Volkshuisvestingminister Boekholt-O'Sullivan erkent dat buitenlandse investeerders hard nodig zijn op de woningmarkt en dat hun aandeel omhoog moet. Maar nieuwe concrete maatregelen noemt ze nog niet.
Dat schrijft ze in antwoord op vragen van VVD-Kamerleden Van Eijk en De Groot, die aansloegen op berichten dat het geld dat pensioenfondsen in woningbouw kunnen steken, op begint te raken. Aanleiding daarvoor was de recordbrekende aankoop door Bouwinvest van 933 appartementen in een woontoren in de Amsterdamse nieuwbouwwijk Eleven Square.
Buitenlandse partijen goed voor 1%
De parlementariërs wilden weten waarom vorig jaar buitenlandse institutionele beleggers maar 2% van de investeringen in de woningbouw voor hun rekening namen. Boekholt-O'Sullivan pakte de cijfers van Capital Value erbij en constateert dat het nog een graadje erger is: de investeringen in nieuwbouw-huurwoningen zijn tot een recordhoogte gestegen, maar 'het aandeel internationale investeringen in nieuwbouw van het investeringsvolume in huurwoningen door beleggers is volgens Capital Value echter sterk gedaald van bijna 32% in 2022 naar 1% in 2025.' Ze kan dat niet afzetten tegen cijfers van andere landen. 'Desalniettemin zijn de totale investeringen in nieuwe huurwoningen uiteindelijk verdubbeld ten opzichte van 2023 en 2024.'
'Buitenlandse investeerders belangrijk'
De VVD'ers wilden weten of de binnenlandse investeringen door institutionele beleggers dan alle noodzakelijke investeringen in de woningbouw, geschat op een kleine € 350 mrd, de komende jaren kunnen dekken. Het antwoord van de minister is duidelijk 'nee': 'In gesprekken met verschillende pensioenfondsen wordt aangegeven dat zij in veel gevallen tegen de grenzen aanlopen van hoeveel zij kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Vanwege risico en spreidingsoverwegingen zit hier een limiet aan. De investeringsopgave in de Nederlandse woningbouw is dusdanig groot dat ook buitenlandse investeerders belangrijk zijn om voldoende huurwoningen te bouwen.'
Taskforce
Boekholt denkt met fiscale maatregelen buitenlandse partijen weer warm te kunnen maken voor de Nederlandse woningmarkt. Maar welke, dat blijft onduidelijk. Ze verwacht veel van de ministeriële taskforce Versnelling Woningbouw, die het doel van 100.000 woningen per jaar bereikbaar moet maken. 'Ook het investeringsklimaat komt in deze taskforce terug.' De minister wijst op eerdere maatregelen zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting naar 8% en de versoepeling van de earningsstrippingmaatregel die meer renteaftrek oplevert voor investeerders. Binnenlandse Zaken stuurt in oktober ook een delegatie naar Expo Real in München om in contact te blijven met buitenlandse investeerders.
Fbi-regime
De minister gaat ook in op de wijziging van het fbi-regime, waarmee het ontwijken van belasting op beleggingen in Nederlands vastgoed niet meer mogelijk is. 'In de oude situaties betaalden sommige buitenlandse beleggers in beginsel geen belasting in Nederland over winsten uit Nederlands vastgoed, terwijl dit niet conform de bedoeling van de wet is. Met deze maatregel zijn buitenlandse investeerders in Nederlands vastgoed belastingplichtig voor de Nederlandse vennootschapsbelasting.'
Ondanks de wijziging van het fbi-regime per 1 januari 2025 kunnen buitenlandse pensioenfondsen nog altijd fiscaal aantrekkelijk in Nederlands vastgoed investeren, vindt Boekholt, mits zij vergelijkbaar zijn met een Nederlands fonds. 'Zij genieten dan dezelfde vrijstelling voor de vennootschapsbelasting (en de dividendbelasting) als binnenlandse pensioenfondsen.'
Gebrek aan zekerheid
Dat het verkrijgen van een subjectieve vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor buitenlandse pensioenfondsen ingewikkeld is, wil de minister niet zozeer bevestigen. Voorwaarde voor die vrijstelling is dat het fonds een pensioenregeling aanbiedt die vergelijkbaar is met een Nederlandse pensioenregeling. Daarvoor wordt de Pensioenwet als maatstaf aangehouden. 'Het toetsen daarvan kan voor buitenlandse pensioenfondsen bewerkelijk zijn, bijvoorbeeld omdat buitenlandse pensioenregelingen vaak niet exact overeenkomen met Nederlandse pensioenregelingen. In gesprek met het ministerie van Volkshuisvesting meldt de sector dat het ontbreken van zekerheid over de vrijstelling in de Vpb tot afstel van investeringen leidt.' Overigens zijn er al belastingverdragen met het Verenigd Koninkrijk en de VS die aan pensioenfondsen recht op teruggaaf van dividendbelasting geven. Sinds 2019 zijn er 30 verzoeken gedaan om vooroverleg over de toepassing van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting. Daarvan zijn er negen toegewezen en nog negen in behandeling.
Effect vooral op commercieel vastgoed
Het kabinet erkent dat het gevolg van het dichten van voorgaande heffingslekken ertoe leidt dat partijen die voorheen middels een fbi in vastgoed investeerden maar niet voor de pensioenfondsvrijstelling kwalificeren, daardoor met ingang van 1 januari 2025 ook regulier vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden. 'Hierdoor ontstaat voor die partijen een hogere belastingdruk dan voorheen het geval was. Vanuit de sector wordt dan ook aangegeven dat de vastgoedmaatregelen ervoor hebben gezorgd dat het minder aantrekkelijk is voor buitenlandse investeerders om te investeren in Nederlandse huurwoningen. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat in het verleden buitenlandse vastgoedbeleggers vooral betrokken waren bij commercieel vastgoed en slechts voor 2 procent van de investeringen via vastgoed-fbi’s bij investeringen in woningen betrokken waren.'
Geen apart regime, geen lagere btw
Er is geen eenvoudige oplossing voor het afhaken van buitenlandse investeerders, meent de minister. 'Het terugdraaien van de aanpassing van het fbi-regime zou betekenen dat in bepaalde gevallen buitenlandse investeerders al dan niet onbedoeld opnieuw Nederlandse belastingheffing zouden kunnen ontlopen. Dit acht het kabinet geen evenwichtige situatie.' Een apart fiscaal regime voor vastgoedinvesteerders zou tegen juridische en uitvoeringstechnische barrières aanlopen, aldus Boekholt.
Ze is ook niet te porren voor een lager btw-tarief op nieuwbouw: 'Een verlaging heeft alleen direct effect wanneer sprake is van een
rechtstreekse, btw-belaste levering van een nieuwe woning door de bouwer aan de koper. Bij andere constructies, zoals eigenbouw of de aankoop van een woning via een aandelentransactie, kan een verlaagd tarief doorgaans slechts worden toegepast op de prestaties van onderaannemers, waardoor het uiteindelijke effect op de woningprijs beperkt is.'
Op de lange termijn is een positief effect op woningprijzen ook afhankelijk van de mate waarin het btw-voordeel doorwerkt in de grondprijzen. 'Omdat de effecten van een btw-verlaging onzeker zijn, zou het nodig zijn economisch onderzoek te doen naar de impact, wat dit zou betekenen voor de nieuwbouw van sociale huurwoning en de effecten van een dergelijke maatregel.' Het is onder meer maar de vraag of ondernemers een btw-verlaging wel doorberekenen.
