor ons is redelijk grootschalig ontwikkelen binnen een beperkte straal om het overzicht te houden. We hebben een bijzondere tijd gekend met de ontwikkeling van de Havens West (onder meer Stedelijk Museum-depot) en de Minerva-havens in Amsterdam, die in samenwerking met het Havenbedrijf herontwikkeld werden.’
Na enige jaren ontwikkeling verkocht Nemaco echter eerst de helft en daarna het tweede deel van het Houthaven- en Decca-project, maar Berg kijkt er nog met voldoening op terug. ‘Terwijl landelijk de helft van de kantoren leeg staat, gaan de kantoren op de Houthavens prima. Zo heeft na de komst van Diesel nu ook Calvin Klein daarvoor gekozen.’
Nemaco heeft verder nog een Franse beleggingsportefeuille met kantoorgebouwen bij de luchthaven Nice.
Aantrekkingskracht
Acht jaar geleden ging Berg vanuit zijn Zwitserse chalet in Megève op onderzoek uit in de omgeving van het naburige Genève. ‘Het eerste wat mij opviel, was de afwezigheid van grote makelaars zoals JLL en DTZ. Alleen CB had een franchise kantoortje. Dat vond ik vreemd, gezien het internationale vestigingsklimaat.’
Waarom een project van een dergelijke omvang en een investeringsvolume van Zfr 250 mln op één plaats in Zwitserland? ‘Tja de aantrekkingskracht, de ligging bij het vliegveld, de prachtige omgeving en schaarste van grond voor kantoren in het kanton. We concentreren ons op één gebied op het moment dat we een duidelijk beeld hebben van de mogelijke vraag en het potentieel. Daarna vestigen we ons daar ook zelf, om er gevoel mee te krijgen en alles te kunnen overzien gedurende het hele proces.’
De eerste stap is meestal het moeilijkst: de verwerving van de positie. ‘Hier was een dochterbedrijf van Elf-Total, een buizenproducent met fabrieken en kantoren op een terrein vol opgeslagen geproduceerde voorraad met kennelijk te weinig afzet. De verkoopdirecteur deed een management buy-out om goedkoper elders in Europa te laten produceren en verder te gaan met waar ze goed in waren op een meer passende locatie. We kochten het volledige complex en noemden het Terre Bonne Park (het lag aan de Chemin de Terre Bonne, ‘goede aarde’).’
Beperkte risico’s
Nemaco hield de risico’s binnen de perken. ‘De bestaande bebouwing, die een derde van het terrein in beslag nam, kon vrij gemakkelijk voor korte termijn verhuurd worden aan lokale bedrijven. Later werden deze gebouwen weer leeg gemaakt en gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe kantoren.’
Cadbury-Schweppes, met hun op Schiphol gevestigde adviseurs Johnson Control, kwam als eerste bij het Nemaco toen het bedrijf hoorde van de Zwitserse opzet. Het gevolg was dat het eerste gebouw van 4500 m² werd gerealiseerd met tegelijkertijd een universeel kantoorgebouw van 8500 m² op risico. ‘Dat durfden we met het Cadbury-contract op zak wel aan.’
De contouren van een toplocatie kwamen pas echt in beeld toen ook Regus hier met haar hoofdkantoor ging zitten, waarna Shire, Kepler, Vertex, Lloyds, Kodak en verdere financiële instellingen volgden. Met al deze bedrijven is het park nu, op het poortgebouw na, gereed en werken er zo’n 1500 mensen. Er is veel geïnvesteerd in het realiseren van een passende omgeving, de afwerking en het bedrijfsrestaurant. Op dit moment is er nog een facilitair gebouw in productie voor onder meer een crèche, getekend door Dedato (de architecten van Houthavens). Nog kort geleden werd een aan het park grenzend stuk grond verworven aan de rotonde op de ingang van het gebied. Hier komt een spectaculair poortgebouw, La Porte d’Eysins (6200 m², architect Roberto Meyer), waarmee de hele ontwikkeling in 2015 afgerond is.
Boven verwachting
Daarmee bestaat na 5 jaar bouwen jaar het kantorenpark van 48.000 m² uit tien gebouwen en ondergronds parkeren. In aanvang verwachtte Berg kantoorhuren op regionaal niveau, maar door het tekort aan hoogwaardige kantoorruimte, stegen de huurprijzen boven verwachting, richting het niveau van Genève. Het huurniveau ligt nu rond de 400 Zwfr per vierkante meter. Ook de aanvangsrendementen zijn door de aanhoudende lage rente erg scherp te noemen, rond de 5% BAR. ‘Makelaars hebben we zelden nodig, en ook hier niet echt. Huurders en vooral beleggers komen meestal uit het eigen netwerk en de aantrekkingskracht en bekendheid van het park doet de rest.’
Nemaco start binnenkort met een tweede ontwikkeling van ongeveer gelijk volume aan de andere kant van de snelweg, de Jura-kant, voor de periode 2015–2019. ‘Het wordt geen duplicaat van het Terre Bonne Park’, aldus Rembert Berg. ‘Het nieuwe concept is meer multifunctioneel opgezet, met een hotelcomplex, seniorenappartementen met uitzicht op de Jura, een medisch centrum en kantoren. Zwitserland kent inmiddels ook schommelingen van de conjunctuur, al zijn die minder groot dan in de omringende Europese landen. Daar moeten we rekening mee houden. Niet te veel kantoren dus, want daar is nu wel genoeg van in dit relatief kleine gebied.’
Oud race-geslacht
Ernst Berg is een van de telgen van adellijke geslachten in de autosport. Berg is twee maal Nederlands kampioen geweest in toerwagenraces en in 1977 deelnemer aan het WK en de 24h van Le Mans. In de jaren tachtig bezat hij zelf een auto-ontwikkelingsfabriekje (Ernst Berg Systems) bij de luchthaven Zaventem van Brussel. Daar werden Renault-cabriolets geproduceerd. Later bouwde EBS ook auto’s voor Rover in Longbridge in Engeland.
Het was niet de makkelijkste tijd, en eigenlijk wilde Berg niets meer met auto’s te maken hebben. Toch vergaapte de autowereld zich vorig jaar op de beroemde autoshow Salon International de l’Automobile Genève aan een door Berg bedachte unieke Porsche Carrera GT Zagato. Hij verfijnde de 612 pk sterke Carrera GT met eigen ideeën, die werden uitgewerkt door Zagato in Milaan.
Pavilion
Rond 1700 maakt stadhouder-koning Willem III een plan in Londen voor vier minikasteeltjes – Pavilions genaamd – op het landgoed van Hampton Court Palace aan de Theems.
Berg kocht onlangs het enig overgebleven Pavilion. Het ging hem niet alleen om het beroemde huis met de originele details, noch om het feit dat zijn voorvader Ernst Wilhelm Von Berg als officier meestreed in het leger van Willem III aldaar. Wat hem interesseerde, was het krijgen van een vergunning om de bijbehorende personeelsverblijven te slopen en een tweeling-Pavilion te laten bouwen, zoals Willem III oorspronkelijk had bedoeld.
De restauratie blijkt een hele klus. Berg: ‘Het is nogal lastig, met voortdurend besprekingen met allerlei instanties, maar dat hoort er allemaal bij.’
Eenmaal daar doorheen, moet het buitengoed van hofarchitect sir Christopher Wren, waarover Alexander Pope zelfs een gedicht schreef, weer tot leven komen.
