Mipim 2026: Don’t mention the war’

De blauwe pakken op de Boulevard de la Croisette in Cannes hanteren in 2026 een ongeschreven regel uit Fawlty Towers: ‘Don’t mention the war’. Op de stands van de Golfstaten blinken de maquettes en schreeuwen gigantische video’s als nooit tevoren. Opvallend genoeg hebben veel Saoedi’s en Emirati toch de weg naar Cannes gevonden en zijn de prachtige paviljoens volop bemand. Geen woord over de oorlog die ook hen volop treft, ook niet in de gesprekken met de vertegenwoordigers van de Giga-projecten uit het Vision 2030-plan.

Saoedi Arabië heeft eerder een aantal projecten stilgelegd, zoals The Line (de uitgegeven € 50 mrd wordt herbestemd voor datacenters) en het Murabba-district (waarvan de bouw van het Cube-project is stilgelegd voor een nieuwe haalbaarheidstest). De aandacht gaat nu uit naar Expo 2030 en het WK voetbal in 2034. Een medewerker vertrouwde ons toe dat een olieprijs van $ 110, ook bij lagere omzetten, de koffers aardig vult en helpt bij de financiering van deze projecten.

Vastgoedbeurs in Riaad

Al hielden officials hun mond over de Iran-oorlog, de geruchtenmachine over de impact draaide niet minder. De centrale belofte van de Verenigde Arabische Emiraten met Abu Dhabi en het expanderende, maar iets minder vermogende Dubai bestaat toch vooral uit veiligheid in de publieke en private ruimte. Schuilen voor drones in trappenhuizen hoort daar niet bij.

De grote motor van de Mipim is Saoedi Arabië, met havenstad Jeddah – die Dubai’s ontwikkeling moet doen verbleken – en natuurlijk de hoofdstad Riaad, met de diepste vastgoedzakken ter wereld. De Mipim heeft in maart – net voor de Iran-oorlog – aangekondigd om in het najaar in Riaad een vastgoedbeurs te organiseren. Een slechter moment lijkt niet denkbaar; het is maar goed dat de oorlog niet genoemd mag worden.

Kunstmatige intelligentie

Maar de Mipim is meer dan wereldpolitiek. Kunstmatige intelligentie (AI) was een van de belangrijkste thema’s dit jaar. Investeerders en ontwikkelaars benadrukten hoe de technologie de investeringsstrategieën en de dagelijkse bedrijfsvoering van het vastgoed begint te veranderen.

In plaats van zich te richten op speculatie op de lange termijn, concentreerden veel discussies zich op het praktische gebruik van AI in portefeuillebeheer, data-analyse en gebouwprestaties. Het is duidelijk dat het vastgoed de overgang maakt van experimenteren naar implementeren; op zoek naar efficiëntiewinst en beter risicomanagement. AI zal volgens Neil Slater, ceo van Redevco, steeds meer invloed hebben op de manier waarop vastgoedbedrijven opereren en hun personeel organiseren. ‘AI zal deel uitmaken van de algemene discussie over talent en efficiëntie – daar is geen ontkomen aan.’

Institutionele beleggers onderzoeken ook hoe AI de investeringsanalyse kan versterken. Huib Vaessen van APG Asset Management meldt dat de technologie de portefeuillebeheerprocessen van het bedrijf al ondersteunt door de manier te verbeteren waarop investeringsteams complexe data verwerken. ‘AI verbetert zowel kwantitatieve als kwalitatieve analyses en draagt bij aan risicoreductie.’ Hij wil dat zijn AI-tool een plaats krijgt in het investering- en beheerproces van APG Real Estate.

Routinetaken verminderen

Andere sprekers op de Mipim merkten op dat het groeiende belang van AI de vraag naar digitale infrastructuur, zoals datacenters, zal stimuleren en tevens van invloed zal zijn op hoe gebouwen worden ontworpen, ontwikkeld en beheerd.

AI begint ook architectuur en vastgoed te hervormen. Hoewel het naar verwachting de productiviteit van architecten en ontwikkelaars zal verhogen, zal het ook de vraag naar bepaalde routinetaken verminderen die traditioneel door junior medewerkers werden uitgevoerd.

Nieuwe ontwerptools kunnen al binnen enkele seconden plattegronden genereren, bestemmingsplannen analyseren en meerdere ontwerpscenario’s testen. ‘Hierdoor kan technisch werk zoals tekenen en basismodellering steeds vaker worden geautomatiseerd. Deze verschuiving zal het aantal instapfuncties gericht op eenvoudiger productietaken binnen architectenbureaus verminderen’, aldus Joris Deur, partner bij ZZDP Architecten. ‘Hoewel AI de behoefte aan handmatig technisch werk zou kunnen verminderen, zal het tegelijkertijd de vraag naar ervaren professionals vergroten die ontwerpstrategieën kunnen sturen, complexe data kunnen interpreteren en grote ontwikkelingsprojecten kunnen begeleiden.’

Vaardigheden veranderen

Een branche-expert op de Mipim vergeleek de verandering met de impact van digitale navigatietools zoals Google Maps en Waze. In Londen moesten taxichauffeurs vroeger slagen voor ‘The Knowledge of London’, een veeleisende test waarbij ze duizenden straten moesten onthouden. Navigatie-apps automatiseerden veel van die expertise, waardoor het intelligente deel van het werk kwam te vervallen en het eenvoudige rijden overbleef.

Voor architecten en ontwikkelaars zal de technologie daarom waarschijnlijk ook vooral de vereiste vaardigheden veranderen. Professionals die ontwerpexpertise kunnen combineren met data-analyse en AI-ondersteunde tools zullen een concurrentievoordeel hebben.

Wooncrisis

Nederlandse deelnemers hadden het vooral over de wooncrisis, typisch een lokaal probleem met te weinig bouwlocaties, vergaande inspraak en gestapelde verlammende regelgeving, dachten we. De wooncrisis was echter in Cannes veruit het meest besproken onderwerp en het belangrijkste thema van álle politieke vertegenwoordigers op de Mipim.

Veel landen in Europa en de VS kampen met een extreem groot woningtekort en torenhoge woonkosten, wat inmiddels leidt tot maatschappelijke onrust en politieke urgentie.

Het ministerie van VRO schat het woningtekort in ons land op meer dan 400.000 woningen. Duitsland houdt het tekort op ongeveer 800.000 appartementen, terwijl Frankrijk te kampen heeft met een tekort van 2 mln eenheden, stijgende huren en een hoge dakloosheid die zo’n 300.000 mensen treft. De regering Macron wil tot 2030 minimaal 300.000 woningen per jaar bouwen door deregulering en noodwetten. In Spanje en België blijven de stijging van de huizenprijzen en huurkosten in stedelijke gebieden de lonen overtreffen. In veel Zuid-Europese landen, met name Spanje, vissen woningzoekers achter het net door kortetermijnverhuur voor toerisme.

Aan de andere kant van de Atlantische Oceaan kampt de VS met een tekort van ongeveer 4 mln woningen, terwijl in Canada de betaalbaarheidskloof een bedreiging vormt voor middenklassengezinnen. Veelvoorkomende oorzaken zijn hoge bouwkosten, restrictieve bestemmingsplannen en te complexe regelgeving in combinatie met verreikende inspraak bij rechters.

Procedures vereenvoudigen

Zonder uitzondering spraken de politici op de Mipim, zoals senator Gaebler (Berlijn), burgemeester Gualtieri van Rome en James Browne (minister voor Wonen in Ierland) over de noodzaak om procedures sterk te vereenvoudigen of waar mogelijk tijdelijk niet toe te passen. Waar hadden we dat eerder gehoord? In Eindhoven is dat concreet, nu daar voor de ASML-campus een aantal regels terzijde wordt geschoven vanwege ‘het strategische publieke belang van ASML voor de regio en Nederland’.

Browne wees met nadruk op het belang van een gezonde lokale economie, een sterke private sector, die volgens hem hier het voortouw moet nemen met ook veel meer koopwoningen in alle segmenten. Hij vreest gettovorming in de grote steden als daar de verhouding tussen markt- en sociale woningen nog verder verstoord raakt.

‘Tweede’ steden

In Nederland kwam tijdens de Mipim een rapport uit over de relatief sterke opkomst van steden buiten de G4. ING trok het op de Mipim verder door, met een rapport over ‘tweede’ steden in Europa. Dankzij digitale zichtbaarheid staan steden uit de vroegere subtop, zoals Manchester, Porto en München, ineens in de top.

Redemptieverzoeken

Was er dan niets typisch Nederlands in Cannes? Ja, de crisis bij Vesteda. Het belangrijkste Nederlandse woningfonds moest vlak voor de Mipim bekend maken dat beleggers € 4,1 mrd willen terughalen. Op een totale portefeuille van € 10,5 mrd zou je bij banken spreken van een ‘bankrun’, maar Vesteda communiceert ‘redemptieverzoeken’. Kredietbeoordelaar S&P gooide olie op het vuur door de rating van A– naar BBB te verlagen, maar ING en Rabo hielpen met blussen door een overbruggingskrediet van € 600 mln. Buitenlandse beleggers hebben het even gehad met Nederlandse woningen. Maarten Feilzer, de afzwaaiend ceo van Zadelhoff, kan direct bij terugkomst in Nederland aan de slag als voorzitter van de belangenvereniging van grote beleggers, het Professioneel Platform Vastgoed.