De Nederlandse vastgoedmarkt heeft in zijn geheel een goed 2017 gekend, met meer transacties en hogere omzetvolumes, stijgende prijzen en de afname van beschikbaar aanbod.
Het beschikbare ‘goedkope’ geld maakte het vastgoed voor veel partijen een interessante investering met een goed rendement. De keerzijde was dat niet iedereen leek te profiteren van de enorme vraag naar Nederlands vastgoed. Dit zijn de voornaamste conclusies die de NVM trekt in het woensdag verschenen rapport Vastgoedmarkt in Beeld 2017.
De NVM stelt vast dat ons land het afgelopen jaar een van de sterkst florerende economieën binnen Europa was. Er was sprake van economische groei, meer im- en export, hogere consumptieve bestedingen, dalende werkloosheid en een toename van het aantal openstaande vacatures. ‘Ook het vertrouwen van consumenten en producenten nam in 2017 verder toe’, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma.
In dit gunstige economische tij snelde de bestaande koopwoningmarkt naar nieuwe verkooprecords. Meer dan 240.000 woningen verruilden in 2017 van eigenaar voor een recordprijs van gemiddeld boven de € 260.000. ‘Vooral de lage hypotheekrente stuwde de vraag in de woningmarkt op’, constateert Jaarsma. ‘In veel regio’s zorgde dit voor een evenwichtiger woningmarkt, maar in een toenemend aantal gebieden leidde de grote vraag en weinig aanbod tot krapte. Daar bleken de woningverkopers spekkoper.’
Particuliere beleggers
De nieuwbouwsector deed ondertussen zijn uiterste best om de productie op te voeren, maar bereikte nog niet het niveau van voor de crisis, meldt het NVM Vastgoedmarkt in Beeld 2017. Consumenten op de vrijesectorhuurmarkt kregen daardoor weer te maken met hogere huurprijzen.
Een ander fenomeen is de toename van particuliere beleggers die steeds meer woningen kopen om te verhuren. In 2017 werd 1 op de 10 woningen door een particuliere belegger opgekocht. Jaarsma: ‘Zij kopen vooral kleine en goedkope woningen en verdringen daarmee in toenemende mate koopstarters van de koopwoningmarkt. Daar staat tegenover dat de opgekochte woningen worden toegevoegd aan het huursegment, waar eveneens grote tekorten zijn. Er verdwijnen dus geen woningen uit de voorraad, maar wél voor starters en andere kopers met een bescheiden budget. De opgekochte woningen worden namelijk met een maandelijkse huurprijs in de markt gezet die aanzienlijk hoger ligt dan de netto hypotheeklasten.’
Record aan beleggingen
Door de bloeiende economie was 2017 een recordjaar voor de Nederlandse beleggersmarkt, meldt de NVM. In totaal is er ruim € 9,7 mrd geïnvesteerd in commercieel vastgoed, voor het grootste deel (€ 3,5 mrd) door investeerders uit de Verenigde Staten en Groot-Brittannië. Ook Duitsland is actief in Nederland. Nederlandse beleggers hebben ruim € 2,75 mrd geïnvesteerd in commercieel vastgoed. ‘Het beleggingsvolume op de commerciële vastgoedmarkt is in 2017 met 35% gegroeid ten opzichte van 2016’, aldus de NVM-voorzitter. Er was vooral veel belangstelling voor kantoren. In totaal is er voor bijna € 5,5 mrd euro geïnvesteerd in kantoorgebouwen, een toename van maar liefst 36%. Investeringen op de bedrijfsruimtemarkt zijn met 31% ook fors toegenomen.
Het aanbod aan kantoorruimte nam in 2017 spectaculair af met ruim 1,1 mln m². De daling voltrok zich met name in de vier grote steden en had tot gevolg dat de huurprijzen daar aanzienlijk zijn gestegen. De grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte maakte nieuwbouw van kantoorruimte noodzakelijk.
Ook de winkelmarkt profiteerde van toegenomen bestedingen als gevolg van het gegroeide consumentenvertrouwen. Jaarsma: ‘Niet alleen daalde het winkelaanbod voor het tweede jaar op rij, ook vonden er meer transacties plaats dan in het voorgaande jaar. Voor het eerst sinds 2008 was ook weer een stijging van de gemiddelde huurprijs te zien en was er minder ruimte om over de prijs te onderhandelen.’ In de middelgrote steden hielden de problemen op de winkelmarkt echter aan. Een daling van het aanbod kon niet verbloemen dat de langdurige leegstand verder toenam.
De stemming op de bedrijfsruimtemarkt was in 2017 ronduit positief. Er werd 7% meer opgenomen, terwijl het aanbod met 11% daalde. De logistieke vastgoedmarkt kende een recordjaar, mede door de aanhoudende groei van de e-commerce. De opname nam met 36% toe, waarbij vooral de grote vraag naar nieuwbouw kenmerkend was.
Agrarisch vastgoed
In 2017 zag de NVM de agrarische vastgoedmarkt in zijn algemeenheid verbeteren. Het aantal transacties van agrarische bedrijven nam toe en de gemiddelde prijs liet na jaren weer een stijgende lijn zien. Bovendien werd een gemiddeld bedrijf weer binnen 200 dagen verkocht, bijna twee maanden sneller dan in 2016. Het aanbod is met een kleine 4% afgenomen. ‘De situatie op de agrarische vastgoedmarkt varieert echter per sector’, aldus Jaarsma.
Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van agrarische bedrijven is met ruim 20% gestegen. Dit is onder andere toe te schrijven aan de toename van het aantal transacties van (over het algemeen dure) melkveebedrijven. Dit is een signaal dat de dynamiek weer toeneemt. Ook woonboerderijen en woningen in het landelijk gebied werden in 2017 meer verkocht tegen hogere prijzen.
